Форма сделок и их государственная регистрация. Последствия несоблюдения формы сделки и требований государственной регистрации

Сделки с пороками субъективного состава

Сделки с пороками воли и волеизъявления.

Сделки с пороками содержания.

Сделки с пороками формы.

Сделки с нарушениями требований государственной регистрации.

2. Ничтожные и оспоримые сделки.

3. Мнимые и притворные сделки.

4. Последствия недействительности сделок: двусторонняя реституция; односторонняя реституция; недопущение реституции (конфискационные последствия).

1. Способы осуществления субъективного гражданского права и способы исполнения гражданско-правовых обязанностей .

2. Пределы осуществления субъективных гражданских прав.

3. Понятие и виды представительства.

4. Законное представительство.

5. Полномочия представителя.

6. Доверенность: виды, понятие, содержание, форма.

1. Понятие и виды недействительных сделок

1. Понятие недействительных сделок. Недействительными являются сделки, не создающие правового результата (прав и обязанностей), к которому стремились стороны. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК).

Недействительность сделок наступает по различным основаниям, установленным законом. Эти основания связаны с теми или иными нарушениями условий действительности сделок, а именно: законность содержания сделки, соответствие воли и волеизъявления, соблюдение требуемой по закону формы сделки, совершение сделки лицом, обладающим необходимой дееспособностью.

Основания недействительности должны иметь место одновременно с совершением сделки как юридического факта. Например, если на момент заключения договора купли-продажи дома его уже не существует, то исполнение договора (переход права собственности на дом от продавца к покупателю) является невозможным и договор будет недействительным как заключенный с каузой, которую невозможно осуществить (ст. 168, п. 1 ст. 235 ГК). Права и обязанности по такому договору не возникнут с самого начала. Если же дом сгорел уже после заключения договора, то договор будет действительным: права и обязанности возникнут в момент его заключения. Однако с момента гибели предмета договора соответствующие права и обязанности прекратятся в связи с невозможностью исполнения договора (ст. 416 ГК).

Как правило, при наличии оснований сделка признается недействительной целиком. Однако в случае, если недействительной является только часть сделки, это не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК).

2. Виды недействительных сделок. Закон различает две большие группы недействительных сделок: ничтожные и оспоримые.

Ничтожная сделка связана с наиболее существенными нарушениями условий ее действительности, и поэтому закон делает максимально простым и доступным признание ничтожных сделок недействительными. Ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом. Ничтожную сделку нельзя "реанимировать" и признать действительной, хотя в законе имеются некоторые исключения из этого правила (пп. 2 и 3 ст. 165, п. 2 ст. 171 ГК). О ничтожности сделки может заявить любое лицо, в том числе в судебном порядке путем предъявления иска о признании такой сделки недействительной*(152). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия и по собственной инициативе.

Основания, по которым сделка является ничтожной, содержатся в ГК и в иных законах. Наиболее часто встречающимся основанием ничтожности является несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК). При этом имеется в виду не только акт гражданского законодательства, но и любой другой закон, устанавливающий определенные обязательные правила или запреты (например, УК, КоАП). Сделка может не соответствовать закону по содержанию (например, договор о совершении заказного убийства; договор, который невозможно исполнить), по форме (несоблюдение обязательной нотариальной формы) и т.д. В ГК содержится общее правило о том, что любая сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, является ничтожной, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Другим основанием ничтожности сделки, прямо названным в ГК, является совершение сделки с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК). Такой целью может быть как юридическая цель сделки (кауза), входящая в ее содержание, так и фактическая цель (мотив) сделки (например, приобретение грузового автомобиля в собственность с целью доставки взрывчатки для совершения террористического акта). Противоречащими основам нравственности будут сделки о совершении за плату явно аморальных действий, например услуги сутенеров. Последствием таких сделок при наличии умысла у обеих сторон является недопущение реституции, а при наличии умысла у одной стороны - односторонняя реституция (см. § 5 настоящей главы).

Несколько оснований ничтожности сделки связаны с несоблюдением требований закона к субъективной стороне сделки - наличию воли, соответствующей волеизъявлению. Предполагается, что такая воля может быть лишь у полностью дееспособных граждан. Поэтому ничтожными признаются сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК), сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК)*(153). Такие сделки могут быть признаны судом действительными в случае, если они совершены к выгоде недееспособных или не полностью дееспособных лиц.

Несоответствие воли и волеизъявления является причиной ничтожности мнимых и притворных сделок (ст. 170 ГК). Мнимая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. В отличие от этого притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. К ней применяются правила о сделке, которую стороны действительно имели в виду. Например, притворным будет договор дарения, содержащий условие о встречном предоставлении в виде другой вещи или выполнения работ (п. 1 ст. 572 ГК). Отношения сторон должны при этом определяться нормами о договоре мены или подряда. Притворным будет договор возмездного оказания услуг, по которому "исполнитель" разрешает "заказчику" разместить в своем помещении оборудование "заказчика" и допускать туда его сотрудников в любое время в пределах срока действия договора. К отношениям сторон в таком случае будут применяться правила о договорах аренды недвижимости.

Оспоримыми являются сделки, недействительность которых может быть установлена только в судебном порядке (п. 1 ст. 166 ГК). До тех пор пока суд не вынесет решение о признании такой сделки недействительной, она будет считаться действительной и порождать гражданские права и обязанности.

Основания недействительности оспоримых сделок, как правило, связаны с тем или иным нарушением воли лица, заключающего сделку, или третьего лица, чья воля в силу закона имеет значение для действительности сделки. Так как распознать факт нарушения внутренней воли лица достаточно сложно, оспоримая сделка остается действительной до тех пор, пока ее недействительность не будет установлена судом.

Очевидно, что судить о нарушении внутренней воли может только лицо, чья воля предполагается нарушенной. Поэтому закон по общему правилу предоставляет право оспаривать соответствующие сделки только таким лицам (п. 2 ст. 166 ГК). В связи с тем, что в оспоримой сделке нарушается воля определенного лица, при одобрении этим лицом сделки уже после ее совершения основания недействительности отпадают и сделка становится действительной. Несмотря на то, что данное правило прямо в законе не выражено, оно широко применяется в судебной практике*(154).

В отличие от ничтожных сделок, всегда недействительных с момента их совершения, оспоримые сделки могут быть признаны недействительными на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК).

Среди оспоримых сделок можно выделить сделки, совершаемые с пороками воли, недействительность которых связывается с отсутствием, неправильным формированием или несоответствием волеизъявлению внутренней воли лица, совершающего сделку в качестве стороны сделки (от своего имени или от имени другого лица в качестве представителя).

Основания недействительности этих оспоримых сделок можно условно разделить на две категории: 1) когда причины пороков воли заключены в самом лице, совершающем сделку; 2) когда эти причины были вызваны внешним воздействием (со стороны контрагента в сделке, третьих лиц, стечением тяжелых обстоятельств) на лицо, совершающее сделку.

К первой категории оспоримых сделок с пороками воли относятся сделки, совершенные лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК), а также сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Речь идет о таких состояниях вполне дееспособного лица, которые временно лишают его возможности осознанно выражать свою волю. В болезненном бреду, в состоянии опьянения или аффекта человек не может в полной мере отдавать отчет в своих действиях. Например, недействительным по данному основанию может быть признано завещание, по которому умирающий в муках человек все свое имущество передает в пользу сотрудника больницы, ухаживающего за ним. В качестве примеров рассматриваемого состояния можно назвать случаи, когда сознание нарушается в связи с глубокой депрессией, высокой температурой, наступлением временного и внезапного умственного расстройства, не дающего оснований признать гражданина недееспособным. Данные обстоятельства должны тщательно доказываться в процессе об оспаривании таких сделок. Верховный Суд РФ при этом указал, что по всем делам, когда требуется выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна назначаться судебно-психиатрическая экспертиза*(155).

При совершении сделки под влиянием заблуждения воля субъекта соответствует его волеизъявлению, однако формирование этой воли происходит под воздействием ошибочных представлений об обстоятельствах, значимых для заключения сделки. Для признания сделки недействительной заблуждение должно быть существенным. В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не является существенным. Так, если арендатор заключает договор аренды офиса из-за того, что ошибочно считает арендную плату самой низкой в этом районе, а затем выясняет, что неподалеку имеются более дешевые варианты, то по этой причине он не сможет оспорить сделку как заключенную под влиянием заблуждения. Оспорить сделку может только сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

Ко второй категории оспоримых сделок с пороками воли относятся сделки, перечисленные в ст. 179 ГК, - сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки). Причиной неправильного формирования или несоответствия воли волеизъявлению во всех этих случаях является неправомерное поведение другой стороны сделки или ее представителя. Если обман, насилие и т.п. совершаются третьими лицами без ведома другой стороны сделки и не в ее интересах, то соответствующую сделку нельзя признать недействительной на основании ст. 179 ГК. Так, Верховный Суд РФ отменил решение суда, признавшего недействительным договор займа, заключенный под влиянием обмана со стороны лица, не являющегося стороной в договоре займа*(156). Оспаривать данную группу сделок может только сам потерпевший.

При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий других лиц, умышленно создающих у стороны сделки ложное представление об обстоятельствах, значимых для совершения сделки. Воля на совершение сделки, соответствующая волеизъявлению, у стороны сделки имеется, однако формируется эта воля несвободно: под влиянием обмана со стороны других лиц. От заблуждения обман отличается тем, что он совершается умышленно другой стороной сделки и может касаться любых обстоятельств, влияющих на решение совершить сделку, в том числе мотивов.

При совершении сделки под влиянием насилия и угрозы имеет место принуждение, которое само по себе является уголовным преступлением и влечет предусмотренное законом наказание (ст. 179 УК). Недействительность сделки и связанные с ней последствия возникают в данном случае не в результате неправомерных действий как таковых (насилие, угроза), а в силу того, что эти неправомерные действия оказали непосредственное влияние на совершение потерпевшим сделки.

Насилие и угроза различаются между собой тем, что при насилии принуждение относится к настоящему времени, а при угрозе - к будущему. Насилие, кроме того, сопровождается как физическим, так и психическим воздействием на потерпевшего, а угрозы - только психическим воздействием. В большинстве случаев при совершении сделки под влиянием насилия или угроз потерпевший совершает сделку с участием своей внутренней воли, которая сформировалась у него несвободно: мотивом совершения сделки является страх, испытываемый потерпевшим. Поэтому можно сказать, что и при насилии, и при угрозах сделка, как правило, совершается под страхом наступления настоящего (т.е. готового к немедленному осуществлению при насилии) или будущего (при угрозе) зла. Непосредственное принуждение, когда воля потерпевшего абсолютно подавлена и его рукой в буквальном смысле водят по бумаге, встречается крайне редко.

Для признания сделки недействительной насилие и угроза должны быть непосредственной причиной совершения сделки; они также должны быть серьезными, осуществимыми и противозаконными. Нельзя, например, признать недействительным из-за принуждения договор, заключенный во исполнение решения суда о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК).

При совершении сделки под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной лицо, совершающее сделку от имени одной из сторон в силу отношений представительства, умышленно вступает в сговор с другой стороной и заключает сделку в ущерб интересам той стороны, от имени которой действует. Таким образом, речь идет об умышленном, злонамеренном искажении представителем воли представляемого, основанном на соглашении с другой стороной. Основанием недействительности является несоответствие между волей стороны сделки и волеизъявлением ее представителя, сложившееся в результате злонамеренных действий представителя, вступившего в сговор с другой стороной по сделке.

Такие сделки следует отличать от заключенных представителем в связи с его небрежностью, недостатком опыта или злонамеренными действиями, никак не связанными с другой стороной по сделке. В этом случае сделка не может быть признана недействительной, а потерпевший вправе требовать с представителя возмещения убытков, причиненных неправомерными действиями, если они будут доказаны.

Оспоримыми вследствие пороков воли являются и так называемые кабальные сделки. Кабальной называется сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК). Воля в данном случае формируется несвободно, под воздействием внешних тяжелых обстоятельств, и этими обстоятельствами недобросовестно пользуется другая сторона в сделке. Под тяжелыми обстоятельствами следует понимать любые уважительные чрезвычайные причины (острая нужда, тяжелая болезнь, крайняя необходимость и т.п.), требующие немедленного совершения сделки на любых условиях.

Таким образом, болезненное состояние, крайняя нужда, нахождение в тылу врага и т.п. сами по себе еще не опорочивают сделку в связи с ее кабальностью. Между стечением тяжелых обстоятельств и заключением сделки на кабальных условиях должна быть причинно-следственная связь: обстоятельства должны влечь за собой необходимость заключения сделки на кабальных условиях (это может быть необходимость совершения чрезвычайных расходов, получения во что бы то ни стало какой-либо вещи (лекарство, необходимое для спасения жизни), услуги или работы и т.п.).

К оспоримым относятся сделки юридических лиц, совершенные за пределами правоспособности (ст. 173 ГК), а также сделки граждан или юридических лиц с превышением полномочий (ст. 174 ГК).

В соответствии со ст. 173 ГК сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо совершенная без лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Важно отметить, что сделки с нарушением правоспособности, предусмотренные в данной статье, следует отличать от сделок за пределами правоспособности, установленной в соответствии с законом. Так, сделка, совершенная в нарушение правоспособности, установленной законом, является ничтожной (ст. 168 ГК). Если же сделка нарушает правоспособность, ограниченную по сравнению с законом учредительными документами, то она будет оспоримой (ст. 173 ГК).

При совершении сделки без лицензии (в нарушение Закона о лицензировании отдельных видов деятельности) она признается недействительной, если в момент совершения сделки лицензия не была получена юридическим лицом, либо срок ее действия истек, либо сделка выходила за пределы прав, установленных лицензией. Так как к гражданам-предпринимателям применяются правила о юридических лицах (п. 3 ст. 23 ГК), то недействительной будет также сделка без лицензии, совершенная индивидуальным предпринимателем.

Согласно ст. 174 ГК оспоримыми являются сделки, совершенные гражданами или юридическими лицами (их органами) с выходом за пределы полномочий, ограниченных договором или учредительными документами юридического лица по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка. Такие сделки могут быть признаны недействительными по иску лица, в интересах которого установлены соответствующие ограничения полномочий, при условии, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Превышение полномочий, предусмотренное ст. 174 ГК, следует отличать от действий за пределами полномочий при представительстве (ст. 183 ГК), а также от действий органа юридического лица с превышением полномочий, установленных законом.

Если имеет место выход за пределы "дополнительных" ограничений, установленных в отдельном договоре, по сравнению с тем, как полномочия первично определены в доверенности, законе или следуют из обстановки, то применяется ст. 174 ГК. Если же имеет место выход за пределы "первичных" полномочий, установленных в самой доверенности, законе или вытекающих из обстановки, то следует применять ст. 183 ГК: такая сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. При совершении органом юридического лица сделки с превышением полномочий, установленных законом (или иным правовым актом), сделка является не оспоримой, а ничтожной на основании ст. 168 ГК*(157).

Еще одну группу оспоримых сделок составляют сделки, совершенные без согласия третьих лиц, не являющихся сторонами сделки, но чья воля (согласие) в силу закона имеет существенное значение для действительности сделки. К ним, в частности, относятся сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК) и сделки граждан, ограниченных судом в дееспособности (ст. 176 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 26 ГК несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя*(158). При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной по иску указанных лиц (ст. 175 ГК). В том случае, однако, если несовершеннолетний стал полностью дееспособным при эмансипации (ст. 27 ГК) или при вступлении в брак в возрасте до 18 лет (ст. 21 ГК), правила о недействительности совершенных им сделок без согласия законных представителей не подлежат применению (п. 2 ст. 175 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 176 ГК недействительной может быть признана сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Такая сделка признается недействительной по иску попечителя. Данное правило не распространяется на мелкие бытовые сделки, которые эти граждане вправе совершать самостоятельно в соответствии со ст. 30 ГК.

Еще один пример оспоримых сделок, совершаемых без согласия третьих лиц, - сделки по распоряжению недвижимостью без нотариального согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).

В случаях, прямо указанных в законе, оспоримыми являются также сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК). Например, оспоримы сделки, противоречащие законодательству о банкротстве (ст. 103 Закона о банкротстве).

Ввиду особенностей российского законодательства, некоторые операционные действия с недвижимыми объектами обязательно требуют . Сведения о том, какие сделки подлежат государственной регистрации, а какие нет, интересует многих. Попробуем разобраться с подобным вопросом детально.

Государственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью

Если руководствоваться общепринятыми положениями, то важно отметить, что сделки не предусматривают никакую госрегистрацию. Но тем не менее, законодательство предполагает и определенные исключения, в соответствии с ними некоторым операциям проходить подобную процедуру с недвижимыми объектами все же придется.

Проведение государственной регистрации возможно осуществлять в любом пунктее нашей страны. Все тонкости этого процесса обозначены в Гражданском Кодексе РФ Федерального закона №122-Ф3 от 21.07.1997 г.

В основе процедуры госрегистрации лежит юридический акт, согласно которому государством признается и подтверждается необходимость возникновения, ограничения, перехода или прекращения .

Где регистрируются подобные сделки

Федеральная Регистрационная служба занимается регистрацией сделок

Осуществление процедуры госрегистрации договоров находится исключительно во власти Федеральной Регистрационной службы РФ (ее территориальных представительств).

Поэтому обращаться с этим вопросом нужно только в данную инстанцию. Никаким иным органам исполнительной власти не предоставляются полномочия проводить подобные операции.

Значение госрегистрации

Заключение договора можно посчитать состоявшимся с той самой минуты, когда была проведена его регистрация. В ситуациях, когда положение, обозначенное п.3 ст.433 ГК РФ, не соблюдается, то в каких-то случаях это может повлечь факт незаключенности сделки, в иных – под сомнением оказывается ее действительность.

Исходя из этого, даже в тех ситуациях, когда договор будет заверен нотариусом по всем правилам и нормам, тем не менее, он окажется лишенным юридической значимости, если процедуры регистрации государством оформлено не было.

Госрегистрация представляет собой единственное подтверждение существующих прав на недвижимость, имеющих регистрацию, оспаривание коих допускается исключительно .

Сделка будет относится к категории зарегистрированных с того момента, как только соответствующая запись появится в Едином государственном реестре прав.

Виды сделок, предполагающих оформление обязательной госрегистрации

Сделки об отчуждении

Для регистрации сделки понадобятся разные документы

Подобный тип юридических действий основывается на том, что недвижимость передается в собственность. Сюда можно отнести:

1. соглашения (квартир, домов) и их частей, долей на правах общей собственности на обозначенные имущественные объекты недвижимости, а также документы, предполагающие последующий выкуп жилья, которое было заложено теми, кто держит залог;
2. договора об обмене жилых помещений (квартир, домов), а также их частей;
3. , фиксирующие особенности дарения недвижимости, в том числе пожертвования;
4. сделки ренты с возможностью осуществлять передачу недвижимых имущественных объектов под выплату ренты. Это относится и к договорам о пожизненном содержании с иждивением;
5. договора, предполагающие и последующий выкуп;
6. договора, в соответствии с которыми предприятие можно продать, как имущественный комплекс.

При осуществлении любой сделки, касающейся отчуждения недвижимых объектов, следует произвести следующие действия: регистрацию сделки (закрепляется штампом, поставленным на договоре) и клиента, который приобретает (фиксируется выдачей соответствующего свидетельства и постановкой второго штампа на договоре).

Сделки, не предполагающие перехода прав

Свидетельство о государственной регистрации права

Подобные сделки предполагают наличие ограничений (обременении) прав. Такие соглашения преследуют определенную цель – возможность передать недвижимое имущество или пользование. К ним следует отнести:

1. договора аренды: возможность выдавать в аренду здания, сооружения, нежилые помещения, земельные наделы и даже лестные участки на срок от одного года;
2. договор, предполагающий аренду предприятий как имущественных комплексов;
3. договора субаренды;
4. сделки, предполагающие залог объектов недвижимости. Сюда же причисляются сделки по залогам прав аренды недвижимости;
5. договоры, в соответствии с которыми можно участвовать в долевом строительстве. Иными словами, подобный тип договора не представляет собой , так как на период составления подобного документа объекта долевого строительства как объекта недвижимости пока не существует.

Регистрируемая сделка об ограничении (обременении) считается действительной после постановки штампа на подтверждающем факт документе.

Важно! Залог – особая сделка, за которой не предусмотрено отчуждения. Если имущественный объект передан в залог, то это не означает, что права собственника на этом прекращены.

В случае, если должник уклоняется от выполнения своих обязанностей, обеспечивающих залог, объекты, заложенные им, переходит к залогодержателю только в том случае, если будет составлена новая сделка, например, соглашение, предполагающее приобретение заложенного имущественного объекта.

Дополнительные сделки

Сделка считается заключенной с момента заверения ее штампом (печатью)

В случае надобности к тем сделкам, которые уже зарегистрированы, возможно осуществить составление дополнительных соглашений, так называемых акцессорных. Особенности подобных документов заключаются в том, что они предусматривают вероятность изменить правоотношения по тем сделкам, которые были заключены ранее:

1. уступительные требования по соглашениям, регистрация которых была осуществлена ранее. Сюда же относятся и договора, подтверждающие участие в долевом строительстве;
2. осуществление долгового перевода по сделкам, которые уже были зарегистрированы;в) перенаем, предполагает передачу прав и обязанностей по договору аренды;
3. соглашение, в соответствии с которым допускаются какие-либо изменения в договоре, регистрация которого была осуществлена ранее;
4. в случае, если одаряемый .

Согласно п. 1 ст. 452 ГК определено, что совершение соглашения, содержащего информацию касательно изменений или расторжении договора, осуществляется в аналогичной форме, что и сам договор, но только в том случае, если правовых актов иного плана не вытекает.

Однако частью формы соглашения государственная регистрация не является. Данный факт представляет свидетельство того, что соглашение об изменении или расторжении подлежащих регистрации договоров также требует регистрационных действий.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 (п. 9) обозначил, что соглашение, в основе которого изменение суммы плату за аренду, обязательно к регистрации, так как представляет собой неотъемлемую часть соглашения аренды и вносит изменения в содержание и условия обременения, порождающиеся договорами аренды.

Интересный факт: когда речь идет о заключении соглашений, направленных на изменение и дополнение договорных условий об ипотеке, в данные регистрационной записи, касающиеся ипотеки, вписываются соответствующие изменения и дополнения, а это представляет собой уже совершенно иную регистрационную составляющую, отличную от регистрации сделки.

При регистрации не нужно предоставлять соглашения, свидетельствующие о том, что заключенные ранее договора были расторгнуты. Поскольку в качестве предмета подобных документов выступает прекращение обязательств со стороны обоих участников, необходимо осуществление погашения регистрационной записи о сделке и ограничении (обременении), которое лежало в ее основе.

Так, основываясь на соглашении, в основе которого находится расторжение договора аренды, необходимо погасить записи об аренде. Однако, в том случае, когда в соглашении о расторжении обозначены условия возврата , приобретенного по расторгаемой сделке имущества, то необходимо позаботиться о регистрации перехода права к лицу, которому осуществляется возврат недвижимости (получателю ренты, продавцу).

Имея представление о том, какие сделки требуют государственной регистрации, просвещенным гражданам удастся избежать нелепых или непредвиденных ситуаций, в которых они могут оказаться по незнанию.

Немного о государственной регистрации — в видеоматериале:

3.4. СДЕЛКИ С ПОРОКАМИ ФОРМЫ И С НАРУШЕНИЕМ ТРЕБОВАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

Все сделки совершаются в какой-либо определенной форме, которая устанавливается законом. По этому признаку они разделяются на устные и письменные. Последние совершаются в простой письменной форме и нотариальной. Кроме того, для некоторых сделок законом устанавливается обязательная государственная регистрация.

Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма, может быть совершена устно. Сделки могут совершаться в устной форме, исходя из требований статьи 161 ГК РФ, только между гражданами на сумму менее десяти установленных размеров минимальной месячной оплаты труда, а также в случаях, специально предусмотренных законом.

Исключением из общего правила является возможность совершения в устной форме всех сделок независимо от суммы и субъектного состава, исполняемых при самом их совершении (например, приобретение товара в магазине), если для них не установлена нотариальная форма либо в законе есть указание, что несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность. В этой ситуации момент совершения сделки и момент исполнения и прекращения обязательства, возникшего на ее основе, совпадают. Так же устно могут по соглашению сторон совершаться сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, если это не противоречит законодательству (ст.159 ГК РФ).

Например. Приобретение товара в магазине: передача товара и его оплата производятся одновременно. В соответствии с письменным договором поставки в течение года отпуск товара будет производиться путем устной заявки по мере возникновения потребности у покупателя. Напротив, выдача кредитов на основе открытой кредитной линии возможна только путем совершения письменной сделки, так как в соответствии со ст. 820 ГК РФ " несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора ".

К устным сделкам приравниваются сделки, заключенные путем конклюдентных действий, а при наличии ясных указаний на этот счет в законе или соглашении - путем молчания.

Сделки с участием юридических лиц, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом ММРОТ, а также в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы, должны, по общему правилу, совершаться в письменной форме. Это, например, договор коммерческого представительства (п.3 ст.184 ГК РФ), договор о залоге (п.2 ст.339 ГК РФ), предварительный договор (ст.429 ГК РФ).

Письменная сделка совершается путем составления документа, определяющего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого она совершена, или тем, кто действует по его полномочию (в частности, по доверенности). Законодательством или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к форме сделки (специальные бланки, скрепление печатью). Например, специальные формы предусмотрены для безналичных расчетов: платежные поручения, инкассовые поручения (ст.862 ГК); для договора хранения: двойное или простое складское свидетельство, складская квитанция (ст. 912 ГК); для доверенностей, выдаваемых от имени юридических лиц, обязательно приложение печати (п.5 ст. 185 ГК); для договора перевозки груза: транспортная накладная, коносамент, грузовая квитанция (ст.785 ГК). Существуют установленные формы для договоров, совершаемых страховщиками, биржами. Особые требования могут быть предусмотрены и для некоторых односторонних сделок (выдача векселя или чека, объявление торгов). Указанные реквизиты (печать, специальная форма) фиксируются в законе, ином правовом акте, соглашении. Там же должны быть указаны последствия нарушения этих требований. Если подобное указание отсутствует, то применяются общие последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Письменные сделки могут совершаться путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Для заключения договора может быть использован и такой способ, как обмен документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Независимо от того, какой вид связи используется, главное, чтобы при этом можно было достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК РФ). Письменная форма договора считается соблюденной, если лицо, получившее предложение заключить договор, в установленный для акцепта срок совершит указанные в предложении действия по выполнению условий договора (отгрузит товары, переведет деньги, предоставит услуги, выполнит работу и тому подобное), если иное не установлено законом или не указано в оферте (п.3 ст.438 ГК РФ).

Документы подписываются лицом, совершающим сделку, либо уполномоченными им лицами. ГК допускает в определенных законом случаях использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Если гражданин не может собственноручно подписаться (из-за физического недостатка или неграмотности), то по его просьбе сделку подписывает другой гражданин, "рукоприкладчик", подпись которого удостоверяет нотариус либо иное должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие.

Главным последствием нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждение его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные гражданским процессуальным законодательством доказательства (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов), кроме свидетельских показаний. Свидетельскими показаниями не может подтверждаться как факт совершения сделки, так и ее условия (ст.162 ГК).

В случаях, прямо установленных в законе или предусмотренных соглашением сторон, наряду с указанием на обязательную письменную форму сделки содержится указание на то, что несоблюдение простой письменной формы влечет за собой недействительность сделки. Это относится, например, к внешнеэкономическим сделкам (п.3 ст.162 ГК), договору поручительства (ст.362 ГК), договору продажи недвижимости (ст.550 ГК), кредитному договору (ст.820 ГК), договору банковского вклада (п.2 ст.836 ГК). Признание сделки недействительной влечет за собой двустороннюю реституцию. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке либо возместить его стоимость в деньгах.

Гражданский кодекс в одних случаях (ст.820, ст.836) указывает, что несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, и такой договор является ничтожным. В других же случаях (ст.162, ст.362, ст.550) не указывает на ничтожность такого договора. Можно предположить, что во всех подобных случаях сделка должна признаваться ничтожной, поскольку закон не устанавливает оспоримости такой сделки, и к ней применяется общее правило статьи 168 ГК РФ.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе или предусмотренных соглашением сторон (п.2ст. 163 ГК РФ). Нотариальная форма установлена для договора об ипотеке (п.2 ст.339 ГК РФ), договора ренты (ст.584 ГК РФ), завещания (ст.540 ГК РСФСР), доверенности на право совершения сделки, требующей нотариального оформления (п.2 ст.185 ГК РФ) и других.

Удостоверение сделок, как и иные нотариальные действия, осуществляются в соответствии с Основами законодательства о нотариате от 11.02.1993 г. 1 частными и государственными нотариусами посредством совершения на документе удостоверительной надписи. При отсутствии в населенном пункте нотариуса нотариальные действия совершают уполномоченные на это должностные лица органов исполнительной власти. На территории других государств нотариальные действия от имени Российской Федерации совершают должностные лица консульских учреждений, уполномоченные на совершение этих действий в соответствии с Консульским уставом РФ.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются особым образом оформленные доверенности лиц, находящихся в особых условиях: в военно-лечебных учреждениях; в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия; в местах лишения свободы; в учреждениях социальной защиты населения. Такие доверенности удостоверяются начальниками соответствующих учреждений или командиром воинской части (п.3 ст.185 ГК РФ).

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом, а также сделки с движимым имуществом определенных видов, подлежат государственной регистрации (ст.164 ГК РФ). Обязательная государственная регистрация предусмотрена в п. 2 ст. 558 (договор продажи жилых помещений), п. 3 ст. 560 (договор продажи предприятия), п. 2 ст. 567 (договор мены соответствующего имущества), п. 3 ст. 574 (договор дарения недвижимого имущества), ст. 584 (договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты) Гражданского кодекса РФ и в других.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют в соответствии с Законом РФ от 21.07.97 г. органы юстиции. Государственную регистрацию прав и сделок с движимым имуществом осуществляют иные органы. Например, органы Государственной инспекции по безопасности дорожного движения.

При нарушении требования закона или договора об обязательной нотариальной форме совершаемой сторонами сделки, в отличие от простой письменной формы, сделка всегда признается ничтожной. Такой же будет признаваться и сделка, нарушающая правило об обязательной государственной регистрации (п.1 ст.165 ГК РФ).

Последствием признания недействительности сделки, совершенной не в установленной законом форме или при несоблюдении требования об обязательной государственной регистрации, является двусторонняя реституция. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке либо возместить его стоимость в деньгах.

Для некоторых случаев предусмотрена возможность избежать недействительности указанных сделок (п.2, п.3 ст.165 ГК РФ).

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона, получившая исполнение, уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию потерпевшей стороны признать сделку действительной. Решение суда о признании сделки действительной заменяет нотариальное удостоверение.

Для сделок, требующих государственной регистрации, установлены иные правила. Если сделка совершена в надлежащей форме, установленной законом (простой письменной, например, для договора продажи жилого помещения в соответствии со ст.550 ГК РФ, или нотариальной форме, например, для договора об ипотеке в соответствии с п.2 ст. 339 ГК РФ), но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. То есть в этом случае исполнения по сделке не требуется, необходимо лишь совершить сделку в установленной законом форме. По решению суда сделка регистрируется соответствующим органом.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

При положительном решении суда в рассмотренных выше двух случаях закон предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). Это единственный случай применения принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).

Таким образом, в зависимости от субъектного состава, суммы, порядка исполнения, предмета либо содержания сделки гражданским законодательством установлены различные формы для совершения сделок. Законом может быть предусмотрена обязательная государственная регистрация сделки. Нарушение требования о государственной регистрации; несоблюдение нотариальной формы, а также простой письменной формы в указанных в законе случаях, являются основаниями для признания сделки недействительной. Такие сделки считаются ничтожными, по ним применяется двусторонняя реституция. Если начато исполнение по сделке, требующей нотариального удостоверения, либо сделка, требующая государственной регистрации, не зарегистрирована, но совершена в надлежащей форме, то суд вправе признать сделку действительной с возмещением виновной стороной причиненных убытков. Несоблюдение простой письменной формы, по общему правилу, влечет лишь возможность использования в суде ограниченного круга доказательств по факту совершения и условиям сделки (см. таблицу 6 приложения).

ПРИЛОЖЕНИЕ.

Таблица 1. Недействительность сделки, связанная с недееспособностью гражданина (начало).

Таблица 1. Недействительность сделки, связанная с недееспособностью гражданина (окончание).

Таблица 2. Недействительность сделки, связанная с правоспособностью юридического лица.

Таблица 3. Недействительность сделки, совершенной лицом с нарушением полномочий.

Таблица 4. Недействительность сделки с пороками воли и волеизъявления.

Таблица 5. Недействительность сделки с пороками содержания.

Таблица 6. Недействительность сделки с пороками формы и с нарушением требования о государственной регистрации

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Сделка, являясь одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, представляет собой единство четырех элементов: субъектов - лиц, участвующих в сделке; субъективной стороны - единства воли и волеизъявления; формы и содержания, которые должны соответствовать действующему законодательству.

Порок любого или нескольких элементов сделки, то есть их несоответствие действующему законодательству, приводит к ее недействительности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта. В зависимости от дефектного элемента недействительные сделки разделяются на виды.

Для ничтожной сделки установлен несудебный порядок признания; любое заинтересованное лицо может требовать в суде применения последствий ее недействительности; ничтожная сделка недействительна с момента совершения; срок исковой давности составляет десять лет. Для оспоримой сделки установлен судебный порядок признания; ограниченный круг лиц, имеющих право требования по спорам; уменьшенный срок исковой давности в один год; оспоримая сделка недействительна с момента совершения либо, по решению суда, на будущее время с момента вынесения решения.

Дела по недействительным сделкам рассматриваются в порядке искового производства судами, арбитражными судами, а также третейскими судами. Требования о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности различаются по предмету, основанию и содержанию. Оба требования могут быть объединены в одном исковом заявлении и предъявлены как в случае оспоримости сделки, так и при ничтожности сделки.

Общим основанием недействительности сделок является их несоответствие требованиям закона или иных правовых актов. По общему правилу эти сделки ничтожны, если закон не устанавливает, что такие сделки оспоримы, или не предусматривает иных последствий нарушения. Общая норма применяется в случаях, когда совершается сделка, не соответствующая законодательству, если не подлежит применению ни одна из специальных норм.

Последствиями недействительности сделок являются двусторонняя реституция, односторонняя реституция и конфискация. По общему правилу каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. При конфискации это имущество идет в доход РФ. К отношениям по недействительным сделкам субсидиарно могут быть применены нормы о неосновательном обогащении. Законом может быть предусмотрена обязанность виновного возместить реальный ущерб, причиненный потерпевшему совершением недействительной сделки. Недействительность части сделки не препятствует признанию действительности сделки в целом.

Основаниями недействительности сделок, связанными с недееспособностью стороны, являются недостижение гражданином возраста 18 лет (совершеннолетия) и признание судом гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным при совершении сделок без участия их законных представителей, а также признание неспособности граждан понимать значение своих действий или руководить ими при совершении сделки. Законом установлены виды сделок, которые вправе совершать указанные граждане самостоятельно, и которые признаются действительными. Кроме того, в целях защиты прав таких граждан предусмотрены дополнительные условия для действительности отдельных сделок, влекущих уменьшение имущества этих граждан, а также установлена императивная норма о недействительности сделок между законными представителями и подопечными или малолетними.

Основаниями недействительности сделок, связанными с правоспособностью юридического лица, являются установленные законом ограничения по распоряжению имуществом, принадлежащим юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; самоограничения, установленные в учредительных документах юридического лица, обладающего общей правоспособностью; ограничения, установленные законом или иным правовым актом, в отношении лиц, обладающих специальной правоспособностью; ограничения, установленные законом, в отношении отдельных видов деятельности, требующих получения лицензии. При самоограничении правоспособности и при занятии лицензируемой деятельностью без лицензии в интересах контрагента по сделке установлен принцип признания такой сделки недействительной только в случае виновности этого контрагента, когда он знал или должен был знать о незаконности совершаемой сделки. При наличии иных оснований, связанных с правоспособностью юридического лица, сделка, совершенная с нарушением установленных ограничений правоспособности, признается ничтожной. Последствием служит двусторонняя реституция.

Основаниями недействительности сделок, связанными с нарушением полномочий лица, является совершение сделки одним лицом от имени другого лица при отсутствии либо с превышением предоставленных ему полномочий; а также при соблюдении полномочий, указанных в доверенности или в законе либо очевидных из обстановки, но при превышении полномочий, указанных в договоре между представителем и представляемым или в учредительных документах юридического лица. При отсутствии или превышении полномочий установлен принцип замены ненадлежащей стороны правоотношения, а также возможно признание недействительной всей сделки либо той ее части, которая выходит за пределы предоставленных полномочий. При несоответствии полномочий, установленных в различных правовых актах и документах, установлен принцип оспоримости сделки с условием, что контрагент знал или должен был знать о существующих ограничениях.

Основаниями недействительности сделки является ее совершение под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; насилия; угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании недействительности действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной. Последствием служит двусторонняя реституция в случае заблуждения либо односторонняя реституция в иных случаях.

Мнимые и притворные сделки ничтожны. Они не порождают никаких гражданско-правовых последствий, а к притворной сделке применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки.

Основанием недействительности сделки с пороками содержания является наличие при совершении сделки, не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов, определенной цели, противной основам правопорядка и нравственности. Такая сделка ничтожна. В отношении сторон сделки, действовавших умышленно, применяются конфискационные последствия.

В зависимости от субъектного состава, суммы, порядка исполнения, предмета либо содержания сделки гражданским законодательством установлены различные формы для совершения сделок. Законом может быть предусмотрена обязательная государственная регистрация сделки. Нарушение требования о государственной регистрации; несоблюдение нотариальной формы, а также простой письменной формы в указанных в законе случаях, являются основаниями для признания сделки недействительной. Такие сделки считаются ничтожными, по ним применяется двусторонняя реституция. Если начато исполнение по сделке, требующей нотариального удостоверения, либо сделка, требующая государственной регистрации, не зарегистрирована, но совершена в надлежащей форме, то суд вправе признать сделку действительной с возмещением виновной стороной причиненных убытков. Несоблюдение простой письменной формы, по общему правилу, влечет лишь возможность использования в суде ограниченного круга доказательств по факту совершения и условиям сделки.

Таким образом, в настоящей дипломной работе рассмотрены признаки сделки, понятие недействительной сделки, виды недействительных сделок, общие и специальные основания для признания сделки недействительной, последствия такого признания, а также сроки исковой давности и требования, предъявляемые для признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Приведены примеры из судебной практики. Содержание работы проанализировано и кратко изложено в виде таблиц. Тема дипломной работы " Основания признания сделки недействительной " раскрыта.

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА.

Конституция Российской Федерации. - М.: Юридическая литература, 1993.

Гражданский кодекс РФ. Часть первая. Официальный текст. - М.: Менеджер, 1995.

Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. - М.: СПАРК, 1996

Закон РФ " О валютном регулировании и валютном контроле ". Ведомости СНД и ВС РФ № 45 1992 г., ст. 2542.

Закон РФ "О подоходном налоге с физических лиц" в редакции от 10.01.1997 г., Финансовая Россия" № 3 1997 г., стр.11.

Основы законодательства о нотариате. Ведомости СНД и ВС РФ № 10 1993 г., ст. 357.

Постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", Бюллетень ВС РФ № 9 1996 г.

Постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 13/14 от 08.10.1998 г. Финансовая Россия № 40 1998 г., стр.9 приложения "Официальные документы".

Приложение к информационному письму ВАС РФ № 21 от 13.11.97 г. "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". "Финансовая Россия" № 45 1997г., стр.8 приложения " Официальные документы".

Томилин А.К. К вопросу о ничтожных и оспоримых сделках. Юридический мир, № 4 1998 г., стр.41-45.

Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения. Российская юстиция, № 2 1999 г., стр.15-17

Глашев А.А. Условия недействительности договора поручительства. Законодательство, № 1 1999 г., стр.10-13

Сарбаш С.В. Ограничения полномочий органов юридических лиц. Журнал российского права, № 6 1998 г., стр.99-112

Зинченко С.Газарьян Б. Ничтожные и оспоримые сделки в практике предпринимательства. Хозяйство и право № 2 1997 г., стр.120-128.

Суркова С. Для ТД "Селенские Исады" закончилась "черная полоса". Астраханские ведомости № 33 от 13.08.1998 г., с.7.

Богданов С. Инвестиции в зарубежную недвижимость. Приложение к газете "Финансовая Россия" № 30 1997 г., стр.7.

Диков Г. Вопросы ответственности за валютные нарушения. Приложение к газете "Финансовая Россия" № 41 1997 г., стр.7.

Предприниматель решил потребовать много денег из ничего. Финансовая Россия, № 1 1997 г., стр.15.

Гражданское право. Учебник. Часть 1. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Москва. Изд-во "Проспект". 1997 г.

Гражданское право России. Курс лекций. Часть 1. Под ред. Садикова О.Н. Москва. Изд-во "Юридическая литература".1997г.

Гражданский процесс: Учебник. Под ред. Шакарян М. С. Москва, Изд-во "Юридическая литература", 1993 г.

Общие основания закреплены в Главе 9 ГК “Сделки” нормами о ничтожности:

• 1) сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК);
• 2) мнимых и притворных сделок (ст.170 ГК);
• 3) сделок, совершенных гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст.171 ГК);
• 4) сделок, совершенных несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лит (ст. 172 ГК);
• 5) сделок, совершенных с нарушением формы, если закон специально предусматривает такое последствие (п.2,3 ст.162 и п.1 ст.165 ГК);
• 6) сделок, совершенных с нарушением требованием о их государственной регистрации (п.1 ст.165 ГК).

Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности, ничтожны потому, что представляют собой серьезные и опасные нарушения действующего законодательства, носят антисоциальный характер и посягают на существенные государственные и общественные интересы. Именно публичный характер интересов, нарушаемых подобными сделками, позволяет говорить о них как об антисоциальных. Очевидна такая антисоциальная направленность сделок, создающих угрозу экономической безопасности государства:

• а) внешнеторговых сделок юридических лиц, когда под видом товаров, указанных в лицензии (например, лома черных металлов), продаются за рубеж сплавы редких металлов;
• б) сделок, нарушающих монопольное права государства на определенные виды деятельности (например, право на продажу отдельных видов вооружения);
• в) мнимых внешнеторговых сделок для перевода валютных средств, полученных в кредит, за рубеж с целью их хищения (сделки, совершенные с нарушением правил валютного контроля).

Аналогичную антисоциальную направленность имеют сделки, совершение которых создает угрозу общественной безопасности, например сделки купли-продажи боевого вооружения, взрывчатых материалов, боеприпасов, совершаемые неуполномоченными лицами; сделки, направленные на производство и сбыт товаров и продукции, обладающих свойствами, опасными для жизни и здоровья потребителей, и т п. Антисоциальны и сделки, создающие угрозу моральному здоровью нации и нарушающие требования нравственности, например сделки с целью распространения на рынке литературы, пропагандирующей войну, национальную расовую или религиозную вражду, и т.п.

Объективную сторону антисоциальных сделок составляют серьезные и особо опасные нарушения закона, чаще всего являющиеся преступными действиями, посягающими на основы правопорядка и нравственности. Субъективная сторона таких сделок характеризуется прямым или косвенным умыслом одной или обеих сторон, вступающих в такую сделку.

Основным критерием признания такой сделки недействительной является ее цель. Внешне сделка может выглядеть вполне законной; ни по форме, ни по содержанию может не противоречить закону.

Так, если с соблюдением всех требований закона была совершена сделка купли-продажи дома для того, чтобы в этом доме организовать тайное производство оружия, то сделка является ничтожной со всеми вытекающими из этого последствиями. Также, примером сделки, противной основам правопорядка и нравственности, может служить договор, по которому, под видом приватизации, государственное имущество передается по искусственно заниженной цене.

Ф.С. Хейфец отстаивает точку зрения, устанавливающую, что ст. 169 ГК РФ содержит понятия “основы правопорядка и нравственности”, которые затрудняют ее применение судебной практикой. Потребуется немало усилий и времени, пока будет определен круг законов, составляющих основы правопорядка и условия применения не правового понятия “нравственность”. Одним из возможных признаков такого рода сделок может служить уголовная наказуемость соответствующего действия.

Было бы целесообразно, чтобы сам законодатель определил круг законов, которые составляют “основы правопорядка”. Очевидно, что и формулировка ст. 169 ГК РФ была бы иной. Тем более что диспозиция данной статьи не совпадает с заголовком этой нормы - “Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности”. Диспозиция же нормы сформулирована таким образом, что сделка признается ничтожной, если она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Следовательно, ничтожной признается сделка, противоречащая как основам нравственности, так и основам правопорядка. Такое содержание диспозиции дает основание считать достаточным для признания сделки ничтожной ее совершение только с целью, противоречащей основам нравственности. Но вряд ли это так. Очевидно, ничтожной ст. 169 ГК РФ считает сделку, противоречащую одновременно основам правопорядка и нравственности, как это указано в заголовке этой статьи. Поэтому целесообразно, чтобы законодатель внес изменения в содержание рассматриваемой статьи, чтобы не было противоречия между заголовком и диспозицией статьи. Совершенно очевидно, что для признания сделки ничтожной по ст. 169 ГК РФ с последствиями, предусмотренными частями второй и третьей, явно недостаточно, чтобы сделка не соответствовала (противоречила) только основам нравственности. Тем более что “нравственность” (мораль) - это понятие не юридическое.

Мнимая (фиктивная) сделка ничтожна потому, что она совершается для вида, без намерения создать юридические последствия.

Как известно, сделка - это волевой акт, в котором надо различать два элемента: волю (субъективный) и волеизъявление (объективный). Оба эти элемента необходимы и равнозначны, и только в их единстве заключена сущность сделки. Нарушение этого единства приводит к недействительности сделки.

Мнимые и притворные сделки - яркое тому подтверждение. Поэтому неправильно полагать, что в мнимых сделках вообще нет воли и за отсутствием фактического состава ее надо считать не ничтожной, а несовершившейся .

Мнимая сделка может быть совершена в любой форме, но, как правило, стороны стараются облечь ее в письменную (простую или нотариальную) форму, чтобы документ мог послужить доказательством ее совершения, не говоря уже о том, что предписанная законом форма соблюдается всегда.

Иначе говоря, при совершении действий в виде мнимой сделки отсутствует главный признак сделки - ее направленность на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Мнимая сделка может быть совершена в противозаконных целях (например, лжедарение имущества с целью укрыть его от конфискации) и без таких целей, но в любом случае она абсолютно недействительна (ничтожна), т.к. субъекты, совершающие ее, не желают и не имеют в виду наступление правовых последствий, порождаемых сделками такого вида (п.1 ст. 170 ГК РФ).

Такие сделки совершаются для того, чтобы создать ложное представление у третьих лиц. Сделка является мнимой, если обе стороны в полной мере это осознают и ни одна из них не собирается приступать к исполнению.

Чаще всего такие сделки совершаются для того, чтобы уменьшить (увеличить) объем имущества. Так, опасаясь банкротства, гражданин или фирма продает по заниженной цене наиболее ценное имущество, с тем, что в действительности имущество будет оставаться в собственности лица, якобы продавшего его.

Мнимая сделка, совершенная с целью создать у третьих лиц впечатление о больших размерах совершаемых данным лицом или фирмой операций может помочь в получении кредита.

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка заключается также только для вида, но в отличие от мнимой прикрывает другую сделку, которую стороны в действительности хотели заключить.

Притворные сделки заключаются и в целях ухода от налогообложения. В рамках договора о совместной деятельности передача одним его участником другому продукции, оказание услуг, перечисление денежных средств не относятся по налоговому законодательству к налогооблагаемым объектам. В случае каких-либо нарушений налоговые органы в актах проверки таких субъектов указывают, что договоры о совместной деятельности недействительны (ничтожны), и применяют финансовые санкции.

Действительная воля субъектов получает иное выражение. Поэтому притворная сделка сама по себе всегда признается ничтожной, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Прикрываемая сделка, в свою очередь, может быть действительной или недействительной. Чаще всего прикрывается незаконная сделка.

Так, сделка дарения доли участника в уставном капитале “ООО” может прикрывать куплю-продажу этой доли с целью обхода права преимущественной покупки доли другим участником общества, предусмотренного п.2 ст. 93 ГК.

Когда прикрываемая сделка не имеет ничего противозаконного, к ней применяются правила, регулирующие данный вид сделок. Если она незаконна, то, как и притворная, признается недействительной.

В случае притворной сделки стороны желают создать правовые последствия, но не те, которые предусмотрены в сделке. Здесь по существу имеют место две сделки: мнимая, которой стороны не желали придать правовые последствия, и скрываемая, т.е. та, которую стороны в действительности имели в виду.

Так, фирма, продающая благотворительному фонду необходимое оборудование, оформляет это не как договор купли-продажи, а как взнос в фонд. Если этот факт будет установлен, то к данным отношениям будут применены правила, регулирующие договор купли-продажи.

Сделки, совершенные лицами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства, ничтожны потому, что у таких лиц отсутствует способность к самостоятельной, целенаправленной деятельности и оценке ее последствий. Ничтожными являются все сделки, совершенные такими гражданами, включая мелкие бытовые. Если на момент совершения сделки гражданин, страдающий психическими расстройствами, не был признан судом дееспособным, но не мог понимать значения действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана недействительной по иску его опекуна (п.2 ст. 177 ГК РФ). В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п.2 ст. 171 ГК).

Например, недееспособным лицом была совершена сделка по покупке квартиры. Вследствие изменения ситуации на рынке сделка теряет экономическую привлекательность для продавца. И он “вспоминает” о ее ничтожности и требует возврата квартиры. В этом случае опекун неспособного лица может в противовес требованиям продавца предъявить иск о признании сделки по покупке квартиры действительной как совершенной к выгоде опекаемого им гражданина.

Ф.С. Хейфец утверждает, что законодатель в п.2 ст. 171 ГК уже не первый раз проявляет непоследовательность и вместо закона, признающего сделку ничтожной и недействительной с момента ее заключения, дает возможность признавать ничтожную сделку действительной. “Вряд ли это способствует стабильности гражданского оборота”. Это же касается сделок, совершенных несовершеннолетними не достигшими четырнадцати лет (п.2 ст. 172 ГК РФ).

Сделка признается недействительной независимо от того, сознавала ли сторона, что она совершает сделку с лицом, не могущим самостоятельно участвовать в сделке вообще или не могущим самостоятельно принимать участие в такого рода сделках, или нет. Существенно только то, что одной из сторон является недееспособный.

Если при действии ГК РСФСР 1922 г. объявление лица недееспособным оформлялось решением исполкома местного совета, то с введением в действие в 1964 г. Гражданского и Гражданского процессуального кодексов РСФСР это отнесено к компетенции суда (ст. 15 ГК РСФСР и п. 3 ст. 245 ГПК РСФСР).

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, по общему правилу ничтожны потому, что такие несовершеннолетние дети не способны в полной мере самостоятельно, целенаправленно оценивать свои действия и их последствия. Поэтому в любом случае ничтожны сделки, совершенные самостоятельно малолетними, не достигшими шести лет. Такая сделка не создает взаимных прав и обязанностей.

Так, если малолетний унес из дома ценную вещь и продал ее, покупатель не приобрел права собственности на эту вещь. Родители (усыновители, опекун) могут истребовать эту вещь, поскольку совершенная сделка ничтожна.

При этом должна быть возвращена уплаченная за вещь сумма. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Ничтожность сделки, совершенной с нарушением формы , основывается на том, что сделке не придана необходимая с точки зрения закона или соглашения между сторонами форма, дающая возможность правильного восприятия воли субъектов.

Сделки, совершенные в надлежащей форме, но с нарушением требований государственной регистрации , ничтожны. Ведь для того чтобы сделка, требующая государственной регистрации, породила гражданско-правовые последствия, необходимо наличие юридического состава, включающего как саму такую сделку, так и факт ее государственной регистрации.

Ничтожность сделки и иные последствия нарушения формы сделки будут подробно описаны в разделе 2.2.

Специальные основания ничтожности сделок закреплены в различных нормах гражданского законодательства. Так, п.З ст.22 гласит: “Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом”. Ограничение прав и свобод граждан, связанное с психическим расстройством, допустимо лишь в случаях, предусмотренных законами РФ, таких как Закон РФ “О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании”. В соответствии со ст. 6 этого Закона “гражданин может быть временно (на срок не более пяти лет и с правом последующего переосвидетельствования), признан непригодным вследствие психического расстройства к выполнению отдельных видов профессиональной деятельности...”

Кроме того, ничтожны сделки опекунов, попечителей, их супругов, близких родственников с подопечными, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование.

Каждый участник полного товарищества независимо от того, управомочен ли он вести дела товарищества, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению участников товарищества, ничтожны. Ничтожны также сделки между участниками полного товарищества об ограничении или устранении их ответственности по обязательствам товарищества, а также сделки между участниками полного товарищества об отказе от права выйти из товарищества.

1.4. Основания оспоримости сделок

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в своих положениях о недействительности сделок не упоминал термин “оспоримость сделки”. Однако в целом ряде норм ГК РСФСР (ст. 54, 55, 56) употреблялось выражение “признается судом недействительной по иску”, и во всех этих нормах перечисляются лица (физические и юридические), которые могут предъявить иск о признании сделки недействительной. Эта категория недействительности получила название “оспоримость”. Она объединяла большую группу разнообразных условий недействительности, о которых речь пойдет ниже, но всем им присущи общие черты, послужившие основанием для выделения их в самостоятельную группу.

Оспоримость означает прежде всего, что сделки, ею пораженные, вызывают те правовые последствия, которые участники имели в виду при их совершении, но вместе с тем им свойственны, определенные несоответствия требованиям закона, которые дают основания для иска об их недействительности.

Для признания этих сделок недействительными в суд по основаниям, указанным в законе, могут обратиться лишь те лица, которые указаны в каждой норме закона.

Выделение условий оспоримости сделок в отдельную категорию объясняется тем, что признание их недействительными не может иметь места без иска заинтересованного лица или потерпевшей стороны.

Так, прокурором будет заявлен иск о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, угрозы или насилия, а потерпевший в судебном заседании не подтвердит этого и пояснит, что эти обстоятельства не имели никакого влияния на его решение совершить сделку.

Таким образом, только возбуждение спора будет свидетельствовать о том, что на совершение сделки повлияли условия, которые вызывают ее оспоримость, и, наоборот, отсутствие спора подтверждает, что заключенная сделка соответствует интересам ее участников или получает одобрение третьих лиц, которые должны были дать согласие на ее заключение. Эти свойства условий (оснований) оспоримости сделок исключают возможность признания их недействительными по инициативе суда без возбуждения соответствующего спора заинтересованными или потерпевшими лицами.

К числу оспоримых сделок действующее гражданское законодательство относит:

• 1) сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК);
• 2) сделки, совершенные с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки (ст. 174 ГК);
• 3) сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК);
• 4) сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК);
• 5) сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК);
• 6) сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК);
• 7) сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

Сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности подразделяются на 2 самостоятельных вида.

К первому относятся сделки, совершенные юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах.

Ко второму виду сделок относятся сделки, совершенные юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

Правоспособность юридического лица в том, что оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Лицензия считается отсутствующей у юридического лица в тех случаях, когда:

• лицензия не получалась;
• лицензия отозвана органом, выдавшим ее;
• окончился срок действия лицензии;
• превышен объем прав, предоставленных лицензией.

Яркими примерами сделок, совершенных юридическими лицами, не имеющими лицензии на соответствующую деятельность, являются сделки различных быстро “лопнувших” финансовых компаний, занимавшихся сбором денежных средств с населения под обещания высоких процентов при отсутствии у них лицензий кредитных учреждений.

Такие и им подобные сделки по общему правилу оспоримы, т.к. признание их ничтожными означало освобождение недобросовестных юридических лиц, действующих без лицензии, от обязательств перед добросовестной стороной.

Необходимым условием признания такой сделки недействительной является установление факта: знала ли или должна была знать другая сторона о том, что сделка совершена в нарушение установленных ограничений, либо без соответствующей необходимый лицензии. Лишь в том случае, когда другая сторона знала или должна была знать об этом, сделка может быть признана недействительной. Это положение направлено на охрану интересов стороны, которая могла не знать и не должна была знать о том, что сделка противоречит предъявляемым требованиям.

Круг внеуставных сделок определить не просто, так как учредительные документы юридических лиц не содержат и не могут содержать исчерпывающего перечня сделок, которые относятся к сфере их деятельности.

Сделки, совершенные с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки, оспоримы при наличии 3 условий:

• 1) полномочия лица на совершение сделки должно быть ограничено договором либо полномочия органа юридического лица - учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, законе или как они могут стать очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений (ст. 174 ГК).

Примером того, как полномочие на совершение сделки может считаться очевидным из обстановки, является ситуация, когда продавец оптового магазина, имеющий в соответствии с уставом магазина и трудовым контрактом право самостоятельно, без администратора, совершать сделки на сумму не свыше пяти тысяч рублей, систематически отпускает товар на большую сумму.

• 2) совершая сделку, гражданин или орган юридического лица должны выйти за пределы вышеуказанных ограничений.

Иначе говоря, представитель покупает оборудование на сумму, превышающую указанную в договоре поручения; исполнительный орган акционерного общества совершает сделку с недвижимостью без предварительного решения совета директоров общества; продавец отпускает товар на сумму свыше допустимой.

• 3) Другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В интересах стабильности и надежности имущественного оборота ст. 174 ГК РФ ограничивает круг случаев, в которых совершенная с превышением полномочий сделка может быть признана недействительной. Для этого необходим ряд условий.

• 1) требование о недействительности сделки может быть заявлено только лицом, в интересах которого установлены ограничения полномочий, а не контрагентом по сделке;
• 2) этим лицом должно быть доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о наличии таких ограничений;
• 3) требование о недействительности рассматривается по иску заинтересованного лица, следовательно, невозможно заявление такого требования в виде возражения по предъявленному иску, что нередко делается на практике, а должен быть предъявлен встречный иск.

Независимо от наличия названных в ст. 174 условий суд, как это следует из текста статьи, вправе не признать сделку недействительной, т.к. ГК оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда (“сделка может быть признана судом недействительной”).

Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а также сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, оспоримы, если указанные лица совершают сделки без согласия законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), когда такое согласие необходимо в соответствии с требованиями закона. Согласие на заключение сделки может быть получено до, во время и после заключения сделок. Приведенные правила неприменимы к сделкам, которые в силу закона указанные лица могут совершать самостоятельно (п.2 ст.26 ГК РФ). Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет раскрыта в ст.26 ГК РФ.

Причем ГК РФ требует письменного согласия на совершение сделки несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 26), а для сделок, гражданина, ограниченного судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами - не содержит специального указания к форме согласия попечителя, поэтому следует считать, что такое согласие должно даваться в форме, предписанной для совершения соответствующей сделки.

Право на возбуждение дела о признании гражданина ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами имеют члены его семьи, прокурор, органы опеки и попечительства, психиатрические лечебные учреждения, профсоюз. Указанный перечень является исчерпывающим.

Злоупотреблением спиртными напитками или наркотическими веществами, дающим основание для ограничения дееспособности гражданина, является такое чрезмерное или систематическое их употребление, которое влечет за собой непосильные расходы на их приобретение, что вызывает материальные затруднения и ставит семью в тяжелое положение. Наличие заработка или иных доходов у других членов семьи не имеет значения, если семья не получает от этого лица необходимых средств или вынуждена содержать его полностью или частично.

Установив указанные обстоятельства, суд признает данное лицо ограниченно дееспособным, а органы здравоохранения на основании этого решения суда устанавливают над ним попечительство. Это производится с целью лишения этого лица возможности самостоятельно получать и распоряжаться своим заработком и другими доходами (авторский гонорар, вознаграждение за открытие, изобретение и т.п.), а также совершать сделки по распоряжению имуществом (продавать, дарить, менять, завещать, покупать и т.д.). Все действия подобного рода в интересах семьи ставятся под контроль попечителя, и согласно ст. 176 ГК РФ по иску попечителя судом должны признаваться недействительными все сделки по распоряжению имуществом, совершенные без его согласия лицом, ограниченным в дееспособности.

Субъектом сделки, недействительной по ст. 176 ГК РФ, не может быть лицо, хотя и злоупотребляющее спиртными напитками или наркотическими веществами, но еще не признанное судом ограниченно дееспособным.

Отмена судом ограничения дееспособности гражданина может иметь место только при наличии достаточных данных, свидетельствующих о прекращении им злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, и поэтому ему может быть доверено самостоятельное распоряжение денежными средствами и имуществом. Ограничения также отменяется, если перестала существовать семья ограниченно дееспособного (развод, смерть и т.п.) и отпала его обязанность представлять средства на ее содержание.

Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими оспорима потому что в момент ее совершения дееспособный гражданин не мог руководить собою, т.е. не мог осознанно формировать свою волю. Неспособность дееспособного гражданина понимать значение своих действий или руководить ими может быть вызвана различными обстоятельствами, доказанными в процессе рассмотрения спора:

• нервным потрясением,
• физической травмой,
• глубоким алкогольным или наркотическим опьянением и т.д.

Примером сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий, является сделка, когда гражданин, находясь в сильном алкогольном опьянении, продает за бесценок весьма дорогую вещь.

Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими должна иметь место в момент совершения сделки. Если совершение сделки - процесс, растянутый во времени (направление предложения о ее совершении, получение согласия и т.д.), то моментом совершения сделки надлежит считать заключительный этап ее оформления, придающий сделке правовую силу (подписание договора, государственную регистрацию, передачу имущества и т.п.). С иском в суд о признании недействительной сделки, совершенной дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, могут обратиться сам гражданин, совершивший их, либо иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют. Иногда они вызываются посторонними для сделки обстоятельствами (гибель близких, физическая травма), но могут зависеть и от поведения самого гражданина (алкогольное опьянение). В любом случае, факт совершения гражданином сделки в момент, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, должен быть надлежащим образом доказан. Свидетельские показания, как правило, будут недостаточными; нужно заключение соответствующих медицинских органов, и может оказаться необходимым проведение экспертизы.

Недееспособность может быть обусловлена только устойчивой душевной болезнью или слабоумием. В то время как временная неспособность понимать значение своих действий и руководить ими вызывается функциональными расстройствами психики, нарушением физиологических процессов в организме или иными болезненными явлениями. Такое состояние может наступить при самых различных обстоятельствах, и поэтому необходимо учитывать не только состояние лица, но и все другие обстоятельства, характеризующие обстановку, в которой была совершена оспариваемая сделка. Это состояние не совпадает ни с невменяемостью, ни с недееспособностью. Поэтому неправильно его называть адееспособным, так как этот термин не отличается от недееспособности.

Правила об оспоримости сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий, применяются также к сделкам, совершенным гражданином, впоследствии признанным недееспособным .

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Признаков ст. 177 ГК РФ надо придерживаться и в том случае, если лицо страдало душевным заболеванием (расстройством) или слабоумием, но в установленном порядке не было признано недееспособным. В таком случае требуется доказывать, что именно в этот момент, когда совершалась данная сделка, лицо не понимало значения своих действий или не могло ими руководить. Из общего правила о том, что иск о признании сделки недействительной может заявить только лицо, которое при ее совершении находилось в таком состоянии, что не могло понимать значения своих действий или руководить ими, в таком случае должно быть допущено исключение.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, оспорима потому, что в результате действий, совершенных в виде сделки, получает выражение неправильно сложившаяся воля одной из ее сторон и соответственно возникают иные последствия, нежели те, которые она действительно имела в виду. В результате такого заблуждения могут быть признаны недействительными сделки граждан и юридических лиц. Дефект сделки, совершенной под влиянием заблуждения, лежит в сфере психики лица, заключившего ее. В этом случае неправильные, не соответствующие действительности представления или неведение о каких-то обстоятельствах, вызвавшие заключение сделки, возникают у него помимо воздействия на него контрагента или третьих лиц.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Мелкие ошибки и незначительные расхождения между желаемыми и действительными последствиями, возникшими в результате сделки, не могут служить основанием для признания недействительности сделки.

Вопрос, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника. Не может считаться существенным заблуждение неправильное представление о норме права и последствиях ее применения.

Юридическая литература, судебная и арбитражная практика признавали, что существенное значение имеет заблуждение в характере предмета, в качестве вещи, в установленной цене. Причем эти обстоятельства относятся к сделкам как граждан, так и юридических лиц, ибо заблуждаться может каждый, безотносительно к тому, действует ли он как гражданин в своих интересах или как единоличный исполнительный орган либо представитель юридического лица, выступающий от имени и в интересах последнего. Вопрос о существенности заблуждения безусловно должен решаться на основании фактических обстоятельств каждого конкретного дела, оцениваемых в соответствии с установившимся пониманием того или иного обстоятельства. При такой оценке какой-то из перечисленных моментов может не иметь существенного значения для конкретного случая.

Например, стороны заключили подрядный договор на изготовление вывесок для одной из них, а назвали этот договор "трудовое соглашение". Совершенно очевидно, что такое заблуждение в правовой природе сделки не будет иметь существенного значения, поскольку обе стороны имели в виду определенное содержание сделки, в котором они не ошибались. И наоборот, если стороны имели в виду передачу вещи в собственность другой стороне, но одна из них считала, что это произойдет в результате мены, а другая- купли-продажи, то такое заблуждение будет иметь существенное значение, так как ошибка относится к природе договора и для стороны, желавшей совершить мену, не безразлично, что она получит взамен своей вещи.

Под заблуждением, имеющим существенное значение, ГК понимает заблуждение относительно природы сделки.

Например, наниматель считает, что собственник предоставляет ему помещение для длительного пользования, а в договоре предусмотрено лишь право разового использования. Заблуждение, в которое наниматель был введен формулировкой договора, может служить основанием недействительности сделки.

Закон предусматривает также в виде основания для признания недействительности заблуждение относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

Так, предприниматель покупает дом, в котором намеревается оборудовать мастерскую. Однако выясняется, что конструкции дома слабы и не выдержат работающего оборудования. Такое заблуждение имеет существенное значение и может служить основанием признания сделки купли-продажи дома недействительной.

Не может служить основанием признания недействительности сделки заблуждение и в мотивах.

Например, гражданин, рассчитывая перейти на работу в другой город, покупает там дом. Оказалось, однако, что его переход на предполагаемую работу не состоялся. Это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Другой дело, если бы по этому мотиву он включил отлагательное или отменительное условие в совершаемую сделку. Тогда наступили бы последствия, предусмотренные в ст. 157 ГК РФ.

Согласно ст. 178 ГК РФ право возбуждения спора о признании сделки недействительной принадлежит только стороне, которая действовала под влиянием заблуждения. Отсутствие иска этой стороны свидетельствует о том, что заблуждение не повлияло на ее волю заключить сделку. Следует отметить, что закон исходит из презумпции вины стороны, которая действовала под влиянием заблуждения, и связывает с этим ее дополнительную ответственность.

Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, оспорима потому, что одна сторона умышленно введена другой стороной в заблуждение с целью совершения сделки, выгодной обманывающей стороне. Для признания сделки недействительной по этому основанию безразлично, совершаются ли обманные действия в активной форме (сообщение ложных сведений) или же выражаются в бездействии (умышленное умолчание о фактах, знание которых может препятствовать совершению сделки). Если не будет доказано, что действия, заключающиеся в умолчании о таких фактах, имели целью обман другой стороны, то сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Обман присутствует и в случаях, когда ложные сведения об обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки, сообщаются третьими лицами с ведома или по просьбе стороны в сделке.

При совершении сделки под влиянием обмана воля лица формируется под влиянием неправильных представлений или неведения об элементах сделки. Но если при заблуждении неправильное представление складывается помимо воздействия на него других лиц, то при обмане имеет место умышленное, намеренное создание ложных представлений у участника сделки контрагентом или третьим лицом либо умышленное использование уже создавшегося у контрагента ложного представления для побуждения его к заключению сделки, которую без обмана он бы не совершил. В этом случае порочность сделки заключается в расхождении между действительной волей и волеизъявлением, которое сложилось под влиянием обмана, тогда как характерным для сделки является свободное, добровольное волеизъявление. Известно, что обман совершается для того, чтобы ввести в заблуждение других лиц посредством лжи, умолчания, сознательного сокрытия чего-то, преднамеренного совершения отдельных действий. Если нет введения субъекта сделки в заблуждение, то нет и обмана. Таким образом, обманом является действие, совершенное с прямым умыслом. Не обязательно, чтобы обман исходил от участника сделки. Он будет налицо и тогда, когда обманные действия совершит третье лицо по сговору с участником сделки или когда последний только использует обманные действия третьего лица, действовавшего независимо от него, ибо недопустимо использование чужой ошибки в расчете на то, что именно ее наличие послужит причиной совершения сделки. Причем умолчание, использование чужих обманных действий должно быть также умышленным, так как без этого не будет обмана. Не будет обмана и в том случае, если ложное, неправильное, не соответствующее действительности представление было создано случайно или по неосторожности. Однако умышленное использование этого контрагентом для побуждения другой стороны заключить сделку следует расценивать как обман.

Обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого для себя выгоду.

Сделка, совершенная под влиянием насилия, оспорима потому, что воля участника сделки - гражданина (или органа юридического лица) формировалась несвободно. Насилие может исходить как от другой стороны сделки, так и от третьего лица. Как насилие необходимо расценивать причинение физических и душевных страданий лицам, близким участнику сделки. Так, с появлением рынка недвижимости, в частности рынка квартир, частыми стали случаи, когда так называемые покупатели, стремясь склонить собственников к продаже квартир по бросовым ценам, совершают различные формы насилия по отношению как к самим собственникам, так и к членам их семей, родственникам и друзьям. В процессе рассмотрения исков потерпевших от совершения подобных сделок, последние должны признаваться недействительными как совершенные под влиянием насилия.

Насилием является причинение участнику сделки физических или душевных страданий с целью понудить его к совершению сделки. Насилие должно выражаться в незаконных, однако не обязательно уголовно наказуемых действиях, например, насилием может быть воздействие на волю контрагента посредством использования служебного положения.

Сделка, совершенная под влиянием угрозы, оспорима потому, что воля субъекта сделки формируется несвободно. Угроза представляет собой воздействие на психику гражданина (органа юридического лица) с целью деформирования его воли посредством заявления о причинении ему или его близким имущественного, физического или морального вреда в будущем, если он не совершит сделку. Е.А.Суханов отмечает, что угроза - явление, отличное от насилия, выделяя 2 отличительные черты:

1) она состоит только в психическом воздействии, т.е. угроза - не реализованное в действительности намерение причинить какое-либо зло.

2) Угроза может состоять как в возможности совершения правомерных действий (наложение ареста на имущество, сообщение в правоохранительные органы или в печать сведений о преступной деятельности и т.п.), так и в возможности совершения неправомерных действий (истязание, уничтожение личного имущества и т.п.)

Что же касается признания сделки недействительной, если угроза состоит в возможности совершения правомерных действий, здесь Е.А. Суханов ссылается на Г.Ф. Шершеневича, который отстаивал именно такую точку зрения, и выражает свое несогласие с ним, говоря, что при практическом исследовании такой точки зрения можно оставить без защиты интересы тех лиц, которые заблуждались относительно своих действий, считая их преступными, когда они таковыми не являлись, а также тех, в отношении которых необоснованно возбуждено уголовное дело по подозрению в совершении корыстного преступления.

Поскольку для сделки характерна добровольность волеизъявления, а насилие и угроза являются разновидностью единого понятия “принуждение”, закон связывает с ними возможность оспоримости и признания сделки недействительной. В этих случаях также имеет место расхождение между волей и волеизъявлением, которое обусловлено неправомерным принуждением лица к выражению того, что не соответствует его действительной воле.

И при насилии, и при угрозе не отсутствует воля или волеизъявление, а имеет место расхождение между ними, которое вызывается неправомерным принуждением.

Для недействительности сделки, совершенной под влиянием угрозы, не имеет значения, исходит ли она от контрагента или от посторонних лиц, причем в последнем случае не важно, знал или не знал один из участников сделки, что ко второму участнику применялась угроза. Это может иметь значение при определении материальных последствий. Не имеет значения также и то, относится ли угроза к стороне по сделке или же к другому лицу, интересы которого ему настолько близки, что он готов совершить нежелательную для себя сделку.

контрольная работа

2.2 Сделки с пороками формы и с нарушением требования о государственной регистрации

Все сделки должны совершаться в какой-либо определенной форме, которая устанавливается законом. По этому признаку они разделяются на устные и письменные. Последние совершаются в простой письменной форме и нотариальной. Кроме того, для некоторых сделок законом устанавливается обязательная государственная регистрация.

Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма, может быть совершена устно. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судебная практика по признанию сделок недействительными в связи с превышением полномочий органов юридического лица либо при отсутствии полномочий у представителя является устоявшейся и однозначной.

До сих пор действуют положения Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах практики применения ст. 174 ГК РФ", разъясняющие последствия превышения органами юридического лица полномочий при совершении сделок. А в 2000 г. Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации было издано информационное письмо N 57 "О некоторых вопросах практики применения ст. 183 ГК РФ", применяющееся в случаях совершения сделок неуполномоченными лицами.

Как уже было выяснено, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы либо представителя. Возникает вопрос: какие риски появляются у юридического лица, если представитель, не являясь надлежащим образом уполномоченным лицом, подписал договор или другие документы организации?

Пример из судебной практики.

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось с иском ООО "Сложные инструменты" к ОАО "Производственно-ремонтное предприятие" о взыскании долга.

Исследовав материалы дела, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим мотивам (решение от 26.04.2011 по делу N А40-22605/2011).

Ответчик указал, что представленный истцом договор на проведение проектных работ не заключен. В преамбуле договора указано, что договор заключается генеральным директором ответчика, при этом договор, приложения к нему и представленный истцом акт выполненных работ подписаны не директором, что возможно визуально установить при сличении подписи на договоре и подписи на нотариально удостоверенной карточке подписей и оттиска печатей, представленной в банк.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (ст. 183 ГК РФ).

Согласно п. 1 информационного письма ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения ст. 183 ГК РФ" при рассмотрении арбитражными судами исков к представляемому, основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, следует принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку.

При этом независимо от формы одобрение должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Поскольку в силу ст. 53 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" единственным уполномоченным лицом действовать от имени акционерного общества, совершать сделки от имени общества является генеральный директор, то в силу ст. 183 ГК РФ и позиции, изложенной в информационном письме ВАС РФ от 23.10.2000 N 57, в случае, если генеральный директор указывает, что не заключал договор, не подписывал его и не одобряет совершенную сделку, данный договор в силу ст. 432 ГК РФ не является заключенным и не влечет права и обязанности для его сторон.

Из материалов дела следовало, что доказательств одобрения генеральным директором ответчика указанной сделки нет.

Таким образом, если договор подписан лицом, полномочия которого не позволяют ему совершить данные действия, договор будет признан незаключенным, если представляемый - юридическое лицо, от имени которого подписан договор, прямо не одобрит данную сделку.

Очень часто в штате организаций имеется такая должность, как заместитель директора (первый, второй и т.д.). Как правило, в силу должностных инструкций, эти лица имеют достаточно широкие полномочия, в т.ч. на представление организации перед третьими лицами. При отсутствии доверенности с соответствующими полномочиями такое лицо считается неуполномоченным и применяются положения, описанные в первой ситуации.

Однако очень редко, но случается, что в соответствии с учредительными документами должность заместителя директора рассматривается как орган исполнительной власти организации, имеющий право без доверенности действовать от имени юридического лица на основании устава. Правомерно ли это?

Пример из судебной практики.

Закрытое акционерное общество "Моспромстрой" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "МФК ДжамильКо" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды.

В обоснование своей позиции заявитель ссылался на то, что на момент подписания договора первый заместитель генерального директора общества в силу п. 2 ст. 69 Федерального закона "Об акционерных обществах" был не вправе действовать от имени общества без доверенности. При этом положения устава общества, наделяющие первого заместителя генерального директора полномочиями действовать от имени общества без доверенности, по мнению истца, противоречат п. 1 ст. 53, ст. 103 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 11, п. 2 ст. 69 Федерального закона "Об акционерных обществах", наделяющих таким правом только органы акционерного общества.

В этой связи, как полагал заявитель, спорный договор аренды со стороны ЗАО "Моспромстрой" был подписан неуполномоченным лицом, в связи с чем в соответствии со ст. 168 ГК РФ указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду ее несоответствия требованиям ст. 53 ГК РФ, ст. 69 ФЗ "Об акционерных обществах".

Судом было установлено, что положение устава ЗАО "Моспромстрой" об отнесении заместителя генерального директора общества к исполнительному органу общества противоречит ст. ст. 53, 103 ГК РФ, ст. ст. 11, 69 ФЗ "Об акционерных обществах" и является ничтожным. Поскольку в соответствии с указанными нормами к исполнительным органам акционерного общества может быть отнесен либо единоличный исполнительный орган (директор), либо коллегиальный орган, а договор подписан со стороны ЗАО "Моспромстрой" первым заместителем генерального директора, действовавшим на основании устава, указанное лицо, подписывая спорный договор аренды, выступало в качестве органа ЗАО "Моспромстрой", что противоречит положениям вышеуказанных статей.

Таким образом, суд пришел к выводу, что первый заместитель генерального директора не имел надлежащих полномочий действовать от имени ЗАО "Моспромстрой", так как не являлся его исполнительным органом и не имел доверенности.

Поскольку в данном случае спорный договор подписывался со стороны ЗАО "Моспромстрой" первым заместителем генерального директора на основании устава, что противоречит требованиям закона, то, соответственно, договор со стороны истца подписан лицом при отсутствии полномочий.

Исследовав материалы дела, суд сделал вывод об исполнении сторонами договора и одобрении действий первого заместителя генерального директора по его заключению со стороны ЗАО "Моспромстрой".

На основании вышеизложенного решением арбитражного суда исковые требования остались без удовлетворения. Суд кассационной инстанции поддержал такое решение (Постановление ФАС Московского округа от 11.11.2010 по делу N А40-172646/09-137-1250).

Таким образом, при отсутствии прямого одобрения сделки в виде заключенного договора действия заместителя руководителя могли быть признаны незаконными в силу отсутствия у него полномочий на совершение таких действий. А должность заместителя директора не может быть признана исполнительным органом организации (это характерно для всех организационно-правовых форм), даже если из учредительных документов следует иное.

Государственная регистрация сделок

сделка государственная регистрация Государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним. Согласно ст...

Недействительная сделка

Сделки с пороками в субъекте делятся на 2 группы. - первая группа связана с недееспособностью граждан - вторая - со специальной правоспособностью юридических лиц, либо статусом их органов. Недействительность сделок...

Недействительная сделка

Они подразделяются на сделки, совершенные без внутренней воли на совершение сделки и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. Без внутренней воли совершаются сделки под влиянием населения (физическое воздействие)...

Недействительная сделка

Условия признания сделки недействительной в соответствии с элементами (субъект, субъект сторона, форма, содержание): 1) отсутствие у субъекта в необходимой мере правоспособности и дееспособности...

Сделки с пороками воли можно подразделить на: а) сделки, совершенные без внутренней воли на совершение сделки; б) сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. Без внутренней воли совершаются сделки под влиянием насилия, угрозы...

Недействительность сделок: особенности гражданско-правового регулирования

Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов. Среди них выделяют: а) сделки, совершаемые с целью...

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок

В ст. 165 ГК предусмотрено: несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной...

Основания признания сделки недействительной

Поскольку сторонами могут быть граждане и юридические лица, то и сделки с пороками субъектного состава могут быть разделены на недействительные сделки, связанные с недееспособностью стороны (гражданина), сделки юридического лица...

Основы земельного права

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...

Понятие недвижимости и сделок с ней

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых...

Сделки, совершенные юридическим лицом, выходящие за пределы его правоспособности, признаются оспоримыми. Это сделки: противоречащие целям деятельности юридического лица, определенным в учредительных документах; совершенные юридическим лицом...

Понятие сделки и её недействительности

Любая сделка, совершенная с нарушением требований закона или иных правовых актов, недействительна по основанию, установленному ст. 168 ГК РФ. Но если при совершении сделки имеется порок отдельного элемента сделки...

1. Документы - основания (перечень - ст.17 Закона о регистрации) представляются в подлинниках и копиях (нотариально удостоверенных). 2. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок...

Регулирование сферы управления недвижимостью государством и профессиональными объединениями по управлению недвижимостью

В случаях, предусмотренных нормами действующего законодательства РФ, на государственную регистрацию представляются иные документы, в том числе: 1. Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства, если: жилое помещение...