Договор аванса или задатка. Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры
печать
В чем отличие аванса от задатка?
В повседневной жизни мы часто сталкиваемся с разного рода денежными обязательствами, которые необходимо правильно обозначить, будь это аванс, предоплата, либо задаток. И к сожалению, совершенно не задумываемся о последствиях, которые влекут те или иные обязательства.
Аванс в гражданском праве - это денежная сумма, уплачиваемая стороной договора, обязанной к денежному платежу, в счет данного платежа, но до фактического исполнения предмета договора. Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу.
Выдача средств в счет предстоящих расходов называется авансированием. Аванс выполняет только платежную функцию. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату.
Аванс не следует путать с задатком, в соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Эти термины обозначают различные по своему существу юридические действия, хотя и имеющие общие признаки и влекущие частично совпадающие последствия. Различие заключается в том, что при неисполнении договора сторона, ответственная за нарушение, теряет задаток, а если ответственна сторона, получившая задаток, она возвращает его в двойном размере, настоящее правило регламентировано в ст. 381 ГК РФ. К авансу такое правило не применяется. Кроме того, в отличие от задатка аванс передаётся только в качестве исполнения обязательства, но не как знак заключения договора.
Исходя из действующего гражданского законодательства России, можно выделить следующие отличительные черты задатка, как способа обеспечения обязательства:
Задаток - это всегда денежная сумма. Иной предмет, либо вещь, определенная родовыми признаками, не может быть расценена в качестве задатка. Данная денежная сумма выдается одной стороной другой в счет причитающихся с нее по договору платежей. Таким образом, задаток может существовать только при условии, что между должником и кредитором существуют договорные отношения.
Согласно ст. 380 ГК РФ задаток служит подтверждением заключения договора. Таким образом, соглашение о задатке является доказательством наличия договорных отношений между сторонами.
Из данного определения можно сделать вывод, что задаток выполняет следующие функции: 1)платежную; 2)обеспечения исполнения обязательства; 3)подтверждения наличия обязательства.
Пункт 2 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы задатка. Таким образом, если письменная форма не соблюдена, то переданную сумму нельзя будет считать задатком, если не будет доказано иное.
Аванс обязателен при поставках на условиях кредита, его размер по среднестатистическим данным составляет не более 50% стоимости контракта и засчитывается при окончательных расчетах. При неисполнении обязательств аванс подлежит возврату. При крупных контрактах возврат аванса обеспечивается банковской гарантией. Аванс, как и задаток, служит доказательством заключения договора, но, в отличие от задатка, не является способом обеспечения его реального исполнения, поскольку при неисполнении обязательства он подлежит возврату и не более того. Поэтому всякий предварительный платеж считается авансом, если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что этот платеж является задатком. Аванс - это любой платеж, произведенный покупателем-заказчиком до отгрузки товара или оказания услуг.
Прямого определения термина «аванс» гражданское законодательство РФ не имеет. Однако его смысл может быть восстановлен из систематического толкования норм, регулирующих гражданские правоотношения. Уплата всей суммы договора до начала исполнения обязательств называется предоплатой.
Предоплата, также как и аванс выполняет платежную функцию и засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете заказчика с исполнителями. 100%-ая предоплата получила особое распространение в рыночных отношениях в России.
Иконникова Екатерина,
Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ».
При покупке дома, квартиры, помещения или земельного участка, весьма распространён такой вариант частичной предоплаты, как аванс и задаток. По своей сути эти два понятия представляют собой некую оговоренную между сторонами денежную сумму, которая влечёт определённые обязательства продавца и покупателя.
Задаток при приобретении квартиры является подтверждением того, что договор купли-продажи будет заключён и все его условия будут соблюдены в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом отличие задатка от аванса более чем существенно. Так для собственника при продаже дома или квартиры это гарантия того, что время он потеряет не зря, если потенциальный покупатель передумает. Задаток в любом случае не возвращается. При этом, если собственник получил задаток и передумал продавать недвижимость, он обязуется вернуть деньги потенциальному покупателю в двойном размере.
Что же касается аванса, то он представляет собой некую минимальную сумму в часть оплаты квартиры, земли или прочей недвижимости. Это также является предоплатой, однако, без каких-либо юридических обязательств.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Особенности аванса
Выбирая варианты предоплаты при покупке квартиры, дома, земли, гаража или прочей недвижимости, следует знать, что в гражданском кодексе и прочих правовых документах понятия аванса нет вовсе. Этим и обусловлено отсутствие юридической поддержки и обязательств обеих сторон.
Аванс, как частичная предоплата при покупке квартиры или иного недвижимого имущества, равен зачастую десяти процентам стоимости объекта, заявленной в договоре купли-продажи. Остальная часть оговоренной суммы передаётся продавцу уже после заключения сделки.
Гражданский кодекс упоминает понятие аванса всего раз, и то в контексте с задатком. Суть такого упоминания состоит в том, что если переданная денежная сумма задатком не является, и письменного соглашения между сторонами не было, такая предоплата будет считаться авансом. Иными словами, разница в принципе действия этих понятий отсутствует, но на законодательном уровне она огромна. Заключается она как раз в последствиях, которые ожидают сторону, нарушившую договорённость, то есть, отказавшуюся от заключения сделки.
Проблематика аванса
Проанализировав акты действующего российского законодательства, можно отметить, что при уплате аванса, если от сделки откажется покупатель, предоплата ему не возвращается. Кроме того, владелец недвижимости имеет право потребовать от отказавшегося возместить понесённые по его вине убытки, ссылаясь на Гражданский кодекс Российской Федерации. Порядок возмещение ущерба также регламентирован этим нормативным актом.
В случае срыва сделки по инициативе продавца, деньги он должен вернуть в том же размере. При этом, если он оттягивает возврат денег, можно подать исковое заявление в суд, где дело будет рассматриваться с учетом законодательных норм касающихся займом.
Разумеется, аванс, как предоплата за квартиру, землю или прочее недвижимое имущество, должен быть подтвержден документально, иначе уплаченная сумма не будет возвращена независимо от того, какие органы были привлечены. В итоге можно сказать, что для продавца аванс отличается более выгодными условиями, поскольку в обоих случаях он не теряет ничего, а вот возвращает меньше, то есть, без какой-либо пени и прочего увеличения суммы.
Как оформить?
Какой бы ни была договорённость между сторонами при покупке участка земли, передача аванса, как предоплаты за недвижимость при её продаже должна быть правильной. Для начала необходимо оговорить условия сделки и составить текст договора, готовый для подписания. В нём обязательно обозначается сумма аванса, расчет которой зависит от общей стоимости объекта недвижимости,. Процент от этого размера оговаривается сторонами индивидуально.
Правила относительно формирования предоплаты отсутствуют, поэтому продавец и потенциальный покупатель свободны в достижении компромисса. Каждая сторона имеет право добиваться увеличения или уменьшения размера аванса, в своих интересах, чтобы меньше потерять и больше получить соответственно.
Вариант передачи денежных средств также оговаривается между сторонами индивидуально и фиксируется в договоре. Здесь нужно быть предельно осторожным. Лучше всего, если предоплата будет безналичной, на банковский счёт. Срок перевода денег также оговаривается и фиксируется документально. Наличный расчёт можно использовать только между доверенными лицами, хотя даже подобные отношения не служат гарантией, когда речь идёт о столь немалой денежной сумме.
Особенности задатка
Что касается задатка в виде предоплаты при покупке любого объекта недвижимости, он представляет собой гарантию того, что сделка будет совершена. Здесь до основного договора подписывается предварительное соглашение, согласно которому при расторжении сделки по инициативе потенциального покупателя продавец оставляет задаток себе, а при расторжении договоренности по инициативе продавца и отказе в продаже недвижимого имущества покупателю полагается компенсация в виде двукратного размера внесённого залога.
Если сделка состоялась, а идёт в счёт оплаты основной стоимости дома, квартиры, участка земли, либо иного оговоренного недвижимого объекта.
Функции задатка:
- Стимулирование соблюдения условий договора;
- Документальное подтверждение заключения предварительной сделки;
- Перевод средств на счёт оплаты лишь при условии соблюдения всех оговоренных условий между сторонами.
Для обеих сторон при продаже и покупке квартиры, земли или любой другой недвижимости, залог выступает в качестве гарантий, защищённых законом. Однако подписывать предварительное соглашение стоит только тогда, когда с выбором окончательно определено.
Выплата суммы
Сумма задатка, также как и аванса, составляет от пяти до десяти процентов от оговоренной и зафиксированной в договоре стоимости недвижимого объекта. Разумеется, это не является правилом и обсуждается между сторонами в зависимости от их личной выгоды. Так, если продавец намеренно завысил цену квартиры или участка, он может потребовать и повышенного задатка, чтобы забронировать имущество для потенциального покупателя.
В свою очередь, если покупатель настаивает на сниженном проценте, это сигнализирует о том, что он не до конца уверен в своём выборе и параллельно будет просматривать другие варианты. Даже с этой стороны продавцы обычно неохотно идут на такие уступки.
Но бывают ситуации, когда на минимальном проценте настаивает как раз продавец квартиры, дома или земли, если стоимость объекта недвижимости занижена и имеется другой потенциальный покупатель, предлагающий цену выше.
В любом случае, выплата задатка должна быть оформлена в письменном виде должным образом. В ином случае сделка не будет признана действительной и вернуть свои средства будет практически невозможно.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.
Что такое аванс и что такое задаток? Чем отличается задаток от аванса? Что выбрать: аванс или задаток? Эти вопросы возникают часто даже у юристов.
На деле, вопросы эти очень простые и разобраться в теме совсем несложно. Этим мы сейчас и займемся.
Что такое задаток? Понятие задатка.
Определение задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение) заключения договора и в обеспечение исполнения договора.
Ключевое слово здесь – обеспечение исполнения договора. Именно для этих целей и придуман задаток. Под обеспечением понимается некая гарантия исполнения договора.
Сумма задатка используется как санкция за неисполнение договора.
Санкции установлены в статье 381 ГК РФ:
- Если неисполнение договора произошло по вине стороны, давшей задаток, то сумма задатка не возвращается.
- Если неисполнение договора произошло по вине стороны, получившей задаток, то сумма задатка возвращается в двойном размере.
Если договора расторгнут по соглашению сторон либо исполнение невозможно по объективным причинам (по независящим от сторон причинам), то сумма задатка возвращается. Задаток должен быть возвращен только если исполнение обязательств по договору не началось.
Есть одно существенное условие для договора задатка. Договор задатка должен четко и недвусмысленно квалифицироваться как задаток. Не только в названии и по тексту везде должно быть указано слово задаток, но и по смыслу договор должен соответствовать ст.380 ГК РФ. Связано это с тем, что по ст.380 ГК РФ при наличии сомнения в отношении того, является ли сумма задатком, таковую следует рассматривать как аванс.
Знаю пример из судебной практики, когда договор задатка судья признала авансом на основании того, что в тексте договора было один раз упомянуто слово аванс, несмотря на то, что сам договор назывался договором задатка.
Так мы плавно подошли к следующему вопросу.
Что такое аванс? Чем отличается задаток от аванса?
Законодательство не дает определения аванса. Однако есть определение и регулирование отношений по предварительной оплате (ст.487 ГК РФ). Фактически, частичная или полная предварительная оплата (товара, услуг) – это и есть аванс.
Аванс не обязывает сторон к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью. В этом и есть главное отличие аванса от задатка. Кроме того, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от договора задатка.
Аванс – это, всего лишь, условие об оплате (товара, услуги) и несет только платежную функцию.
Задаток – самостоятельная форма соглашения, устанавливающего обязанности и ответственность сторон. Задаток несет 3 функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную .
И как уже сказано выше, любое сомнение в договоре задатка трактуется как простой аванс.
Аванс или задаток?
Соглашение о задатке не получило своего распространения и в чистом виде используется редко. Обычно такое соглашение сопровождает сделки с недвижимостью или крупные договора поставки. Вообще, в случаях, когда неисполнение предварительного соглашения может повлечь убытки, целесообразно заключать соглашение о задатке.
На практике большей популярностью пользуется соглашение об авансе с отдельным пунктом о штрафных санкциях. Такая форма вполне допускается и проще трактуется. Тем более, что судебная практика не жалует соглашение о задатке, а судьи норовят признать соглашение о задатке авансом.
Резюмируя вышеуказанное, можно посоветовать пользоваться обычным соглашением об авансе. А при необходимости заручиться гарантией исполнения договора, прописать в отдельном пункте предварительного договора санкции за отказ от заключения или исполнения основного договора и установить свои размеры и виды штрафов (твердая сумма, процент и т.д.).
В отношении же задатка надо запомнить основные условия такого соглашения (условия возврата), чтобы не попасть в просак, когда вам предложат соглашение о задатке. Поскольку ответственность по задатку предусмотрена законом, то само соглашение может не содержать условия о возврате суммы задатка. Человека, не отличающего аванс от задатка, может ждать неприятный сюрприз, когда он решит отказаться от исполнения договора с соглашением о задатке.
Теперь, когда вы разбираетесь в теме, то легко сможете выбрать для себя подходящий вариант. Не будете долго гадать над формулировкой в соглашении и беспечно подменять понятия аванса и задатка.
