Приобретение квартиры с долгами по коммунальным платежам. Кто должен искать должника? Договариваемся с продавцом
Не так давно в наше агентство обратился клиент за консультацией. Он купил квартиру на вторичном рынке, а через некоторое время узнал, что за бывшими владельцами недвижимости числится большой долг коммуналку. Работники обслуживающих организаций считали, что долг должен оплачивать именно новый владелец жилья. Клиент хотел узнать действительно ли он по закону должен оплачивать долги старых хозяев квартиры.
Однако, если мы не сможем найти что-либо, что подойдет нашим ожиданиям, попросите обратиться за помощью в офис недвижимости. Мы представим наши ожидания, и офис попытается выбрать подходящую квартиру для нас из нашего предложения или будет искать идеальную квартиру.
Когда вы ищете квартиру самостоятельно
Если вы ищете свою квартиру, прежде чем подписывать окончательный договор купли-продажи, вам необходимо позаботиться о деталях и убедиться, что у вас есть документы. Когда вы смотрите на квартиру и решаете, что это так, вы обязательно должны проверить вечную книгу - на самом деле это самое важное для квартир, которые являются полноценными! Вы можете просмотреть книгу лично. Вы также можете обратиться в отдел земельного кадастра компетентного суда для выдачи копии. Проверьте это лучше всего сразу перед подписанием контракта, чтобы новые записи не появлялись.
Правовая база.
В 153 статье Жилищного кодекса РФ прямо говориться, что обязанность оплаты воды, газа, света и других коммунальных расходов возникает с момента оформления права собственности. Исключением являются платежи за капремонт – если у старого собственника был долг, выплачивать его должен будет новый владелец недвижимости.
Читаем внимательно договор о передачи квартиры
Определите, действительно ли продавец является владельцем квартиры, независимо от того, не принадлежит ли имущество, независимо от того, у кого нет сервитута, права на жизнь. Перед подписанием контракта, стоит также проверить, кто зарегистрирован в помещении. Справедливые продавцы предоставят вам такую выписку, например, из кооператива.
Что делать со счетом, присланным УК?
При рассмотрении покупки квартиры вы также должны проверить стоимость ее обслуживания - счета за отопление, аренду, плату за воду. Если есть отдельный газовый обогреватель, проверьте, есть ли разрешение. Спросите у продавца сертификат от кооператива о том, что он не отстает от каких-либо сборов за помещение, убедитесь, что он не обязан администрации и медиа-провайдерам. Стоит спросить продавца, как и с подвалом, садом или гаражом - независимо от того, принадлежат ли они к квартире или используются только на договорной основе.
Есть еще один важный нюанс. Бывают случаи, когда обязанность по выплате покупателем жилья всех коммунальных долгов продавца устанавливаются в договоре купли-продажи. Но согласно статье 391 ГК РФ долг можно перевести только по согласию кредитора. То есть бывший владелец может с чистой совестью не платить по своим долгам только, если есть письменное согласие ресурсоснабжающих организаций на перевод долга. Если обслуживанием дома занимаются ТСЖ или управляющая компания, согласие должны давать они.
В случае более старых помещений определите, не указана ли она в реестре памятников, потому что в таком случае каждый ремонт требует получения разрешения на строительство. Предварительное и нотариальное соглашение. Никогда не подписывайте его и не платите депозит или депозит только потому, что у вас уже есть квартира! Продавец незнакомец - вы не знаете, честен ли он. Вот почему лучше выйти замуж за несколько сотен злотых и пожертвовать деньги в присутствии нотариуса, чем потеряться.
Поэтому, как только вы проверили квартиру и договорились с продавцом о условиях своей транзакции, сделайте нотариальное заверение. Он проверит юридический статус помещения. Если транзакция возможна, назначьте встречу на определенный срок. Обычно нотариальные расходы покрываются покупателем, но если продавец зависит от быстрой транзакции, он или она может согласиться на разделить расходы наполовину.
Как полюбовно урегулировать вопрос с коммунальными службами или управляющей компанией
Для того, чтобы долги старых хозяев не “висели” на новом владельце жилья, покупателю квартиры необходимо заключить новые договора на обслуживание на свое имя и переоформить лицевые счета. Но на практике сделать это не просто. Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов.
Прием квартиры, чтобы никто нас не обманул. Это не шутка, но довольно распространенная практика при продаже квартир. По словам экспертов, такие примеры можно умножить. Жилища также иногда исчезают с черепицей или белой сборкой. В результате послепродажные помещения становятся застройщиками.
И в таком случае трудно говорить о недоразумении с точки зрения оснащения квартиры между продавцом и покупателем или, скорее, преднамеренным лишением его функции. Часто возникают разногласия по поводу оборудования, когда вы забираете свой дом. Обычно это происходит, когда стороны соглашаются с тем, какие элементы остались в квартире, но не описывают их в каком-либо документе. А потом выясняется, что оборудование должно было остаться, и какая-то мебель и стиральная машина исчезли.
Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется. К заявлению необходимо приложить:
Чтобы избежать таких ситуаций, лучше всего указать в начале предварительного соглашения, какие элементы оборудования или отделки должны быть оставлены в квартире. Это особенно касается ценных предметов, но вы можете сделать очень минутный отчет и даже указать количество контактов.
Чтобы уменьшить риск разочарования состоянием квартиры, вы также должны посмотреть их в день подписания окончательного соглашения, а также записать в нотариально заверенное письмо, что в день выдачи квартиры будет подготовлен протокол передачи. Иногда бывает, что проблема противоположная. Продавцы оставляют предметы в квартире, которые должны быть удалены из квартиры. Например, старая мебель или просто мусор. Удаление их может быть дорогостоящим и трудоемким. Бывают случаи, когда продавец возвращает квартиру, полную старого оборудования и мусора, объясняя, что у него не было времени на уборку.
- копию договора покупки квартиры;
- копию свидетельства о госрегистрации;
- показания счетчиков.
Как написать заявление в прокуратуру
Случается, что обслуживающие организации отказываются переоформлять счета даже после ознакомления с заявлением нового владельца квартиры. В этом случае стоит, еще раз переговорить с их юристами и объяснить, что следующим шагом станет написание заявления в прокуратуру. Как показывает практика, очень часто такое предупреждение отлично действует и с открытием лицевого счета никаких проблем не возникает.
Если же сотрудники эксплуатирующих служб проявляют недюжинное упрямство, следует все-таки писать заявление. В нем новому владельцу недвижимости нужно описать сложившуюся ситуацию и указать, что действия коммунальщиков расцениваются им как вымогательство. К заявлению стоит приложить все перечисленные выше документы, а также письменный ответ обслуживающей организации на направленное ей заявление (если конечно он был дан).
Когда квартира должна быть очищена, ее также следует сохранить в предварительном соглашении. Советы по просмотру квартиры. Принимая решение о переезде или покупке дома, вы должны обратить особое внимание на это. Чем больше внимания и важности вы придаете этому аспекту, тем больше будет неудобств. Наблюдение за домом имеет целью выявить проблемы и в зависимости от их серьезности, вы можете хорошо обсудить окончательную цену или отказаться.
Сначала вам нужно выбрать область, в которой вы хотите жить. Даже если это не похоже на важную проблему, вы можете со временем осознать, что ошиблись, потому что слишком много шума или слишком близко к источнику загрязнения. Итак, вы должны заранее выбрать свой район, чтобы найти свой дом. Как только эта задача будет выполнена, вы должны обратить внимание на блок, где вы будете смотреть квартиру. Если вы не знаете, когда блок построен, посмотрите на фасад после трещин и других подсказок, которые могут предполагать, что блок уже потрясен.
Если заявление в прокуратуру не решило проблему нового собственника квартиры, ему следует подать иск о понуждении к открытию лицевого счета, к организациям, отказывающих ему в заключении договоров на поставку коммунальных услуг и оформлении лицевых счетов.
В заявлении собственнику жилья следует указать, что он не имеет возможности своевременно вносить коммунальные платежи, так как на его имя не открыт лицевой счет. В просительной части необходимо потребовать обязать ответчика открыть лицевой счет и исключить из квитанций за коммунальные услуги долг старого владельца квартиры.
В качестве нормативного обоснования правовых требования можно привести ч.2 статьи 153 ЖК РФ и статью 210 ГК РФ.
Если конструкция прошла процесс теплоизоляции, эти аспекты скрыты, и вы можете видеть их на стенах внутри лестничной клетки. Вы также можете посмотреть на стены камеры, чтобы увидеть, если они треснут. Однако, как функция безопасности, вы можете запросить документы о собственности для проверки даты строительства блока. Кроме того, если вы хотите купить квартиру в одном, вы можете обратиться с адресом в мэрию Бухареста, чтобы проверить, находятся ли эти здания в списках сейсмических рисков.
Будьте осторожны с долгами своих соседей. Перед входом в квартиру вы должны придавать особое значение другим финансовым вопросам. Он внимательно просматривает таблицу обслуживания платежей и отмечает, что такое должники, сколько из них и какой у них долг. Поскольку в случае должника, который накопил огромные суммы в течение нескольких лет, риск состоит в том, чтобы просыпаться без коммунальных услуг, а во-вторых, если прошло три года с момента долга, это предусмотрено, но только в списках администрации блок.
У истца есть все шансы выиграть подобное дело. В российской судебной практике можно найти множество решений, когда суд удовлетворял иски нового владельца недвижимости, не желающего оплачивать долги старого собственника, к коммунальным службам или управляющим компаниям. Примером может служить решение по делу № 2-2827/12, вынесенное районным судом города Мурманска. Суд постановил, что включение в единый платежный документ задолженности предыдущего потребителя неправомерно, так как это противоречит ч.2 статьи 153 ЖК РФ и постановил обязать ответчика открыть счет на имя истца.
Затем начисленный долг должен быть оплачен всеми арендаторами, поскольку регионы уже взяли часть своих денег через оборотный капитал, и они всегда внимательно относятся к срокам, чтобы не списывать долги. Конечно, вы также должны проверить у владельца, где вы собираетесь посмотреть квартиру.
В доме лестницы нужно заботиться. Если вы успешно прошли этот шаг и не поместили черный шар, вы начнете обращать внимание на другие вещи. Например, как выглядит лестница, насколько она чиста и чиста. Эти вопросы дают вам ценную информацию о ваших соседях, если они участвуют, а также об управлении блоком, насколько хорошо он выполняет свою работу. Кроме того, обратите внимание на запахи, которые приходят из гены, если есть один в блоке и из подвала, потому что сильный запах влажной или стоячей воды означает, что подвалы были либо затоплены, либо еще они кровавые, а это означает другое избиение.
Как проверить задолженность за коммуналку перед покупкой квартиры
Долгого и сложного процесса принуждения коммунальных служб к открытию лицевого счета, описанного выше, можно было бы избежать, если бы покупатель перед заключением договора на приобретение недвижимости проверил задолженность по оплате коммунальных услуг, числящуюся на продавце.
Для этого можно перед заключением соглашения потребовать у продавца справку из ЕРЦ об отсутствии задолженности. А так же можно позвонить в МосЭнергоСбыт, объяснить им ситуацию и попросить подсказать вам, есть ли за квартирой задолженность.
Когда вы прибудете в квартиру, она смотрит на то, как выглядит земля, если она изношена, будьте осторожны с шумом, который вы можете услышать от соседей. Потому что, если один из них имеет маленького ребенка или слушает музыку на невыносимых уровнях, вам может быть неудобно. Будьте также осторожны с расположением и ориентацией квартиры, то есть в какой части окна подвергаются воздействию солнца. Это зависит только от вас, что вы выбираете. Внимание к санитарным сооружениям.
Однажды в квартире, вы должны быть в четырех. Важно видеть, насколько хорошо он был сохранен с течением времени и насколько он задействован. Важна не только живопись, но и санитарные и электрические установки. Потому что вам, возможно, придется их менять. Есть два варианта, о которых следует помнить: либо они очень старые, либо только изменились глазами будущего покупателя, но они имеют низкое качество. Кроме того, обратите внимание на жуков, если это большая проблема, на которую вы рассчитываете, когда покупаете квартиру.
Угрозу купить квартиру вместе с неоплатными долгами сайт обсудил с юристом, экспертом в сфере недвижимости.
Покупая квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться с неприятным сюрпризом - застарелыми долгами бывшего владельца по уплате не только услуг ЖКХ, но и налога на недвижимость, других платежей... Можно ли проверить, числятся ли за приобретенной собственностью задолженности? Можно ли какие-то из этих долгов скостить, или придется оплачивать по полной?
Соблюдайте осторожность, если есть розничные торговцы и счетчики воды, или общие счета. Вас также могут заинтересовать зимние и летние счета за обслуживание, а также другие расходы, которые могут возникнуть, например, восстановление террасы или замена обычных труб.
Говоря о террасе, если квартира находится на верхнем этаже, вы должны обратить особое внимание на любые следы влаги, плесени, проникновения или пятен на потолке. Чтобы лучше узнать, спросите, восстановлена ли терраса на террасе и когда. Если время позволяет вам и вам не торопиться, и, кроме того, чтобы убедиться, что вы также можете сделать небольшой «осмотр» на крыше здания, чтобы проверить себя.
Налог на недвижимость
Насколько обоснованны эти опасения, и надо ли покупателю беспокоиться за такие долги предыдущего собственника - не придется ли ему потом их гасить?
Давайте разбираться по порядку. Что касается налога на имущество физических лиц, плательщиками этого налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество (ст. 400 Налогового кодекса РФ), - рассказывает Александр Перепелкин, начальник юридического отдела столичного агентства «Нора-недвижимость». - Он начисляется и оплачивается владельцами ежегодно за каждый календарный год (налоговый период).
Вам нужны изменения? Спросите, разрешены ли они. Кроме того, если вы все еще находитесь в этом отношении, вас может заинтересовать конструкция блока из бетонных несущих стен. В этом случае никакие изменения не могут быть сделаны в квартире, например, разрушение стены. Вместо этого эта работа разрешена в случае структуры луча.
Проверьте документы о собственности. В качестве последнего совета вы можете попросить владельца посмотреть свойства объекта. Таким образом, вы можете обеспечить, чтобы год постройки был таким же, как тот, который был выпущен агентом по недвижимости, или что заявленные области квартиры обозначены.
В случае возникновения или прекращения у налогоплательщика права собственности на имущество в течение налогового периода (предположим, что кто-то продал или купил квартиру) налог уплачивается прежним и новым собственником только за фактическое количество полных месяцев владения имуществом на праве собственности за этот год. Плюс еще один месяц - для прежнего собственника имущества, если право собственности прекратилось до 15 числа неполного месяца. И один дополнительный месяц - для приобретателя имущества, если право собственности возникло после 15 числа неполного месяца (ст. 408 НК РФ).
Таким образом закон делит налог на имущество физических лиц за тот год, в котором произошел переход права собственности, между прежним и новым собственником квартиры, исходя из количества полных месяцев владения имуществом каждым из них.
Аналогичные правила действуют и в отношении налога на имущество, уплачиваемого юридическими лицами (глава 30 НК РФ).
Выходит, никакие долги прежнего собственника по налогу на имущество нового владельца волновать не должны, даже если он задолжал налоговой за несколько лет?
Именно так. Но из этого правила есть одно исключение. И касается оно не покупки квартиры, а приобретения ее в собственность в порядке наследования. В этом случае к наследнику вместе с квартирой переходит (в пределах стоимости наследственного имущества) и не исполненная обязанность наследодателя по оплате налога на имущество (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ).
Платежи за коммуналку
- А что с долгами по ЖКУ?
Тут тоже действует общее правило: новый собственник не отвечает за долги предыдущего, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Закон гласит: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 Гражданского кодекса РФ). Есть и другая обязанность, так же закрепленная законом: граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ, касающегося введения взносов на капитальный ремонт. По умолчанию переход этой обязанности происходит в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако на практике стороны договора купли-продажи чаще всего привязывают договором к передаче квартиры и переход обязанности уплатить все прежние долги от продавца к покупателю в соответствии со ст. 556 ГК РФ по передаточному акту или иному документу о передаче, где фиксируют показания счетчиков и других приборов учета.
Взносы за капремонт
- А взносы за капремонт? Правда ли, что тут неважно, прошлый или нынешний собственник наделал долгов?
Да. Из правила, которое я привел выше, есть одно исключение. И связано оно как раз с новой обязанностью собственников жилых помещений по уплате взносов на капремонт (ст. 158 ЖК РФ), которые в соответствии со статьями 154, 158 ЖК РФ включены законодателями в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
При переходе права собственности на квартиру к новому владельцу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате этих взносов (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Поэтому, если за бывшим собственником числится долг по взносам на капитальный ремонт, то, в отличие от других коммунальных расходов, оплачивать его придется новому собственнику.
В общем, стоит помнить: покупая квартиру (или становясь ее собственником по другим основаниям, таким как дарение, наследство), вместе с правом владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ) вы приобретаете и некоторые обязанности в отношении квартиры. В частности, по оплате налогов и других обязательных платежей. Даже если закон вас освобождает от уплаты долгов прежнего владельца, походить по инстанциям, чтобы это всем доказать, придется. Поэтому при покупке квартиры не последним делом для вас должна стать проверка приобретаемой недвижимости на отсутствие задолженностей по коммунальным и другим обязательным платежам, связанным с квартирой, - заключил юрист в комментарии для сайт.
