На что обратить внимание при покупке жилья. На что обращать внимание при покупке квартиры. Привлечение для проверки специалиста
Возможно, сегодня низкая стоимость некоторых квартир (;из-за мирового финансового кризиса или только сейчас и только для вас, так как вы мне симпатичны) - это, на самом деле, лишь способ привлечь и обмануть покупателя. О том, с какими рисками может столкнуться человек при совершении сделки купли-продажи и как их избежать или сделать минимальными, мы расскажем в данной статье.
Хороший кредит, плохой страховой баланс
Большинство бельгийцев используют для сравнения предложения нескольких банков, прежде чем принимать решение. И, конечно же, именно тот, который предлагает наиболее привлекательный курс, будет преобладать. Вы можете договориться об этих контрактах с другими банками или брокерами.
Нет страхования от потери дохода
Ежемесячное погашение ипотечных кредитов является важным элементом в бюджете домохозяйства. Когда человек приступает к приключению недвижимости и один теряет свою работу, финансовая ситуация может быстро стать неразрывной. Чтобы избежать плит, Валлонский и фламандский регионы предлагают бесплатное страхование от непреднамеренной потери дохода, а проект находится в пути в Брюссельском регионе. Воздушный шар с кислородом, который поможет вам погасить ипотеку, конечно, с определенными условиями.
На какие факторы необходимо обратить внимание при выборе квартиры
Важен, даже если мал
Итак, получив расширенную выписку из паспортного стола, необходимо ее внимательно изучить. Ведь если в квартире были прописаны дети, возможно, их права на недвижимость были нарушены.
В 1992-1994 годах, на заре приватизации, несовершеннолетних детей не включали в число собственников. Однако такая недвижимость вышла на рынок жилья и продавалась, дарилась, наследовалась. Если прописанных на жилплощади детей при оформлении приватизации не включили в договор, то признается, что права ребенка ущемлены. И, как следствие, все последующие сделки с недвижимостью могут быть оспорены в судебном порядке заинтересованным лицом.
Почем нынче свечной заводик?
Ваш брокер помог вам найти редкий драгоценный камень по той цене, которая вам подходит, но она продается без какой-либо юридической гарантии. У вас все еще есть средство против продавца в случае скрытого дефекта? Вот что вам нужно знать. В Квебеке основное правило прост: любая недвижимая вещь продается с гарантией, предусмотренной законом в отношении действительности названия и качества здания. В соответствии с этим правилом покупатель, который завладел домом, может подать в суд на продавца, если он обнаружит дефекты, которые он не мог разумно знать во время транзакции.
И самое главное - трехгодичный срок исковой давности по признанию сделки недействительной отсчитывается с того момента, когда несовершеннолетний (на этот момент уже достигший совершеннолетия) узнал об этом.
Кроме того, следует знать, что согласно закону все сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетним принадлежит право собственности на часть недвижимости, должны совершаться в возрасте от 14 до 18 лет с письменного согласия родителей, а до 14 лет - с согласия органов опеки и попечительства. Именно эти органы государство обязало охранять права ребенка при совершении любой сделки в отношении недвижимости.
Однако стороны могут договориться об ином. Действительно, часто бывает, что недвижимость предлагается для продажи с упоминанием «без законной гарантии». В таких случаях покупатель приобретает имущество на свой страх и риск и заранее отказывается от права возбуждать иск против продавца в случае скрытых дефектов.
Часто продавцы в таких сделках являются лицами с ограниченным знанием недвижимого имущества, например, ликвидаторами имущества. В обмен на риск, принимаемый покупателем, цена продажи обычно ниже, чем для сопоставимого здания. Таким образом, покупатель, который согласен брать дополнительный риск, получает скидку. На практике, чем подвергается покупатель?
«Девушка, вы, случайно, не замужем?»
Потенциальному покупателю уместно поинтересоваться, состоит ли продавец в браке, или, возможно, состоял на момент приобретения недвижимости. Проверьте дату заключения и расторжения брака и сверьте с датой приобретения недвижимости, обратив внимание на основание приобретения. В случае если недвижимость приобретена в период брака, необходимо согласие на продажу второго супруга, так как оба супруга имеют на нее право, независимо от того, на кого она оформлена. Такое согласие возможно оформить у любого нотариуса. Исключение составляет имущество, которое получено по наследству или в дар.
Стоит помнить, что если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделенный супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года. Будьте внимательны!
Квартира по наследству
Изучив выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости, вы узнаете обо всех ее предыдущих владельцах и на каком основании к ним переходила недвижимость.
В случае если приобретаемая квартира досталась продавцу по наследству, то обязательно стоит обратить внимание, на каком основании - по завещанию или по наследованию в силу закона. Ведь обделенные, неучтенные родственники, к примеру несовершеннолетние дети от предыдущих браков, и, в первую очередь - имеющие право на обязательную долю в наследстве (несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследователя, а также нетрудоспособные супруг и родители), даже при наличии завещания благодетеля могут восстановить свои права на имущество через суд.
Чтобы этого избежать, нотариусы советуют составить соглашение, в котором продавец обязуется в случае появления наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы. Это обезопасит вас от многих проблем в будущем.
Как Ваше здоровье?
Наряду с юридической чистотой правоустанавливающих документов на квартиру вас должна интересовать личность продавца. Обратите внимание на его внешний вид: адекватен ли он, дееспособен ли, нет ли у него проблем с алкоголем или наркотиками.
Если возникли какие-то сомнения в психическом здоровье продавца, имеет смысл попросить у него соответствующую справку. Если налицо проблемы с алкоголем или наркотиками, придется в день сделки посетить с продавцом медицинское учреждение. Это хлопотно и не совсем удобно. Но при необходимости вы всегда сможете доказать, что в момент совершения сделки купли-продажи продавец находился в здравом уме и твердой памяти и, следовательно, понимал, что подписывает. Очевидно, что «Лучше думать перед тем, как действовать, чем после» (Демокрит).
Доверенное лицо
Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то выясните его личность. Убедитесь в том, что собственник квартиры жив-здоров, иначе вы рискуете стать жертвой мошенников. Выясните, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть для вас очень убедительными.
Затем обратите внимание на саму доверенность. Она обязательно должна быть удостоверена нотариусом. При этом важно проверить срок, на который выдан документ. А также объем полномочий представителя, из которых должно однозначно следовать, что он действительно имеет право заключать именно такую сделку, о которой идет речь, и с определенным объектом недвижимости. И, наконец, убедитесь у нотариуса, выдавшего доверенность, не отзывалась ли она, да и была ли вообще выдана.
«А где стена?..»
Один из самых распространенных рисков при покупке недвижимости - неутвержденная перепланировка.
Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и техническим планом, выданным центром по недвижимости (бывшим БТИ). Что из этого следует? У нового владельца при последующем распоряжении недвижимостью - попытке продать, подарить, передать в залог - возникнут трудности. Это значит, что ему придется узаконить перепланировку в установленном законодательством РК порядке, а процесс это длительный и весьма хлопотный, к тому же требующий значительных денежных затрат.
В лучшем случае, сразу после обращения в управление архитектурно-строительного контроля (ГАСК) с заявлением об узаконивании совершенной перепланировки её согласуют. Но обязательным условием для этого является наличие технического заключения по фактически выполненным работам. Оно определяет, произведено ли переустройство квартиры в соответствии с установленными государственными нормами и требованиями или нет. А вот получить такое заключение можно лишь в организации, имеющей право на проведение строительных экспертиз. После того как владелец квартиры получит техническое заключение, устранит недоделки и уплатит штраф, ему вручат акт ввода в эксплуатацию. И он сможет зарегистрировать свои права на перепланированное помещение в ЦОНе. Как правило, все перепланировки квартир (жилого дома), выполненные с соблюдением технических условий, согласовываются. Вопрос только во времени.
Гораздо бо льшие трудности возникают при согласовании переустройства при изменении функционального назначения помещения или вмешательстве в инженерные системы дома (электроснабжение, вентиляция). Всё переделано красиво и удобно, но вот только согласовать такую перепланировку и получить разрешение не всегда возможно. К тому же в случае отказа придется восстанавливать все изменения, неся денежные затраты, испытывая неудобства и разочарования. А все почему? Потому что не учтен риск покупки квартиры с неутвержденной перепланировкой!
Поэтому к приобретению недвижимости с не узаконенной перепланировкой нужно относиться крайне осторожно. Безусловно, лучше совершить покупку после согласования перепланировки прежним владельцем. А можно и вообще отказаться от приобретения недвижимости с перепланировкой «вне закона». Вам выбирать!
Как избежать различных неприятностей и рисков при покупке квартиры? К сожалению, исчерпывающего ответа на этот вопрос нет. Просто будьте внимательны, доверяйте здравому смыслу, конкретным документам и не верьте пустым обещаниям. Имеет смысл заранее сос-тавить подробный список того, что нужно выяснить у продавца до совершения сделки. Если вы чувствуете, что не можете самостоятельно разобраться в сложившейся ситуации, обратитесь к опытному юристу, специалисту по вопросам недвижимости.
Редакция благодарит директора юридической фирмы Grata-Karaganda Лию Аханову за помощь в подготовке материала.
