Что значит работать по франшизе в сфере ЖКХ: отзывы и примеры бизнес-плана управляющей компании. Бизнес в сфере ЖКХ

Залог успеха бизнеса в сфере ЖКХ – дружба с властью

Очевидно, что сфера ЖКХ является одной из самых стабильных отраслей экономики, поскольку услуги, оказываемые населению, всегда востребованы. Сегодня все чаще говорится о необходимости более активного вхождения бизнеса в жилищно-коммунальное хозяйство. «Реформы, проводимые в сфере ЖКХ, направленные на привлечение бизнеса в эту отрасль, безусловно, дают положительные результаты, – отмечает Игорь Фирер, генеральный директор компании «Нижновинжстрой». – Если вся деятельность организации направлена на достижение экономического результата, т. е. получение прибыли, то не возникает проблем в оперативности принятия решений и повышается качество оказываемых услуг. Вряд ли в условиях жесткой конкуренции коммерческое предприятие сможет позволить себе халатное отношение к выполняемой работе».

Рынок ЖКХ можно разделить на два сегмента: коммунальные и жилищные услуги. «Безусловно, такие коммунальные услуги как энергетика, газо-, тепло– и водоснабжение являются полем работы монопольных компаний, где малому и среднему бизнесу места быть не может, – говорит Дмитрий Брисенко, директор управляющей компании «Эколек». – Однако почти все жилищные услуги – и управление жилым фондом (техобслуживание, эксплуатация лифтов и систем безопасности, обеспечение теле– и радиовещания, текущий ремонт, вывоз мусора и др.), а также капитальный ремонт общего имущества и жилых помещений, принадлежащих определенным собственникам – это сфера малого бизнеса».

Вхождение бизнеса в ЖКХ происходит при активном взаимодействии с властями всех уровней, которые в дальнейшем и выступают основными заказчиками предприятий. Так, несколько лет назад в Нижнем Новгороде было создано несколько мощных акционерных обществ, которые выводят ЖКХ на новый рыночный уровень обслуживания.

«Наша компания была создана в 2006 году при участии правительства области, которое владеет блокирующим пакетом акций. Основное направление нашей деятельности – проектирование, строительство и реконструкция объектов жилищно-коммунального хозяйства в Нижегородской области и за ее пределами. Это котельные, тепловые, водопроводные и канализационные сети, очистные сооружения водоснабжения и канализации, объекты благоустройства. У предприятия есть все необходимые лицензии для выполнения полного комплекса работ на объектах ЖКХ. Мы можем выполнять весь цикл инженерных изысканий, проектировать здания, сооружения и технологическую часть объекта, осуществлять производство строительно-монтажных работ, функции технического заказчика и генерального подрядчика, – рассказывает Игорь Фирер. – В прошлом году в предприятии было организовано собственное проектное управление. Мы поставили перед собой задачу создать структуру, способную качественно и в короткие сроки выполнять проектно-изыскательские работы на объектах ЖКХ. И с этой задачей мы успешно справились. Силами наших проектировщиков за 6 месяцев прошлого года были выполнены проектно-изыскательские работы по девяти объектам. Наряду с сокращением сроков нам удалось предложить заказчикам более низкую стоимость работ по проектированию, в среднем на 15-20% ниже среднерыночных цен».

Существующая конкуренция среди крупных игроков рынка ЖКХ стимулирует их на формирование комплексного пакета услуг. «Основными нашими заказчиками являются облминистерство ЖКХ и муниципальные районы, вследствие чего основная часть договоров на выполнение работ и оказание услуг заключается по результатам конкурсных процедур. Почему нам удается побеждать в тендерах? Потому что у нас есть неоспоримые преимущества – мы можем предложить более низкую стоимость и комплексное решение задач заказчика, – рассказывает Игорь Фирер. – Часто бывает так, что у главы муниципального образования или его заместителя по ЖКХ есть только идея – общая постановка задачи. Например, его не устраивает качество водоснабжения в каком-нибудь поселке. Потенциальные подрядчики скажут, что готовы реализовывать идею только в случае предоставления готовой проектной документации. А проектные организации в свою очередь затребуют исходно-разрешительную документацию, массу согласований и длительный срок на разработку. Мы же готовы начать работать с самой идеи и довести ее реализации, то есть до пуска объекта в эксплуатацию».

Одно дело – иметь необходимый объем первоначальных вложений и другое дело – стать победителем тендеров, проводимых областной властью. Поэтому еще на этапе создания компании стоит проконсультироваться со специалистами соответствующего регионального министерства. В принципе, как отмечают крупные игроки рынка, потребность в подрядчиках сегодня высока и объем работ очень широк.

«Уже в первый год деятельности мы реализовали значительный проект по благоустройству исторического центра Городца, – рассказывает Игорь Фирер. – В 2007 году нами был разработан и реализован масштабный проект по комплексному благоустройству и обустройству Центрального микрорайона Выксы. Я считаю этот проект уникальным для нашего региона. Впервые за короткий период времени был выполнен целый комплекс мероприятий, результатом которого стал новый внешний облик микрорайона. Серые унылые фасады панельных многоэтажек засияли яркими красками, зазеленели свежей травой новые газоны, посаженные деревья внесли неповторимость в облик микрорайона, пешеходные дорожки, тротуары и главная аллея микрорайона кардинально поменяли свой вид благодаря мощению из брусчатки. А параллельно с работами по благоустройству были заменены и отремонтированы все подземные инженерные коммуникации микрорайона – сети электроснабжения, теплоснабжения, канализации, холодного и горячего водоснабжения. Кстати, делать иначе было бы просто нецелесообразно. Совершенно бессмысленно и расточительно создавать красоту на поверхности, если под землей находятся ветхие коммуникации, аварии на которых происходят по нескольку раз в месяц».

Что досталось малому бизнесу?

Активность малого бизнеса в жилищной сфере напрямую зависит от количества созданных товариществ собственников жилья, которых пока еще в Нижнем Новгороде немного. «Можно работать непосредственно с ТСЖ, можно участвовать в конкурсах на выполнение работ по капремонту, а можно искать заказы от собственников», – рассказывает Вячеслав Житников, технический директор компании «Подъемные технологии».

Отметим, что сами ТСЖ и ДУКи сегодня низкорентабельный бизнес. Об этом говорят все эксперты «КАПИТАЛИСТа». «Казалось бы, они должны процветать, выполняя большие объемы работ по содержанию, обслуживанию и ремонту жилого фонда. Однако процветает только их руководство, а сами предприятия, за исключением лишь компании «Наш район», идут ко дну, – откровенно говорит Михаил Казиник, генеральный директор компании «ТАРС-М». – Мне известно, что хуже всего положение в «Домсервисе», который на содержание и обслуживание жилья получает всего по 1,3 руб.

с 1 кв. м». При этом сегодня, по расчетам специалистов, для оптимальной рентабельности необходимо получать как минимум 1,6 руб. с 1 кв. м.

Если предприниматель выбирает сегмент взаимодействия с ДУКами, то лучше заинтересоваться благоустройством и аварийными работами, а не текущим ремонтом. «Так, на благоустройство «Нашему району» выделяется 3,5 руб. на 1 кв. м, на аварийные работы компании «Партнер-НН» – 0,98 руб., «Домсервису» – 1,3 руб. На текущий ремонт выделяются мизерные средства – 200 тыс. руб. в месяц при размере жилого фонда в Московском районе в 1,7 млн кв. м», – рассказывает Дмитрий Брисенко.

Для организации управляющей компании потребуется от $70 тыс. до $200 тыс. Основными затратами станут зарплата, закупка инвентаря и оргтехники, аренда помещения. Инвентарь для дворников – тряпки, метла, косилки, лопаты. Для сантехники – ключи, электроинструмент. «Если вложили $70 тыс., взяли на обслуживание порядка 10 домов, то вложения окупятся примерно через 1 год. Прибыль составит примерно 5% от выручки. Таким образом, чтобы увеличить прибыль, нужно набрать больше клиентов», – говорит Дмитрий Брисенко. – Рентабельно обслуживать жилищный фонд площадью не менее 200 тыс. кв. м или примерно 40 стоквартирных домов».

Специфические особенности построения бизнеса в сфере ЖКХ оставляют мало возможностей для малого бизнеса. Помимо большого объема инвестиций требуется налаженное взаимодействие с властью. Эксперты «КАПИТАЛИСТа» говорят о том, что самыми привлекательными сегментами для малых предпринимателей сегодня являются: лифтовое хозяйство, установка и обслуживание систем кодовых замков и домофонов, а также сбор и вывоз мусора.

Как же строят бизнес по обслуживанию лифтового хозяйства? «Наша фирма была зарегистрирована в 2001 году. Тогда происходило внедрение новых форм организации работ по техническому обслуживанию лифтового оборудования, учитывалась техническая оснащенность и профессиональный уровень обслуживающего персонала. Особенно это касалось домов в микрорайоне Верхние Печеры, – рассказывает Вячеслав Житников. – Для качественного и своевременного оказания услуг потенциальным заказчикам наша компания закупила новое оборудование, разработала собственную систему доставки и установки запасных частей и деталей, установила строгий контроль за выполнением заявок». Точную сумму первоначальных вложений Вячеслав Житников не сообщает, но говорит, что «это порядка $20 тыс.».

В сегменте вывоза мусора самое сложное – это получение соответствующей лицензии. Игроки рынка говорят, что на ее оформление уйдет не менее полугода. «Изначально наша компания была создана для внутреннего обслуживания одного промышленного завода. На территории предприятия мы оборудовали специальные места для сбора отходов, поставили закрывающиеся мусоросборочные контейнеры. Потом постепенно стали заключать договоры и со сторонними заказчиками, – говорит Михаил Казиник. – Чтобы заниматься данным видом деятельности, необходимо получение экологической и транспортной лицензии».

Общая трудность, как для малых, так и крупных компаний в сфере ЖКХ – кадровая проблема. В дефиците почти вся линейка специальностей: дворники, сантехники, электрики, плотники. Из инженерных специальностей востребованы инженеры-лифтеры. «Конечно, дефицит кадров – это актуальная проблема, но нам удалось ее решить, – говорит Игорь Фирер. – У нас привлекательные условия оплаты труда, сотрудники ориентированы на результат и имеют возможность увеличивать уровень своего дохода благодаря гибкой системе премиальных надбавок. Мы сформировали сплоченный коллектив профессионалов, работающих единой командой. А особый упор делаем на молодых, инициативных сотрудников».

Внимание! Бесплатный бизнес-план, предлагаемый для скачивания ниже, является примерным. Бизнес-план, наилучшим образом соответствующий условиям вашего бизнеса, необходимо создавать с помощью специалистов.

Пример бизнес-плана ЖКХ который можно скачать

Резюме

ЖКХ занимается обслуживанием жилищных помещений и комфортабельностью прилегающих к ним территорий.

Главная идея данного бизнес плана – создание ЖКХ с оборотом 39 расчетных периода.

Проект имеет 3 задачи:

1. Извлечь прибыль.
2. Создать выгодное, доходное предприятия.
3. Удовлетворить потребительский рынок жилищно-коммунальным обслуживанием.

За счёт коммерческого кредита в размере 17550000 рублей осуществляется финансирование проекта.
С первого месяца исполнения проекта происходит выплата по кредиту.
Заложенная процентная ставка 17,5%. Однако, в последнее время банки намерены снизить норму процента.
Сумма процентов, начисленных за весь период, составит 1195740 рублей.
Условный период жизни проекта 3 года 3 месяца.
Период окупаемости 13 месяцев, а с дисконтированием 2 года.
Валовой доход за условный жизненный период составляет 547397,4 рубля.

Финансовое вложение

Для реализации данного бизнес-плана необходимо 17550000 рублей. Получить такую сумму можно за счёт коммерческого кредита на 12 расчётных месяцев. За данный период банк получит прибыль в размере 1195740 рублей.

Расходы проекта за первый год:

1. покупка помещения составит 80000 руб.;
2. покупка оборудования (12 шт.) – 189686 руб.;
3. покупка автомобильной техники (9 шт.) – 14046000 руб.;
4. покупка компьютерное оборудование – 67980 руб.;
5. приобретение расходного материала – 2258712 руб.;
6. затраты на разъяснительную работу – 300000 руб.;
7. зарплата рабочим – 12965400 руб.;
8. налоги – 4145400 руб.;
9. непредвиденные расходы – 1438366,2 руб.

Итоговая сумма расходов проекта составляет 31346145 рублей.

Покупка оборудования

Оборудование ЖКХ должно отвечать технике безопасности, содействовать росту производительности и способствовать репутации предприятия.

Главное оборудование ЖКХ:

компьютерная техника;
спецодежда для служащих;
мебель для предприятия;
техника для уборки территории предприятия;
инструменты для слесаря;
мусороуборочная машина;
кран монтажный;
расходные материалы для управления работ;
кран монтажный;
трактор уборочный.

Данная техника должны быть надежной, практичной и высокоэффективной, поэтому не следует на ней экономить.

Риски

В реализации предприятия существует несколько причин риска:

высокий уровень риска при управлении компании в целом;
большая капитализация инвестиций;
нехватка высококвалифицированных рабочих в данной сфере;
большое влияние государства;
неопределенность развития рынка.

Таблица №1. Потенциал потребителей услуг компаний ЖКХ в России

Выводы

Данный вид бизнеса является рискованным, но очень прибыльным. Предприятие станет безубыточным на 13 месяце реализации проекта и принесёт прибыль в размере 295884 рублей.

Расходы самого предприятия составляет 31346145 рублей, но они полностью окупятся за 2 года. Для того, что предприятие было перспективным необходимо большое наличие инвестиций, наличие базы жилых массивов и наличие административного ресурса.

Открытие данного предприятия требует от руководителя большой самоотдачи, знаний и тактических манипуляций при оформлении документации. Он также должен осознавать и то, что на него ложится ответственность за жизни людей.

Если всё вышеуказанное будет выполнено как полагается, то все финансовые инвестиции окупятся и будут приносить немалый доход.

ЖКХ На что живет управляющая компания

Управляющая компания является посредником между фирмами, которые владеют коммунальными ресурсами, и жильцами. Руководство УК подписывает договоры, ведет бухучет поступлений за услуги ЖКХ, осуществляет техническое обслуживание помещений. За это компании положен небольшой процент, который в реальном выражении при большом количестве обслуживаемых домов составляет солидную сумму.

Заработок на тарифах является самой распространенной схемой.

Компания делает небольшую наценку на поставляемые другими компаниями ресурсы.

Эта наценка указывается в коллективном договоре.

Жильцы заранее знают, что компания возьмет себе определенную сумму. Но здесь есть нюанс, касающийся прозрачности коммунальных платежей.

В России нет нормативного акта, который обязывал бы управляющую компанию отчитываться периодически перед жильцами за производимые траты. Хотя договор обычно предполагает, что каждый жилец может получить доступ к этой информации, большинство из них не будет интересоваться тратами УК. Компании зарабатывают на этом, взимая с жильцов плату, на 20-30% превышающую государственные тарифы.

Важно! Этот способ обогащения преступный и расценивается правоохранительными органами как мошенничество. Поэтому организуя управляющую компанию, думайте о законных способах заработка.

И это не только процент за управление бухгалтерией и заключение договоров. Жильцы платят деньги в отдельный фонд управляющей фирмы, обозначенный как фонд техобслуживания.

Ежемесячная плата в этот фонд с квартиры составляет 300-500 рублей, но есть и непредвиденные траты. Жильцы имеют право собрать инициативную группу, чтобы заставить УК организовать парковку, построить детскую площадку или просто благоустроить придомовую территорию.

Собрав деньги на эти цели с жильцов, УК оставляет себе от 3% суммы.

При этом она имеет право покупать землю вокруг дома, закупать сколько угодно материалов и нанимать работников на свое усмотрение.

Сумма заработка для фирмы получается приличной, около 70-80 тысяч рублей за одну оказанную услугу.

Есть еще два дополнительных пути заработка для фирм, которые могут добавить лишние 50-70 тысяч рублей прибыли в месяц.

Последнее особенно актуально для тех УК, которые связаны с застройщиками.

Жильцам в первое время после заселения почти всегда нужны дополнительные услуги строителей, чтобы проделать косметический ремонт.

Запросив цену для сотрудничества с такими компаниями, УК может иметь около 50 тысяч рублей дополнительной прибыли. Также можно размещать рекламу сторонних фирмах на стендах в подъездах и лифтах, обычная стоимость одного рекламного объявления на стенде около 200 рублей в неделю. В месяц с таких объявлений фирма имеет 20-30 тысяч рублей.

Скачать бесплатно бизнес-план управляющей компании ЖКХ

Бизнес-план представляет собой документ, разрабатываемый и утверждаемый перед запуском проекта в сфере ЖКХ. Он содержит оценку предполагаемых рисков, анализ общего состояния отрасли и уровня конкуренции, этапы начального развития компании. Бизнес-план для ЖКХ необходим прежде всего для ясности действий при открытии УК, но может пригодиться и при взятии кредита в банке.

Сперва в бизнес-плане управляющей компании ЖКХ дается краткая характеристика проекта(резюме).

Описывается основная идея, например «Создание управляющей компании с годовым оборотом в миллион долларов».

По пути кратко обрисовываются частные цели проекта, например «достижение высокой рентабельности за 6 месяцев».

Важной частью резюме является описание источников финансирования проекта. Либо пишутся реквизиты инвесторов и условия, на которых они вкладываются в предприятие, либо условия кредита, который начинающие предприниматели собрались взять в качестве начального капитала.

В бизнес-план ЖКХ вписывают начальные условия существования такой фирмы, необходимые для достижения целей действия. В них входит не только формальная регистрация бизнеса, но и проведение рекламной кампании, организация приема жильцов, аренда офиса и наем охраны.

В процессе дается характеристика не только будущему предприятию, но и всему сектору, в котором оно будет работать. Оценивается прежде всего уровень конкуренции. Выделяются слабые и сильные стороны этого сектора, чтобы в будущем сделать акцент работы именно на них.

ВНИМАНИЕ! Именно в сфере ЖКХ желательно оценить роль административного ресурса в вашем регионе.

В Москве рынок услуг УК почти монополизирован из-за преференций для них от мэрии, малое количество компаний делят огромный рынок. Но уже в Подмосковье конкуренция за новостройки огромная.

В сфере рынка выделяются сегменты.

В нашем случае это старые и новые дома, а также дома элитного и бюджетного класса.

Для начинающих в этом бизнесе проще начать со старых домов, но рентабельность такого предприятия будет минимальной.

Слишком много денег будет уходить на техобслуживание устаревшей инфраструктуры. Оптимальным вариантом для бизнес-плана будет сделать упор на новые дома бюджетного класса.

В конце отслеживается динамика сегмента рынка в регионе. Количество потребителей, объем потребляемых услуг, выраженный в деньгах.

Статистика анализируется, чтобы понять, какое время лучше выбрать для открытия бизнеса, и открывать ли его вообще. Верным признаком того, что стоит открывать коммунальный бизнес в регионе, является интенсивный рост потребителей подобных услуг при растущем количестве компаний в отрасли. Примеров бизнес-плана ЖКХ предостаточно на просторах сети.

Франшизы в сфере ЖКХ

Чтобы не собирать и анализировать статистику, тратя свое время на возможно бесполезный труд, многие начинающие предприниматели открывают свое дело по франшизе. Владелец франшизы управляющей компании ЖКХ дает бизнесмену идею, механику и рекомендации по открытию филиала своей компании в другом регионе. Он покупает ее и реализует, в некоторых случаях перечисляя определенный процент владельцу франшизы.

Тип франшиз в сфере ЖКХ в России очень специфичен.

Это бизнес по выполнению работы за другие управляющие компании.

Достоинство состоит в том, что вам не надо брать на себя заботы по взиманию платы с жильцов и техобслуживанию дома.

Вы можете открыть компанию, которая будет помогать бороться с должниками.

Делается путем установления специального устройства на подступы к канализации неплательщика. Это очень действенная мера, ведь привыкшие к наличию хотя бы холодной воды люди лишаются доступа к самой необходимой услуге.

Это решает проблемы управляющей компании и пополняет кошелек вашего открытого по франшизе предприятия на 5 тысяч рублей. Начальные затраты на оборудование составят около 170 тысяч, проблем с клиентами у вас не будет в любом случае, потому что количество должников в любом регионе растет каждый месяц. Читатель может найти много отзывов о франшизе в сфере ЖКХ, исследуя Интернет.

Услуги в сфере ЖКХ как бизнес

Бизнес в сфере ЖКХ в этой сфере возможен. Все новостройки обслуживаются именно частными коммунальными компаниями. Вопрос только в том, насколько целесообразно начинать этот бизнес именно в вашем регионе.

Обратите внимание! Сфера закрыта для новичков, заключить выгодный контракт с жильцами нового дома, не имея контактов с его застройщиком, невозможно. Можно попробовать освоить старые дома, но это дополнительные траты на пиар-кампанию и обновление инфраструктуры.

Этот бизнес нельзя назвать легким, ведь он менее рентабелен по сравнению с теми же продажами, и требует гораздо более глубоких знаний. Рекомендуется для открытия тем, кто имеет солидный опыт в работе с недвижимостью.

Заключение

Управляющие компании зарабатывают на посреднических операциях и техобслуживании инфраструктуры. В бизнес-плане прописывают основные риски и этапы становления бизнеса.

Франшизы в коммунальном бизнесе существуют и заключаются в требовании денег у должников.

Как открыть управляющую компанию с нуля?

Упоминание о первых жилищных товариществах было отмечено в 1921 году, именно тогда появились первые активисты, понявшие привлекательность этого дела, и начали забирать под свое крыло муниципализированные здания. Типичные управляющие компании начали сравнительно недавно свое существование – 2005 год стал началом в сфере управления многоэтажными домами нового времени и с каждым годом среди начинающих предпринимателей они набирают все большую популярность.

Высокая доходность и маленькая конкуренция в этой сфере становятся основными причинами, по которым бизнесмены хотят занять эту нишу. Но так ли легко открыть собственную управляющую компанию и почему при такой финансовой привлекательности еще есть свободные места на этом рынке?

Итак, как открыть управляющую компанию с нуля? Ответ содержится в этой статье!

Осуществлять управленческую деятельность разрешается только после получения лицензии , выдачу которой регулируют государственные органы.

Полученный документ не требует продления, выдается без временных ограничений. Но даже если вас внесли в реестр лицензий РФ это не означает вашу неприкосновенность. Лицензию, при не должном, могут аннулировать и вычеркнуть компанию из реестра.

Кто разрешение может получить?

На получение лицензии для реализации работы в качестве управляющей компании может рассчитывать юр. или физ. лицо:

на территории РФ зарегистрированное;
имеющее квалификационный аттестат;
не имеющее судимостей;
отсутствующее в реестре дисквалифицированных лиц.

Особенности управляющих компаний

Управляющая компания для предпринимателя представляет собой посредника между домом и организацией, осуществляющей его обслуживание и содержание. Другими словами, управляющая компания накапливает деньги жильцов, чтобы потом потратить их на ремонтные, эксплуатационные и прочие работы, связанные с улучшением, повышением инвестиционной стоимости дома.

Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.

Порядок действий по открытию управляющей компании

Для начала бизнеса в управленческой сфере понадобится сделать несколько шагов:

1. Поиск подходящего места под офис.

3. Закупка техники и осуществление работ ремонтных.

Особенности каждого шага подробнее рассмотрим ниже.

Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования

Прежде чем зарегистрировать свою деятельность необходимо подыскать место, в котором можно будет в будущем разместить офис управляющей компании. Оптимальным вариантом является многоквартирный дом, управление которого планируется взять в свои руки. Обычно подобные компании размещают на первых этажах многоэтажек, проводят капитальный ремонт, переделывая помещение под офис.

Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, и директора, туалет, место для приема пищи.

Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и

Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью

Для узаконивания своей деятельности необходимо процедуру регистрации в или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:

выбрать место и придумать название;
выбрать код;
решение об учреждении подготовить
сформировать УК.

После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно

Затем потребуется которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.

И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.

Наем сотрудников для работы

В управляющей компании должны работать аттестованных сотрудников не меньше трех. Если как управлять домом вы не знаете, потребуется нанять инженера с соответствующим образованием, кроме него необходимо наличие специалистов, которые будут обслуживать дом.

Штат управляющей компании

инженер;
бухгалтер;
директор;
сантехники, слесари, уборщицы, дворники, электрики.

Реклама управляющей компании

Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

Как привлечь клиентов?

Чтобы взять дом в управление необходимо с каждым жильцом договор заключить. Для этого нужно вам организовать собрание, от исхода которого и будут зависеть ваши дальнейшие отношения с этим многоквартирным домом, а именно их наличие или отсутствие. На общедомовом собрании вашей целью будет убеждение жильцов в необходимости смены их управляющей компании на вашу.

Вам нужно:

расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.

Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.

Бизнес-план управляющей компании

Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:

Аренда помещения от 80 000 рублей.
Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
от 200 000 рублей.
Реклама от 90 000 рублей
Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.

Таким образом, для открытия собственной управляющей компании потребуется вложить на начальном этапе от 1 500 000 рублей.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.

Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.

Свежие дома легки в обслуживании и проблем практически не доставляют. Старые же дома в капитальном ремонте нуждаются, о текущих крышах, трубах жильцы будут напоминать регулярно и требовать обещанного, быстрого устранения проблемы, а это существенные расходы.

Возможные проблемы при открытии управляющей компании

1. Снабжение дома ресурсами

Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.

А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.

2. Неплательщики

В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.

Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.

Можно ли купить готовый бизнес?

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Добиться в этой сфере успеха и заработать уважение, можно только выполняя услуги качественно и оперативно, выполняя все свои обещания. Только в этом случае жильцы будут хвалить вас и советовать свои знакомым.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

Как открыть управляющую компанию ЖКХ с нуля? Этот вопрос затрагивает всех начинающих бизнесменов, решивших вести свое дело в данной области. Бесспорно, все сегменты рынка товаров и услуг обладают индивидуальными особенностями. Что необходимо принять во внимание при образовании УК? Какая документация потребуется? Какие государственные органы курируют данный вид деятельности? Эта статья поможет разобраться во всех тонкостях открытия управляющей организации.

УК представляет собой коммерческую фирму, осуществляющую доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц (в большинстве случаев - МКД). Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию? Прежде всего необходимо изучить законодательные акты Российской Федерации, которые регулируют данную сферу деятельности:

ЖК РФ;
ГК РФ;
ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007;
ФЗ № 261 «Об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 23.11.2009;
ФЗ № 210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» от 30.12.2004;
ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» от 21.07.2014;
Постановление Госстроя РФ от 27.07.2003 № 170 и др.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно знать - существует три основных вида подобных УО.

Управляющие компании. Эти организации не курируют ремонтные работы и поставку ресурсов и коммунальных услуг (в данном случае это функции жилищно-эксплуатационных контор), они ведут деятельность исключительно в сфере руководства, выступая связующим звеном между владельцами недвижимого имущества и подрядчиками. Для обслуживания МКД привлекаются другие фирмы с соответствующей специализацией. Открыть управляющую компанию такого типа, как правило, проще всего.
Гибридные управляющие компании. Эти организации без посторонней помощи полностью занимаются обслуживанием МКД (проведение ремонтных работ, предоставление жилищно-коммунальных услуг и так далее). Открыть управляющую компанию такого типа обычно сложнее всего.
Эксплуатационные управляющие компании. Владельцы недвижимого имущества МКД подписывают с этой фирмой договор, по условиям которого организация может руководить собственностью, не занимаясь коммунальными услугами.

Деятельность УК осуществляется в соответствии с соглашением с хозяевами квартир в МКД либо на основе запроса товарищества собственников жилья.

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо ознакомиться с ее обязанностями :

контролировать обслуживание и благосостояние МКД, которые находятся под опекой организации;
оценивать состояние кровли, трубопроводов, общих помещений;
организовывать ремонт вышеуказанных строений (необходимо разрешение владельцев имущества);
заниматься вопросом коммунальных услуг;
следить за системами пожарной безопасности;
обеспечивать регулярную уборку общих помещений;
закреплять общедомовые системы учета;
организовывать общие собрания собственников, доносить до владельцев информацию о коммунальных платежах и имеющихся проблемах МКД;
проводить регистрацию и выписку проживающих в МКД.

Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит знать, что у такой организации есть право на взимание средств за ведение деятельности. Сумма выплат определяется на ОСС.

Выгодно ли сегодня открывать управляющую компанию в ЖКХ

Относительный показатель экономической эффективности ведения бизнеса в данной сфере составляет, по мнению экспертов, 5–10 %. В чем же причина?

Счета по коммунальным услугам не очень большие, как и заработная плата многих собственников. Увеличить доход УК имеют возможность с помощью расширения спектра услуг, не ограниченных законодательством РФ. Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит узнать еще о нескольких способах наращивания ее прибыли:

сдача в аренду различных прилегающих к МКД строений;
заключение выгодных договоров на основе сотрудничества;
оформление собственников как клиентов на ремонтные работы. В данном случае организация уменьшает выплаты на их проведение. Получается, людям не нужно тратить большие средства, а УК обеспечивает себе хороший доход.

Отрыть управляющую компанию довольно сложно. Конкуренции особой нет, однако доходность их обычно оказывается на низком уровне. Чтобы справиться со всеми препятствиями, необходимо грамотно устанавливать деловые отношения и быть готовым ко многим трудностям. Вот почему для начала стоит оценить свои силы, взвесив все плюсы и минусы.

Открыть управляющую компанию - значит начать искать ресурсы, которые гарантируют получение стабильной прибыли, что крайне непросто. Организациям, стремящимся развиваться в данной сфере бизнеса, очень важно расходовать свои средства на то, чтобы занять лидирующую позицию в этой области рынка. Однако это всегда большой риск и годы непрерывной работы.

Кроме того, одни лишь затраты на раскрутку бизнеса в наше время не приводят к желаемым результатам. Для начала необходимо обеспечить продвижение оказываемых услуг, которые не очень-то, к сожалению, котируются. Все дело в том, что многие люди недоверчиво относятся к индивидуальным предпринимателям и негосударственным образованиям и потому стараются как можно реже взаимодействовать с ними. Чтобы открыть управляющую компанию, нужно завоевать доверие населения и представить в лучшем свете свои услуги, иначе затраты на сам бренд окажутся бесполезными.

Стоит различать два вида сервиса, предоставляемого УК за определенные материальные средства.

Выплаты от собственников недвижимого имущества МКД на коммунальные услуги. Эти суммы напрямую уходят к продавцам. Размеры выплат определяют государственные органы, и потому УО не может их повысить или понизить. То же самое касается денег, выделяемых владельцами на капремонт. Но важно учесть, что УК является в данных случаях посредником, и потому крупные материальные средства проходят через нее и, к сожалению, иногда не тратятся на общедомовые нужды. Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит решить, что для вас важнее: собственный доход или доверие граждан.

Продавцам чаще всего перечисляется на 15 % меньше средств, чем было собрано с жильцов многоквартирного дома. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, заметив эту тенденцию, собирается принять соответствующий закон, согласно которому денежные суммы будут передаваться непосредственно от граждан к поставщикам. Перед тем как открыть управляющую компанию, следует учесть тот факт, что уже совсем скоро законодательство будет строго контролировать, чтобы материальные средства использовались по назначению.

УО перечисляются деньги за обслуживание и проведение ремонтных работ в общедомовых помещениях. Сюда входит довольно длинный перечень услуг, установленный законодательством Российской Федерации. Размер выплат здесь определяет ОСС, которое опирается на методику об исчислении предстоящих расходов и доходов, составляемую УО. В случаях когда провести такое собрание не представляется возможным, все документы передаются в органы МСУ. Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит понять - в любом из двух вариантов потока денежных средств их сумма определяется либо владельцами имущества, либо государственными органами. Сама организация не играет никакой роли в данном процессе.

С начала 2016 года очистка мусорных контейнеров является коммунальной услугой, которую предоставляют организации, прошедшие открытый конкурс по отбору управляющей компании. Размер выплат на вывоз теперь устанавливают органы МСУ.

Возможности повышения дохода для УО:

установка систем энергосбережения, утверждение процентной доли за выполнение функций посредника;
осуществление ряда ремонтных работ, расчет за которые производится на основе договорных обязательств;
предоставление добавочного сервиса (парковка, закрепление приборов учета и так далее);
сдача в аренду различных пристроек, установка баннеров и рекламных досок;
сокращение затрат на предоставление услуг (заработная плата персонала, оптовое приобретение необходимых ресурсов).

Перед тем как открыть управляющую компанию, следует учесть, что, как правило, основная проблема такой организации - это долговые обязательства граждан, проживающих в МКД. Потребовать выплаты фирма может и посредством судебного разбирательства, однако это не всегда результативно. Не стоит скрывать и тот факт, что УО зачастую используют незнание клиентами законодательства, а также их нежелание бороться за свои интересы. Важно отметить и тот факт, что на доходность УК непосредственным образом влияет число МКД, которые она курирует. Как показывает практика, под контролем фирмы должно находиться как минимум пять строений, иначе прибыли просто не будет.

Мнение эксперта

Открыть управляющую компанию в коттеджном поселке - большой риск

Дмитрий Цветков,

руководитель ДЗН Penny Lane Realty

Открыть управляющую компанию - значит пойти на риск, ведь подобные частные организации представляют собой рентабельные образования далеко не всегда. Здесь всему виной не отсутствие профессионализма у руководства, а, как правило, представления наших граждан о посреднических фирмах и отношение к ним. Пригородных поселков элитного типа, купленных для капиталовложений, сейчас немало. Иногда в городке из двухсот домов лишь 50 % строений используются для проживания. Вот и получается, что граждане не хотят оплачивать коммунальные услуги только потому, что не живут в коттедже. Они считают, что это бесполезные траты. Если вы хотите открыть управляющую компанию, стоит учесть, что долговые обязательства собственников будут основной проблемой начинающей фирмы, ведущей свою деятельность на практически незаселенных загородных территориях. Обычно около 30 % владельцев недвижимого имущества стараются найти любое оправдание, лишь бы не платить за комуслуги.

УО обеспечивает себя стабильной прибылью только тогда, когда она курирует более пяти близлежащих строений, так как такие фирмы производят оптовую закупку ресурсов, что позволяет им сократить расходы.

Если говорить о загородном населенном пункте, то открыть управляющую компанию здесь можно лишь тогда, когда все дома будут иметь постоянных жильцов, способных оплачивать коммунальные и прочие услуги. В противном случае, никакого дохода ждать не приходится. Данный процесс занимает не менее 5 лет, и потому многие УО на начальных этапах своей деятельности терпят убытки. Чтобы открыть управляющую компанию, нужно немало средств, ведь риски довольно высоки.

Как открыть управляющую компанию в ЖКХ: пошаговая инструкция

Шаг 1. С помощью агентств или самостоятельно разработать подробную схему деятельности (без этого - никак).

Шаг 2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или общества с ограниченной ответственностью (либо добавить в существующее образование направления работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив необходимые регистрационные бумаги). Открыть управляющую компанию без соответствующих документов невозможно.

Шаг 3. Пройти проверку на знание Жилищного кодекса Российской Федерации и иных законодательных актов (указаны в начале статьи).

Шаг 4. Оформить разрешение на возможность открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.

Шаг 5. Найти площадь под офис, назначить отделы, приобрести необходимую технику.

Шаг 6. Подписать договор с собственниками недвижимого имущества в МКД, оформить технические документы.

Шаг 7. Заключить контракты с продавцами в сфере обслуживания МКД.

Шаг 8. Разработать свой интернет-ресурс, добавить данные в географическую систему.

Теперь стоит более детально изучить вопрос о том, как открыть управляющую компанию.

Как открыть управляющую компанию с нуля в сфере ЖКХ

Здесь необходимо оформить юридическое лицо (акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью). Однако открыть управляющую компанию - это не просто внести ее в ЕГРЮЛ.

Прежде всего нужно решить, регистрировать новую УО или же провести реформацию в уже действующем образовании. Как правило, в имеющийся список вносятся дополнительные направления работы фирмы. Чем их больше, тем внушительнее пакет документации необходимо оформлять для ФНС.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно зарегистрировать свою деятельность в ПФ РФ, ФСС РФ и статистическом государственном органе. Когда это сделано, можно приступать к оформлению разрешения на ведение своего бизнеса.

Лицензирование

Сегодня законы Российской Федерации обязывают жилищно-коммунальные хозяйства получать лицензию. Стоит отметить, что заниматься обслуживанием МКД имеют право лишь физические и юридические лица, прошедшие регистрацию в РФ. Заграничные организации управлять строениями в нашей стране не могут. Более того, чтобы открыть управляющую компанию, ее начальство должно сдать экзамен на знание законодательства Российской Федерации.

Разрешение оформляется в органах Государственного жилищного надзора по заключению уполномоченной группы лиц. Лицензия не имеет срока давности, что является положительным фактором.

Разрешение относится к конкретному МКД (то есть свой документ на каждый многоквартирный дом). Перед тем как открыть управляющую компанию, очень важно учесть данный момент, чтобы впоследствии не иметь никаких проблем.

Лицензию могут признать и недействительной, если:

директор организации два раза совершил административное нарушение;
предприятие имеет неисполненные обязательства перед проверяющими органами.

Прежде чем открыть управляющую компанию, примите во внимание следующий фактор: когда УО и вовсе регулярно преступает закон, не справляется со своими обязанностями и не пытается исправить положение, государственные структуры могут принять решение о прекращении ее деятельности.

Условия получения разрешения:

наличие нежилой площади под офис;
подобранный персонал;
приобретенные на законной основе техника и ресурсы;
свидетельство о том, что выполнены все требования законодательства по доступу к сведениям предприятия;
подтверждение должного уровня образования персонала.

Существует два варианта открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ: заниматься всеми видами обслуживания МКД либо сформировать управленческую организацию, выступающую в качестве посредника между жильцами и другими предприятиями (поставщиками, продавцами и так далее).

Вариант 1

Здесь ведет деятельность фирма, которая берет на себя обязательства по обслуживанию многоквартирного дома, на что, несомненно, уйдут крупные начальные расходы (закупка оборудования, наем работников, обеспечение стабильной заработной платы и так далее). Нет сомнений: открыть управляющую компанию без уверенности в получении курируемых зданий - это огромный риск, так как желаемой доходности просто не будет. Стоит также отметить, что этот вариант подходит только организациям, взявшим в качестве объектов сразу несколько близлежащих строений. Только тогда у фирмы имеется возможность сократить свои затраты, которые равномерно будут уходить на все обслуживаемые образования.

Вариант 2

Здесь предприятие берет на себя только функцию контроля над перечисляемыми поставщикам и иным организациям денежными суммами, над деятельностью подрядчиков и так далее. Обслуживанием МКД в данном случае занимаются другие фирмы, которым УО передает на основе договора свои полномочия. Открыть управляющую компанию такого типа можно с небольшим стартовым капиталом, который пойдет на выплату заработной платы нескольким сотрудникам. Остальные расходы уже осуществляются из начальных доходов. Однако и этот способ имеет свои минусы: зачастую завышенные расценки партнерских предприятий, непосредственная зависимость от них. Но бывает и так, что подобные фирмы настолько успешно проявляли себя в данной сфере рынка, что вскоре формировали дочерние образования и брали на себя все обязательства по обслуживанию МКД. Перед тем как открыть управляющую компанию, определитесь с тем, какой вариант вы хотите воплотить в жизнь.

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию

Персонал

Очень важно найти специалиста по инженерным системам, чей профессионализм ни у кого не вызовет сомнений. Кроме того, в качестве офисных сотрудников и работников, занимающихся обслуживанием различного рода оборудования, должны выступать образованные граждане, получившие соответствующий аттестат (требование не предъявляется к уборщикам, дворникам и так далее).

Если вы хотите открыть управляющую компанию, которая в будущем принесет хорошую прибыль, обязательно позаботьтесь о кадрах. Нередко и владелец организации становится главным ее руководителем. Затраты на зарплату всегда индивидуальны (как правило, эта сумма составляет $4000–50000).

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно обзавестись четырьмя операторами, которые будут посменно отвечать на звонки 24 часа в сутки. Иногда УО не формируют свою службу по чрезвычайным ситуациям, привлекая для этого другие предприятия. К сожалению, это не всегда результативно, ведь между фирмами и собственниками нередко развиваются конфликты. Вот почему оптимальный вариант - это создать свой отдел, решающий вопросы аварийных происшествий.

Диспетчеры не должны пренебрегать своими обязанностями. Необходимо следить за тем, чтобы они были готовы ответить жильцам в любое время дня и ночи. А вдруг авария? Здесь очень важно вовремя устранить неполадку. Чтобы открыть управляющую компанию, которой будут доверять жильцы, нужно обеспечить качественное предоставление услуг.

Получается, что персонал УО состоит из:

главбуха (если компания крупная, нужен бухгалтерский отдел);
специалистов по ремонту инженерных систем (минимум два сотрудника);
работников по обслуживанию сантехнического оборудования и электроприборов;
сварщиков и плотников;
операторов;
рабочих для уборки территории и общих помещений МКД;
специалистов по чрезвычайным ситуациям и устранению соответствующих неполадок.

Стоит повториться: иногда УО не формируют свою службу по чрезвычайным ситуациям, привлекая для этого другие предприятия. К сожалению, это не всегда результативно, ведь между фирмами и собственниками нередко развиваются конфликты. Это относится и к охранным агентствам. Перед тем как открыть управляющую компанию, следует решить данный вопрос.

Финансовые средства

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно иметь стартовый капитал в размере $2000–70000. Главные расходы - это заработная плата, приобретение оборудования и инструментов, аренда нежилой площади под офис. В случае когда затраты составили $70000, а на управлении находится около десяти объектов, данная сумма вернется через 12 месяцев (ориентировочно). Доход вы получите в размере примерно $3500. Получается, чем больше домов вы обслуживаете, тем выше ваша прибыль. Очень выгодно предоставлять услуги сразу 30–40 объектам.

Офис

Открыть управляющую компанию без помещения для работы просто невозможно. Лучше всего, если офис находится в объекте, который вы будете впоследствии курировать. Затем следует произвести закупку оборудования, инвентаря, канцелярских принадлежностей, обустроить места для операторов, обеспечить телефонную связь и сеть Интернет.

Однако сначала необходимо все же наладить доверительные отношения с собственниками недвижимого имущества в МКД. Только так вы сможете открыть управляющую компанию, которая будет устраивать ваших клиентов, защищать их интересы и обеспечивать им безопасность и комфортное проживание.

Юридический адрес

Неотъемлемая часть - местонахождение юридического лица. Остерегайтесь партнеров, которые дают вам свой адрес сразу. Как правило, он является массовым, что создает проблемы с законодательством по вопросам внесения предприятия в ЕГРЮЛ.

Учетная политика

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо детально заняться этим вопросом.

Есть два варианта разработки учетной политики: ваше предприятие самостоятельно составляет план действий, либо вы привлекаете к данному процессу специализированную ОУ жилищно-коммунального хозяйства. Если вы остановились на первом способе, то учтите, что вам предстоят довольно крупные затраты на новый отдел. Если же выбор пал на второй вариант, то здесь вы будете знать конкретную стоимость создания учетной политики, устанавливаемую профессиональными организациями.

Отсутствие судимости

Чтобы открыть управляющую компанию, вам необходимо подтверждение того, что вы не привлекались к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого лица. Стоит отметить - тяжесть нарушения здесь не играет никакой роли.

Если должностные лица будущего предприятия ранее были привлечены к ответственности за проступки финансового характера, либо определенное время не имели права заниматься коммерческим бизнесом, открыть управляющую компанию они не смогут (согласно законодательству Российской Федерации).

Какие требуются документы, чтобы открыть управляющую компанию

Прежде всего, нужно решить, создавать новую УО или же провести реформацию в уже имеющемся образовании. В первом случае, чтобы открыть управляющую компанию, вам будет необходима такая документация:

запрос на внесение предприятия в ЕГРЮЛ;
устав организации;
акт, подтверждающий проведение собрания об открытии управляющей компании;
договор, заключаемый между учредителями юридического лица при его создании;
акт, подтверждающий назначение конкретного человека на пост руководителя;
некоммерческое деловое письмо от владельца, которое содержит в себе гарантию выполнения каких-то действий или соблюдения определенных условий по предоставлению в аренду нежилого помещения;
акт, подтверждающий оплату государственной пошлины.

В случае когда вы решили открыть управляющую компанию из уже действующего предприятия, вам понадобятся:

устав (свод норм и правил) сформировавшейся организации;
запрос о внесении в ЕГРЮЛ соответствующих правок;
заключение собрания, на котором обсуждалось переформирование предприятия.

Чтобы открыть управляющую компанию ЖКХ с нуля, вам необходимо также определиться с банковской организацией, которая будет выступать вашим партнером. Тем самым вы сможете обзавестись счетами (накопительным и расчетным). Около 50 % денежных средств, внесенных учредителями при регистрации предприятия, нужно перечислить на накопительный счет, а остальную сумму добавить к нему в течение года.

Как выиграть открытый конкурс по выбору управляющей компании

Если вы хотите принять участие в открытом конкурсе на управляющую компанию, вам следует оформить соответствующий запрос в течение 25 суток.

В заявлении должны быть представлены:

информация о предприятии и документация:
для юридических лиц: полное наименование, форма организации предпринимательской деятельности, местонахождение, справка из Единого государственного реестра юридических лиц;
для индивидуальных предпринимателей: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес, справка из Единого государственного реестра юридических лиц;
телефонный номер;
акт, доказывающий, что предприятие имеет право участвовать в открытом конкурсе на управляющую компанию, а также вести свою деятельность;
данные по накопительным и расчетным счетам;
экземпляры актов, которые доказывают, что компания выполнила все условия тендера:
о перечислении денежной суммы на запрос для открытого конкурса на управляющую компанию;
об исполнении всех предписаний мероприятия;
финансовая документация за определенный срок;
данные о перечислении денежных средств от владельцев недвижимого имущества многоквартирного дома за обслуживание и проведение ремонтных работ, а также за коммунальные услуги.

Лидер открытого конкурса на управляющую компанию за десять рабочих дней с момента подтверждения результатов мероприятия обязан передать его координатору завизированный им проект договора по курированию многоквартирного дома. А еще за двадцать будних дней (с той же даты) выигравшая организация должна предоставить заверенные ею программы и соглашения о руководстве многоквартирным домом собственникам недвижимого имущества, которые утверждают эти акты от своего имени. В случаях когда лидер открытого конкурса на управляющую компанию не исполняет вышеуказанных обязательств, он автоматически признается уклонившимся от подписания договора.

Согласно статье 162 ЖК РФ жилищно-коммунальные хозяйства должны заключать контракт со всеми собственниками жилья. Без данного соглашения управлять многоквартирным домом невозможно (в соответствии со статьей 445 ГК Российской Федерации).

Перед тем как открыть управляющую компанию, будьте готовы к тому, что иногда граждане уверены: не подписал договор - не должен платить за предоставляемые услуги. Нет, так не получится. Денежные суммы за все ресурсы начисляются на имя собственника недвижимого имущества, так как факт поставки неоспоримо присутствует.

Получается, уклониться от сборов нельзя. А вот следить за должным оказанием услуг жильцы могут (согласно Закону РФ № 2300-1). На основе данного нормативного акта владельцы имущества имеют право отстаивать свои интересы по вопросам качества и стоимости предоставленного обслуживания.

Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит ознакомиться со сведениями о данном договоре. Период его действия - 1-5 лет, суть - содержание МКД, проведение ремонтных работ, а также поставка коммунальных услуг усилиями предприятия. Договор заключается между управляющей организацией и собственниками недвижимого имущества в МКД (либо ТСЖ, либо членом жилищно-строительного кооператива на основе доверенности).

Расторжение подобного договора происходит либо по решению его участников, либо посредством судебного разбирательства (в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Перед тем как открыть управляющую компанию, нужно учесть, что ЖК РФ позволяет хозяевам квартир самостоятельно разорвать контракт, когда УО уклоняется от своих обязательств.

В случаях когда в документ вносятся разного рода поправки, о которых собственники не были уведомлены, владельцы недвижимого имущества могут аннулировать сделку, предъявив свои претензии УО, либо подав исковое заявление на предприятие в судебные органы.

Если жильцы имеют претензии к качеству предоставляемого сервиса, они вправе обратиться с требованием об уменьшении выплат за площадь и запросить отчетную документацию о передвижении своих материальных средств.

Сколько стоит открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ

Какой стартовый капитал нужен, чтобы открыть управляющую компанию? Необходимо разработать стратегию предстоящей деятельности ($5000), внести предприятие в ЕГРЮЛ ($300), создать свой интернет-ресурс и напечатать полиграфические материалы ($5000), снять нежилое помещение в 50 м 2 ($400 за м 2 , получается $20000 за 12 месяцев). На приобретение оборудования и офисной мебели понадобится $4000, на основной управляющий персонал - $10000 ежемесячно. Столько же средств нужно на рекламную кампанию и проведение базовых деловых операций.

Открыть управляющую компанию не так просто (с точки зрения стартовых вложений). Последующие расходы относятся напрямую к МКД: на одно строение необходимо выделить около $4000. Хорошо, если в течение года вы получите пять объектов. Здание ежемесячно приносит вам $2000. А значит, покрыть расходы на обслуживание оно сможет уже через два месяца.

Получается, чтобы открыть управляющую компанию, вам понадобится $25000 в качестве начального капитала. Ежегодные расходы будут составлять около $150000, обслуживание пяти объектов обойдется в $20000. Лучше всего иметь в запасе хотя бы $10000-$15000. В течение 24 месяцев, если удастся, нужно взять под контроль десять объектов, иначе вы не сможете обеспечить себе прибыль (ежегодно с десяти объектов предприятие получает $240000 и расходует от $150000 до $175000).

Чтобы открыть управляющую компанию, потребуется около $230000. Покрыть эту сумму (при благоприятном раскладе) можно через 5 лет, однако оптимально составлять план на 7-8 лет, принимая во внимание различные риски.

Как открыть управляющую компанию, избежав проблем

Перспектива выхода на этот рынок частных управляющих жестко увязана с ответом на вопрос, где взять те самые объекты, которые могут обеспечить должный уровень дохода. Организациям, стремящимся развиваться в данной сфере бизнеса, очень важно расходовать свои средства на то, чтобы занять лидирующую позицию в данной области рынка. Однако это всегда большой риск и годы непрерывной работы.

Другая проблема - низкая доходность управления массовым жильем . Существует две сферы рынка руководства МКД - работа с массовым имуществом и деятельность в новых районах, где проживают люди с высоким доходом. Так вот, на втором поприще уже функционируют большие и раскрутившиеся УО. Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит задуматься над собственными перспективами. Даже если начинающая фирма и возьмет на себя ответственность по обслуживанию новейших строений, сумеет ли она обеспечить должный сервис дорогостоящему и современному оборудованию, установленному в зданиях? Вряд ли. Вот почему наиболее выгодными для такой организации выступают МКД с устаревшими системами. Если вы решили открыть управляющую компанию, необходимо обязательно учесть данный фактор. А вот в сфере массового жилья такие фирмы вполне могут составить конкуренцию Дирекциям единого заказчика и жилищно-эксплуатационным конторам. Однако, к сожалению, это все равно не прибыльно. Доход здесь зависит только лишь от числа курируемых МКД, но ведь не у каждой организации есть возможности для содержания большого количества зданий.

Чтобы открыть управляющую компанию, начните переговоры со строительными организациями по вопросу передачи МКД. Если речь идет о только что (или недавно) возведенных объектах, курирующему предприятию понадобится сумма, равная ежемесячному его капиталу. На 50 тыс. м 2 потребуется около одного миллиона рублей. Затем фирма уже обеспечит себе доход от сборов денежных средств с собственников недвижимого имущества.

Существует еще одна «головная боль» - это большое число неплательщиков (в среднем, только половина владельцев квартир вовремя рассчитывается за коммунальные услуги), а также устаревшие конструкции и системы во многих домах. Если вы хотите открыть управляющую компанию, постарайтесь начать деятельность для нескольких недавно построенных зданий, которым не требуется капитальный ремонт.

Прежде чем определяться с выбором УК, в каждом доме необходимо создать субъект - кондоминиум, а это не так уж и просто. Здесь нужно сформировать товарищество собственников жилья. Однако вся суть в том, что владельцы недвижимого имущества могут безответственно отнестись к своим обязанностям. Результат - отсутствие управляющей организации и объект, находящийся под контролем Дирекций единого заказчика. Всех все устраивает (помимо самих собственников). Но кого уже это волнует?

Необходимо также отметить, что значительная часть квартиросъемщиков пользуется льготами, которые должны были бы компенсироваться управляющей компании за счет бюджета. Однако рассчитывать на эти деньги независимой УК не стоит. Их возмещение будет произведено далеко не сразу.

Информация об эксперте

Дмитрий Цветков , директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Penny Lane Realty - один из лидеров на рынке элитной недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи.