Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Реферат: Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество
Введение
Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .
Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.
Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.
Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе , в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.
Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.
Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.
1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление.
Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.
На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" .
Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.
Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели . Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") . Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.
Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" . Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.
(Документ)
n1.doc
2.3. Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью
В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц 1 . При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.
Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения - заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.
Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.
Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение 1 . Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.
Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены 2 . Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.
Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.
Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было сказано следующее.
Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».
В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.
Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.
В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации.
В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться.
Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.
В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.
Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.
Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.
Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.
Статья посвящена исследованию законодательных противоречий в сфере государственной регистрации договора ипотеки и самой ипотеки, разработке предложений по их устранению. Автором сделан вывод о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сохранении только регистрации прав на недвижимое имущество.
Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебные органы.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Содержание ст. 131, 164, 223 и других статей ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что нередко требуется двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ); права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон. При этом данное правило сохраняется для тех, кто обратился к нотариусу добровольно.
Вместе с тем в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит положениям Закона об ипотеке. Поскольку названная норма является общей, она в настоящий период должна распространяться и на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.
Считаем, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться также Законом об ипотеке.
Вместе с тем во избежание противоречий необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, что позволит устранить злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных участников сделки, а также создать устойчивость гражданского оборота в сфере ипотечного кредитования. Пункт 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагаем изложить в следующей редакции:
«Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами».
В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это связано с тем, что в момент принятия названных нормативных актов неизвестно было, какой из них будет принят ранее, поэтому законодатель ввел в Закон об ипотеке главу о государственной регистрации ипотеки. В то же время необходимо отметить особенность, которую предусмотрел Закон об ипотеке, — представление для государственной регистрации ипотеки помимо прочих документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
Договор об ипотеке и его копия;
Документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
Документ об уплате государственной пошлины;
Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными выше, представляются также:
Закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
Документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Необходимо учитывать, что законодатель предусматривает государственную регистрацию договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом — возникшее из него обременение права.
Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.
В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.
Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет «о зарегистрированном праве или сделке». На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.
Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.
Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.
Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.
В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.
Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.
Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.
УДК 347.13
Н. А. Санисалова
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
В статье рассматриваются проблемные аспекты, связанные с оформлением сделок с недвижимым имуществом, проводится соотношение обязательной письменной формы договора, требующего государственной регистрации и самой государственной регистрации сделки по правовым последствиям. Автором выявлены особенности правового положения сторон договора купли-продажи жилого помещения в случае исполнения продавцом обязательства перед покупателем по передаче объекта недвижимости, но до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, рассмотрены дискуссионные вопросы, касающиеся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации.
Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.
Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов (например, источники повышенной опасности регистрируются в различных инспекциях с целью возложения на их собственников гражданско-правовой ответственности в случае нанесения ими имущественного или морального вреда).
Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право (право, а не запись о государственной регистрации), во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ). Важно учитывать, что необходимость осуществления регистрации связана не с соблюдением формы сделки с недвижимостью, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (ст. 132, 223 ГК). Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (п. 3) , в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» . Здесь возникает вопрос: какова роль государственной регистрации - правоустанавливающая или правоподтверждающая? Как отмечает О. Ю. Скворцов, «поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации -в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта» . Следовательно, «действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки» (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Как юридический акт государства, признающий и подтверждающий свершившиеся юридические факты, государственная регистрация сделки по смыслу ст. 158, 160, 163, 165, 434 ГК РФ не относится к ее форме. Сделки совершаются в надлежащей форме до государственной регистрации без участия регистрирующего органа государства, который не может вмешиваться в осуществление сторонами гражданских прав по своему усмотрению и нарушать принцип свободы договора. При несоблюдении требования закона о государственной регистрации сделки, согласно буквальному толкованию п. 1 ст. 165 ГК РФ, такая сделка является ничтожной только в тех исключительных случаях, когда это прямо установлено законом. Придание совершенному в надлежащей форме договору при отсутствии государственной регистрации статуса «незаключенного» является особым правовым последствием, которое не следует путать с ничтожностью сделки. Само по себе отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимостью, при ее соответствии иным требованиям закона, не является основанием для признания такой сделки недействительной . Но имеет место и иная точка зрения о том, что сделка, подлежащая государственной регистрации, но не зарегистрированная в установленном порядке, ничтожна , что приводит к смешению понятий незаключенного и недействительного договоров.
Из изложенного следует, что совершение в надлежащей форме сделки, требующей государственной регистрации без осуществления последней, порождает определенные правовые последствия, а именно право сторон осуществить ее государственную регистрацию, и их обязанность - не уклоняться от ее государственной регистрации . Между сторонами возникает обязатель-
ственное правоотношение, содержанием которого является осуществление государственной регистрации совершенного в надлежащей форме договора.
По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, состоящая в том, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина . Отсюда вывод, что государственная регистрация является и формой публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права, проявляет взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества. По мнению исследователей, деятельность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлена на создание единого банка данных по недвижимости и, тем самым, позволяет избежать допускаемых на практике злоупотреблений , ориентирована на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц , позволяет осуществлять государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц .
В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе , несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами.
Обязательная государственная регистрация предусмотрена для договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на данные объекты; договоров мены жилых помещений (п. 2 ст. 567 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251); договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК); договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК); договоров о залоге недвижимости, а также акцессорных сделок, заключенных для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам (уступка требования (ст. 389 ГК), перевод долга (ст. 391 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК), отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК)). Законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации иных сделок, и важно не
путать регистрацию сделки с регистрацией перехода права или его обременения, производимой в отношении любой сделки с недвижимым имуществом и не оказывающей при ее отсутствии влияния на признание сделки недействительной. Так, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи, и, руководствуясь указаниями ВАС РФ, договор считается заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации . Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц . До такой регистрации заключенный договор обязателен только для продавца и покупателя, по которому у покупателя возникает право требования от продавца его исполнения - передачи ему проданного объекта недвижимости, а если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации, а у продавца - право требовать его оплаты (нужно учитывать, что стороны в договоре могут предусмотреть различные варианты исполнения договора по отношению к моменту государственной регистрации перехода права, например оплата или фактическая передача недвижимости -после акта регистрации). На практике возникали проблемы, связанные с распоряжением недвижимым имуществом той или иной стороной договора до осуществления регистрации перехода права собственности на нее. Судебноарбитражная практика признает такие действия (в частности, покупателя, ставшего владельцем имущества) неправомерными, принимая во внимание, прежде всего, интересы третьих лиц (кредиторов продавца), могущих обратить взыскание на недвижимое имущество до момента прекращения права собственности продавца, т.е. до регистрации перехода права собственности к покупателю . Что касается кредиторов покупателя, они не вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества . Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями собственника, в частности распоряжением. Однако покупатель имеет статус титульного владельца, т.к. владеет непроданным недвижимым имуществом на законном основании. Следовательно, в подобной ситуации ни одна из сторон не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией ВАС РФ . Следовательно, любая сделка по распоряжению объектов недвижимости, совершенная покупателем, недействительна как противоречащая закону, а совершенная продавцом - нарушающая условия договора и влекущая ответственность за его неисполнение. Особые правила установлены законодательством в отношении договора купли-продажи предприятия, когда момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собст-
венности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).
Нужно учитывать, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражные суды учитывают, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное имущество не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества .
Несмотря на то, что судебная практика по вопросам, связанным с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», складывается в течение длительного времени, многие нормы этого Закона продолжают оставаться дискуссионными, а вопросы их толкования - нерешенными. Свидетельство этому - обилие споров и отсутствие единообразия в арбитражно-судебной практике. В частности, возникает немало вопросов, касающихся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации. Споры даже возникают о том, в каком случае бездействие ответчика следует квалифицировать как уклонение от государственной регистрации права. Имело ли оно место, если истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора и не предъявлял к ответчику таких требований? Одни правоприменители считали, что в таком случае факт уклонения истцом не доказан, другие считали, что достаточно установления факта самого по себе бездействия со стороны ответчика, а сами возражения ответчика против иска расценивались судами как его намерение уклониться от регистрации договора. Во избежание подобных негативных последствий сторонам следует в договоре детально прописывать обязанности (например, сообщать о перемене места жительства) и порядок действий сторон по осуществлению государственной регистрации, а также указывать срок таких действий. Поскольку действующим законодательством не установлены какие-либо определенные сроки осуществления государственной регистрации, при установлении таких сроков следует руководствоваться ст. 314 ГК РФ. Как отмечает судья Д. С. Васильев: «Отсутствие четкого определения формы судебной защиты в нормах ст. 165, 551 ГК РФ привело к тому, что в суды предъявляются иски под всевозможными наименованиями: о принудительной регистрации, о понуждении к государственной регистрации, об обязании ответчика принять участие в регистрации, об обя-
зании учреждения по регистрации зарегистрировать сделку (переход права), о регистрации сделки (перехода права)» . Причем каждый из перечисленных видов исков в той или иной степени противоречит законодательству и не совсем правильно отражает суть регистрационного действия, полномочия регистрирующих органов и судов. Иск о государственной регистрации права не может быть определен как исполнительный иск, т.к. в случае вынесения судом решения в соответствии с Законом о регистрации «сделка (переход права) регистрируется в соответствии с решением суда», что исключает дальнейшее участие ответчика в регистрации сделки (перехода права). Возложение на учреждение по регистрации обязанности зарегистрировать сделку (переход права) также не является правильным, поскольку такое действие является мерой государственного принуждения к органу, не допустившему правонарушения, и нарушает заявительный характер регистрации. Что касается иска о регистрации, то само судебное решение непосредственно не является юридическим фактом, с момента вступления в законную силу которого сделка считается заключенной, а право собственности - возникшим или перешедшим. Таким юридическим фактом является не решение суда, а государственная регистрация сделки (перехода права). На практике часто считают более правильным предъявлять иск о признании права собственности на объект недвижимости, что в дальнейшем не вызовет вопросов при регистрации (согласимся, но в отношении права на самовольную постройку, бесхозяйные вещи и т.п.). Но, с другой стороны, когда право (переход права) основано на незарегистрированном договоре об отчуждении недвижимого имущества, предъявление иска о признании права собственности не будет адекватным способом защиты, т.к. право еще не возникло. Более верным представляется предъявление иска о признании права регистрации. Поэтому можно согласиться с мнением Д. С. Васильева, предлагающего использовать иск о государственной регистрации права, содержанием которого является требование к суду
о признании сделок (перехода прав) подлежащими государственной регистрации на основании заявления одной из сторон договора, а его предметом -признание права стороны зарегистрировать договор об отчуждении недвижимости независимо от участия другой стороны .
Часто встречаются ошибки, когда лица оспаривают запись о государственной регистрации, а не зарегистрированное право. Например, государственное предприятие «Редакция литературно-художественного иллюстрированного журнала «Киносценарии» обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу «Тискино» . Но, поскольку государственная регистрация в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике .
Следует указать, что ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегу-
лированы отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до осуществления государственной регистрации перехода права собственности. В то же время умершие граждане и ликвидированные в установленном порядке юридические лица не могут считаться уклоняющимися от государственной регистрации права, следовательно, участники гражданских правоотношений никак не защищены от подобных случаев. В данном случае, возможно, интересы стороны могут быть защищены в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки и возврата всего полученного по договору, либо должна осуществляться государственная регистрация на основании решения суда по аналогии закона как при уклонении одной из сторон от осуществления государственной регистрации (в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ)1, , думается, что возможно применить п. 1 ст. 1112 ГК ГФ, обязав наследников, принявших наследство (в данном случае и в отношении имущественной обязанности), принять участие в осуществлении государственной регистрации.
Таким образом, законодательство о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, о недвижимости как объекте гражданских прав должно совершенствоваться, учитывая, прежде всего, проблемы,
возникающие в правоприменении, а также изменения общественных отношений, складывающихся по поводу такого имущества.
Список литературы
1. СЗ РФ. - 1997. - № 17. - Ст. 1913.
2. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 81-90.
3. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 14-21.
4. Скворцов, О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебнопрактическое пособие) / О. Ю. Скворцов. - М. : «Волтерс Клувер», 2006. // СПС «Гарант». Версия от 26.03.06.
5. Витрянский, В. В. Договор продажи недвижимости / В. В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9.
6. Козырь, О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О. М. Козырь // Закон. - 1999. - № 4. - С. 22.
7. Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998.- № 10.
8. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВКС РФ. -
9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / отв. ред. О. Н. Садиков. -М., 1998. - С. 278.
10. Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 1998. - № 1. - С. 46.
11. Брагинский, М. И. Комментарий к закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / М. И. Брагинский. - М., 1998. - С. 4.
12. Гражданское право: учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : Проспект, 1997. - Ч. 2. - С. 98.
1 Вывод о том, что при рассмотрении иска о регистрации сделки (перехода права) в случае ликвидации организации-продавца до осуществления регистрации сделки необходимо применять п. 3 ст. 165 ГК РФ по аналогии, содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03.
13. Пункт 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82-83.
14. Витрянский В. Купля-продажа недвижимости // СПС «Консультант плюс». -
15. Пункт 2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82.
16. Постановление Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.
17. Васильев, Д. С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Д. С. Васильев // Российская юстиция. - 2006. - № 2.
18. Пономарева, Н. Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью / Н. Г. Пономарева // СПС «Гарант». - 2005.
19. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. № 1048/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 12.
20. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. № 4849/03 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 2. - С. 32-35.
21. Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 10.
В статье рассматривается проблемы существующей регистрационной системы, которая действует в России в отношении недвижимого имущества.
Ключевые слова: гражданское право, объект гражданского права, недвижимость, ЕГРН, кадастр.
Отношения собственности являются важнейшими общественными отношениями урегулированными нормами права. Основа важности отношений собственности закреплена, прежде всего, в Конституции РФ. В соответствии со ст. 8 Конституции в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Недвижимые вещи являются объектом гражданских прав и в силу своего значения права на эти вещи подлежат государственной регистрации. Учитывая современные особенности гражданского оборота, актуальным является исследование именно факта государственной регистрации прав, в виду того, что многие граждане имеют в личных архивах документы, устанавливающие права «де-факто», но не имеют на руках сведения, подтверждающие свои права «де- юре». Это достаточно распространенная ситуация, когда граждане приобрели права на недвижимые вещи еще до того как их государственная регистрация стала обязательной, и до сих пор не провели такую регистрацию, и даже не провели кадастровый учет объектов недвижимости. Получается ситуация, что собственник у недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве.
Это создает ситуацию, когда большинству участников гражданского оборота, не известно приобретен ли тот или иной земельный участок, кто собственник недвижимой вещи. Аналогичная проблема часто возникает в ситуации, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности, когда моментом приобретения считается не момент внесения записи в ЕГРН, а установления радо обстоятельств. Стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности , но и сервитута . Это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Актуален вопрос о том необходимо ли вносить в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд. Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений.
Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ . Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ соседних уже поставленных на кадастровый учет и права на которые внесены в ЕГРН. Подобные споры чаще всего квалифицируются судами как негаторные требования . При изучении законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющее правовое и процедурное значение имеет федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ № 218). Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе - паровое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость , или всего лишь подтверждает это факт . По сути, под государственной регистрацией прав подразумевается засвидетельствование факта наличия у кого-либо права на какую-либо недвижимую вещь.
При государственной регистрации фиксируется два факта, во-первых, факт наличия недвижимости (тип объекта, его назначения), во- вторых, факт наличия права в отношении вещи (реквизиты лица, кому принадлежит право), а так же наличие обременений. В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законодательством о регистрации прав недвижимом имуществе, а так же о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных в соответствии с законодательством сведениях.
В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
ЕГРН является продуктом слияния трех реестров. Государственного реестра кадастра недвижимости, государственного реестра прав на недвижимое имущество и реестра границ. Такое объединение ресурсов позволит повысить бесспорность зарегистрированного права, поскольку объект недвижимости будет наиболее полно индивидуализирован и охарактеризован. Несомненно, что если бы был еще присоединен ресурс Картотека арбитражных дел, то это бы повысило стабильность оборота, и укрепила добросовестность участников оборота .
Безусловно, в теории произведенное слияние трех ресурсов имеет массу плюсов, однако на практике возник один и возможно самый главный вопрос: как же эти реестры объединить между собой. В настоящее время ЕГРН является не полным источником сведений, в виду того, что государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав объединяются вручную и для оптимизации трех реестров необходимо достаточно времени и человеческого трудового ресурса, особенно в части сведений о границах объектов.
Заинтересованные лица могут получить доступ к разным ресурсам ЕГРН как бесплатно в ограниченном объеме сведений, так и за плату, онлайн или при обращении в надлежащий орган. Таким образом, ЕГРН - это сводный электронный реестр объединенной информации о территориях и объектах недвижимости, а также о правах на них, который формируется на основе информации ЕГРП, государственного кадастра недвижимости, а также информации, которая предоставляется заявителями и органами власти.
Библиографический список
1. Иванов, А.А. О презумпции права государственной собственности на землю в России / А.А. Иванов // Закон. - 2016.- № 6. - С. 35-41.
2. Игнатова, М.С. Взаимодействие органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, с иными органами и организациями / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2006. - № 13. - С. 233-236.
3. Игнатова, М.С. О содержании понятий «государственная услуга» и «государственная функция» в деятельности органов исполнительной власти / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2014. - Т. 14. - № 4. - С. 98-102.
4. Калиниченко, Т.Г. О государственной регистрации водных прав / Т.Г. Калиниченко // Законодательство и экономика. - 2007. - № 8. - С. 43-48.
5. Круглова, О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в ской сфере: автореф. дис. … канд. юрид. наук. / О.Б. Круглова. - Самара, 2002. - 22 с. 6. Коновалов, А.В.К вопросу о добросовестности давностного владения / А.В.Коновалов // Вестник гражданского права. - 2016. - № 6. - С. 9-30.
7. Подшивалов, Т.П. Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость / Т.П. Подшивалов // Право и экономика. - 2013. - № 2. - С. 75-79.
8. Подшивалов, Т.П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков / Т.П. Подшивалов // Государство и право. - 2015. - № 1. - С. 49-56.
9. Подшивалов, Т.П.Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав / Т.П. Подшивалов // Гражданское право. - 2017.- № 5. - С. 13-15.
10. Подшивалов, Т.П. Установление и защита сервитута de lege lata et de lege ferenda / Т.П. Подшивалов // Известия вузов. Правоведение. - 2013. - № 4. - С. 90-102.
11. Подшивалов, Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права. - 2017. - № 2. - С. 115-146.
12. Подшивалов, Т.П. Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики / Т.П. Подшивалов // Российский судья. - 2010. - № 10. - С. 11-14.
13. Подшивалов, Т.П. Негаторная защита интересов собственников смежных / Т.П. Подшивалов // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 12. - С. 49-53.
