Обязанность собственника нежилого помещения оплачивать коммунальные услуги. Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме
Каждый месяц каждая семья оплачивает коммунальные услуги по квитанциям, которые обслуживающая компания раскладывает по почтовым ящикам.
И далеко не все знают, за что они платят, какие суммы, есть переплаты или недостачи! А рассчитать расходы на оплату коммуналки не так сложно!
Составляющие размера квартплаты
Квартплата — эта ежемесячная сумма платежей за предоставленные и потреблённые услуги.
Нежилые помещения были построены в соответствии с отдельными оценками строительства, реконструкции или капитального ремонта, и эти оценки не предусматривали, что нежилые помещения предназначены для пользователей домашних помещений в качестве помещений общего пользования.
Оценка Процедура 1 подпункт верховенство закона, обращаются внимание на тот факт, что, в соответствии с этим при решении вопроса, следует ли рассматривать ОПРЕДЕЛЕННЫЕ нежилые помещения в помещении пользователей, поскольку эти помещения угодий, фундаментального значения, является ли строительство дома проектной документации жилой, реконструкция или капитальный ремонт технической документации это обозначенные как принадлежащие помещениям для помещений пользователя. Если такие помещения не помечены как принадлежащие, в соответствии с разделом 1 Порядка, они не передаются сообществу.
Жилым признаётся помещение, которое отвечает техническим и санитарно-гигиеническим требованиям.
То есть, в жилом помещении должны нормально функционировать все инженерные коммуникации, обеспечивающие быт граждан.
К нежилым помещениям требования не такие жёсткие, но коммуникации должны быть.
Собственники и наниматели жилых помещений оплачивают потребление:
Согласно процедуре 2 пункта в решении вопроса о нежилые помещения переданы обществу, крайне важно, чтобы эти средства были установлены с помощью отдельных строительных, смет реконструкции или капитального ремонта, и эти оценки были предоставлены нежилые помещения, предназначенные для размещения объектов для пользователей, как общее использование помещений ли.
Точка 3 Порядка устанавливает правовое регулирование нежилых помещений для общества определяется в основном только технические критерии должны рассматриваться как юридически некорректным, как это указано в пункте 3 критериев процедуры не следует считать единственным и неоспоримым. В соответствии с законом, чтобы решить, какой из нежилых помещений, подлежащая передаче в Сообщество, самое главное, не является ли помещение принадлежит конкретное физическое или юридическому лицу, или в соответствии с их назначением для общего пользования.
| , если многоквартирный дом газифицирован | если же нет, то и оплачивать эту услугу не нужно. Речь идёт о высотных домах, в которых стоят электрические плиты. Эти дома не подключены к центральному газу, поэтому оплачивать этот ресурс не нужно |
| Горячая вода | она есть практически во всех домах. Оплачивается она по показаниям индивидуальных счётчиков. Но до сих пор есть такие многоквартирные дома, в которых стоит газовая колонка, а горячего водоснабжения нет. В таких квартирах платят за газ и потребление холодной воды. Поставить счётчики на воду в таких домах проблематично из-за технической возможности самого строения |
| Холодная | есть во всех жилых и нежилых помещения. Оплачивается по показаниям приборов учёта |
| эта услуга предоставляется во все жилые помещения. Оплачивается она пропорционально площади отапливаемого помещения, то есть потреблённого тепла | |
| Общее водоотведение, то есть | должна быть во всех жилых и нежилых помещениях |
| также должна быть во всех жилых и нежилых помещения. Оплачивается по фактически потреблённому ресурсу по установленным тарифам |
Наниматели жилых помещений дополнительно оплачивают плату за наём помещения, а собственники — капитальный ремонт многоквартирного дома.
Также в коммунальные платежи входит:
- Обслуживание лифтов, если дом ими оснащён.
- Оплата услуг охраны.
- Домофон или другие средства связи.
- Общедомовые нужды — потребление воды для мытья подъездов и межлестничных холлов, электроэнергия для освещения подъезда и территории около него, другие услуги.
Правовое регулирование
Всё, что касается оплаты коммунальных услуг, порядка проживания в жилых и нежилых помещениях, а также ответственности за неуплату — регулируется по .
На момент выпуска 2 и пункта 3, цель - разработка положений закона, чтобы определить, какой дом нежилые помещения не считается общих помещений использования и не будут переданы сообществу. Сам по себе тот факт, что 3 Порядка выше юридически некорректной формулировки критериев которая касается нежилых помещений для выпуска сообщества, не является достаточным основанием для признания процедур, упомянутых выше, противоречащего статье закона пункт 3 20, так как, в соответствии с вышеуказанными положениями, «жилой дом» толкование закона предусматривает, что передать сообщество управлять и использовать жилой дом в жилом доме, а не общего использования нежилых помещений, находящихся в собственности физических или юридических лиц, товарищества переводного. Конституционный суд, указав порядок ошибочность регулирования также отмечает, что спор относительно того, является ли нежилые помещения общего пользования, или дизайн дома и инженерные сооружения имеют общее пользование, а также споры по общему использованию нежилых помещений, дома сооружений и инженерных сооружений сообщества, а также для общего использования нежилых помещений, строительных конструкций и инженерного оборудования для эксплуатации, ремонта и т.д. должны быть разрешены судебной процедурой.
Обязанность по установке счётчиков в квартире отражена в Федеральном законе от 23. 11. 2009 года .
Видео: алгоритмы расчета по постановлениям 354, 344, 614
Предоставление коммунальных услуг и порядок начисления регулируется Постановлением Правительства от .
Нарушенные права могут быть защищены в суде независимо от того, упоминается ли это право человека, гарантированное Конституцией, в законе или подзаконном акте или нет. Таким образом, в соответствии с решением в толковании норм закона и других аргументов, что решение правительства был утвержден порядок, пункт 2 и пункт 3 Закона в соответствии со статьей 20, пункт 3 Конституции.
Категории производства. Группа судей Отдела гражданских дел Верховного суда Литвы, состоящая из судей: Дангутт Амбрасиене, Гинтарас Крижевичюс и Алгис Норкунас. В этом случае возникает вопрос о обязанности совладельца держать объекты общего пользования дома и права администратора требовать возмещение расходов, понесенных при ремонте объектов общего пользования, когда расходы связаны с обязательными требованиями к использованию и обслуживанию сооружений.
Существующие тарифы
Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются властями регионов. Самая дорогая коммуналка — в Москве и Московской области. Затем идёт Санкт-Петербург и Ленобласть.
Кроме того, тарифы постоянно растут, быстрее доходов граждан. Очередное повышение цен на коммунальные услуги произошло в середине текущего, 2017 года.
Истец является администратором имущества владельцев квартир в доме и других помещениях и обеспечивает администрацию, эксплуатацию и другие коммунальные услуги этих объектов. Ответчик является владельцем некоторых нежилых помещений в этом доме. Суть решений судов первой инстанции и апелляционных судов.
Суд указал, что подсудимый владеет общей служебной площадью дома, главным зданием дома и т.д. Но обязательство выплачивать пропорционально его доле расходов на содержание дома возникает не только на основании закона, но и на основании договора, подписанного истцом и третьим лицом. Согласно этому соглашению, истец с домашним сообществом согласился с предоставлением конкретных услуг и их ставок. Деяния, представленные заявителем, не подписали представителя общины, поэтому суд признал, что работа, выполняемая истцом, не была согласована в порядке, установленном соглашением.
В среднем по стране они выросли на 5-7% по сравнению с теми же тарифами в прошлом году.
Дороже всех россиянам обходится электроэнергия — она выросла в некоторых регионах почти на 15%.
Плата для жителей городских квартир, оснащённых газовыми плитами, составляет 5, 38 рублей за каждый потреблённый Квт.
Для жителей домов, оснащённых электрическими плитами, плата за электроэнергию несколько ниже — 3, 77 рублей за 1 Квт электроэнергии.
Суд подверг критике объяснения истца о том, что председатель общины отказался подписывать акты. Ремонтные работы были согласованы, но в этом случае это не доказано. По мнению Суда, судебная экспертиза, проведенная по просьбе ответчика, приводит к выводу о том, что ремонтные работы, проведенные заявителем, должны были быть ограничены в сумме. Заявитель не представил никаких других доказательств в несогласии с выводами эксперта, не запросил дополнительных знаний, поэтому суд пришел к выводу, что заявитель осуществил ремонт на свой страх и риск и превысил предоставленные ему полномочия.
Аналогичная ситуация и с другими коммунальными услугами.
Вот их стоимость в Москве и области с 01. 07. 2017 года:
| Наём жилых помещений | такие как:
|
| Плата за содержание | жилых помещений:
|
| Капитальный ремонт | 15,5 руб/кв. м |
| Коммунальные услуги | сюда входит:
|
Начисление коммунальных платежей
Как уже упоминалось, расчёт коммунальных платежей регулируется Постановлением № 354.
Заявитель не указал, что ремонт необходим немедленно; напротив, он подтвердил своими действиями, что фиксированный провал, который должен был быть рассмотрен в соответствии с положениями контракта с сообществом, и не был необходим для действий в отсутствие координации с сообществом.
Действия такого истца не признавали штрафы, совершенные честно и в интересах бенефициара. Апелляционный суд, ознакомившись с материалами дела, решил, что выводы суда первой инстанции не согласуются с фактами, установленными в деле, и собранными доказательствами. Согласно апелляционному суду, соответствующий факт в деле заключается в том, что ни ответчик, ни представитель Сообщества, председатель Булое, не согласны только с тем, правильно ли истцом надлежащим образом скоординировал работы, указанные с уполномоченным представителем Сообщества, независимо от того, оправдана ли цена этих работ.
В этом документе приведены формулы для расчёта следующих коммунальных услуг:
- потребление горячей и холодной воды;
- отопление;
- водоотведение, то есть канализация.
Кто контролирует оплату и возникновение долгов по коммуналке? или ТСЖ должны отслеживать неплательщиков и проводить с ними профилактические мероприятия.
Ответчик не предоставил доказательств того, что работа, выполняемая заявителем, не нужна или не была выполнена. Апелляционный суд отметил, что тот факт, что работа, проведенная заявителем, не является отдельным письменным соглашением между его и сообществом, не является достаточной основой для признания того, что такие работы не были фактически согласованы и не были необходимы. Апелляционный суд отметил, что сообщество, зная работу, выполняемую истцом, должно активно интересоваться ходом работы по их ценам и отказом созывать собрание членов общины или иным образом защищать интересы членов общины.
За отопление
В Постановлении № 354 в п. 42 (1) указаны правила начисления платы за отопление.
Оплата коммунальных платежей по этому ресурсу может осуществляться 2-мя способами:
- Только в течение отопительного сезона.
- Равномерными платежами в течение всего календарного года.
Если в доме нет общедомового прибора учёта потреблённого тепла, то расчёт производится по формуле S * N * T, где S — общая площадь отапливаемого жилого или нежилого помещения, N — это норма потребления тепла, а T — это установленный властями тариф на данный ресурс.
Апелляционный суд также указал, что работа, выполняемая заявителем, касалась обязательных требований к использованию и обслуживанию зданий - требование поддерживать свойства жилых инженерных систем, а согласие ответчика не требовалось для них. Суд отметил, что председатель общины не отрицал полномочия коммунистического администратора подписать акт. Более того, этот вопрос не был проанализирован в ходе разбирательства, поэтому, по мнению апелляционного суда, суд первой инстанции необоснованно признал, что акт принятия работы был подписан неавторизованным лицом.
Расчёт на каждую квартиру производится пропорционально площади.
По такой формуле рассчитывается плата, которая взимается с проживающих в отопительный сезон.
Сейчас многие стали ставить счётчики на отопление в квартиры.
Если в многоквартирном доме есть техническая возможность для установки коллективного прибора учёта потребляемого тепла, то расчёт платы производится с учётом повышающего коэффициента по вышеприведенной формуле.
Суд не согласился с заключением суда первой инстанции о том, что истец должен был выполнять работы по гораздо более низкой цене, чем они были на самом деле. В таком противоречии суд критически оценил письменное доказательство и заявил, что суд первой инстанции не имеет оснований следовать им безоговорочно. К. не входит в список судебных экспертов и не имеет права распоряжаться судом для проведения судебно-медицинских экспертиз и поэтому считает этот вывод простым письменным доказательством. Кроме того, он признал, что в деле не было убедительных доказательств, которые могли бы поставить под сомнение цены на работы, выполненные заявителем.
Величина этого коэффициента в 2017 году составляет 1,4, а с 01. 01. 2017 года будет равна — 1,5.
Пример расчёта. В доме нет коллективного счётчика на отопление. Площадь квартиры 69 кв. м, норма потребления на кВ. м — 0,03 гКкал, тариф — 2 101, 52 рубля за 1 гКкал.
Таким образом, в квитанции будет отражена сумма к уплате — 0,03 * 69 * 2 101,52 = 4 350, 14 рублей.
Юридические аргументы кассационной жалобы. Кассационная жалоба основана на следующих соображениях. Толкование положений административного договора и права администратора требовать возмещение расходов, по которым не было дано согласие товарищества. Кассационный суд утверждает, что апелляционный суд не отклонил решение суда первой инстанции, нарушив положения договора, заключенного истцом и третьей стороной, не оценил действия стороны, нарушившей договор, и т.д. кастодиан заявляет, что заявитель взял на себя обязательство предоставить владельцам помещений административный контракт на эксплуатацию и обслуживание объектов общего пользования.
Другой пример. В доме есть коллективный прибор учёта отопления, и в каждом помещении он также установлен.
Показания по общедомовому прибору — 220 ГКкал на весь дом, а потребление в одной индивидуальной квартире — 2 ГКкал, потребление тепла всеми жилыми и нежилыми помещениями в доме — 180 ГКкал.
На подогрев горячей воды ушло 30 Гкал, площадь квартиры — 69 кв. м, общая площадь многоквартирного дома — 7 752 кв. м, тариф на оплату — 2 101,52 рубля за 1 ГКкал. (2 + (220 – 180 – 30) * 69 / 7 752) * 2 101, 52 = 4 390, 1 рубля будет указано в квитанции.
В соответствии с этим соглашением истец обязался представлять список обязательных работ каждые полгода; при необходимости, проводить работы по содержанию домашних хозяйств, которые не были включены в список обязательных работ, через два дня после согласования характера работ и их стоимости с председателем общины; В конце месяца председатель должен был подписать акт работы с истцом. Истец, нарушив положения административного соглашения, провел ремонтные работы без предварительного согласования условий и цен работ с сообществом.
Председатель товарищества не подписал законченный акт работы. Апелляционный суд указал, что этот акт был подписан истцом и администратором сообщества. Хранитель отмечает, что нижеподписавшийся администратор не является представителем партнерства, а истцом, поэтому вопрос о его полномочиях не может быть проанализирован. По мнению Касатора, суд не ответил и не оценил тот факт, что представитель общины разумно отказался подписать акты совершенных действий или односторонний акт работы, подписанный истцом, который обязывает оплатить выполненные работы, по которым цены не были согласованы с сообществом.
За воду
Горячая и холодная вода оплачивается проживающими согласно показаниям счётчиков за текущий месяц.
Так как расчётный период для коммунальных платежей — это месяц, то каждый месяц эти показания нужно передавать в обслуживающую компанию.
Передавать показания, как правило, нужно с 18 по 25 число текущего месяца. То есть, показания по счётчика за воду за сентябрь нужно передать до 25 сентября.
Кассационный суд утверждает, что суд не обосновал свои аргументы в пользу того, что сообщество, будучи осведомленным о работе, выполняемой истцом, должно было активно интересоваться ходом работы и ценой работ, но не соглашалось созвать собрание членов общины и иным образом защищать интересы своих членов.
Право кассеты оспаривать цену работы, выполняемой истцом. Кассационный суд утверждает, что апелляционный суд необоснованно признал цены, указанные в единогласно подписанном акте принятия истцом. Она предоставила суду доказательства средних рыночных цен на такие работы и поэтому считает, что она доказала, что заявитель выполнил работы выше средней рыночной цены. Апелляционный суд не признал выводы этого экспертного заключения экспертов и считал его простым письменным доказательством. Однако суд не дал оснований, почему он не полагался на расчет средней рыночной цены, указанной в нем, из-за таких доказательств, как письменная, доказательная ценность.
Показания можно передать несколькими способами:
До конца месяца сотрудники обслуживающей компании производят необходимые расчёты, формируют и рассылают её проживающим для оплаты.
Оплатить воду, так же как и другие коммунальные услуги, нужно до 10 числа следующего месяца.
Для арендаторов
Если есть несовпадение по количеству прописанных и постоянно проживающих, то можно добиться перерасчёта по коммунальным услугам от обслуживающей компании.
Для этого необходимо написать и предъявить доказательства того, что кто-то из прописанных проживает или находится в другом месте.
Например, в командировке или на в санатории. Но это нужно подтвердить документами.
Также можно сделать, если в помещении никто не прописан и не проживает.
От количества прописанных и проживающих зависит водоотведение, а также газ и вода, если в квартире нет приборов учёта.
Если счётчики не стоят, то плата взимается, исходя из нормы потребления данного ресурса на 1 человека.
В новостройке
Обязанность по оплате коммунальных услуг возникает с того момента, когда будет зарегистрировано или право владения в законном порядке.
Поэтому пока право собственности или договор соцнайма не будет зарегистрировано в этом государственном органе, собственник или наниматель не платят коммунальные платежи.
Если это новостройка, то все услуги оплачивает застройщик до тех пор, пока право собственности на жилое или нежилое помещение не будет зарегистрировано.
Без счетчиков
Тогда будет однозначно ясно, кто не платит по счетам.
И именно к этому гражданину будут применяться штрафные санкции от обслуживающей компании, а не ко всей семье.
Информация в квитанции
Каждый месяц обслуживающая компания должна рассылать потребителям услуг квитанции на оплату.
Унифицированной формы квитанции нет, но она должна содержать следующую подробную информацию:
| О поставщике коммунальных услуг | его полное наименование, адрес, банковские реквизиты и контактные данные |
| Адрес | по которому предоставлялись эти услуги |
| Расчётный период | за который подготовлена |
| ФИО собственника или нанимателя | и номер |
| Информацию о многоквартирном доме и квартире | общая площадь дома, площадь жилых и нежилых помещений, площадь квартиры и количество зарегистрированных и |
| Информация о наличии | или или переплаты |
| Подробная расшифровка счёта | здесь указывается, какие платежи входят.
А именно:
Также указывается контактная информация по каждому поставщику услуги.
Оплачивать квитанции можно несколькими способами — наличным и безналичным способом, через интернет или с помощью банкомата. Как правило, управляющие компании рассылают квитанции на оплату коммунальных услуг в начале месяца. Оплачивать их нужно строго до 10 числа следующего месяца. в противном случае, плательщик не будет иметь право на субсидию. Кроме того, поставщик услуги имеет право начислить пени на сумму просрочки уже с 11 числа. На это стоит обратить внимание! |
СОБСТВЕННИК НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ УЧАСТВУЕТ В СОДЕРЖАНИИ
ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества. Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 ?
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения). Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.
Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом). В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-“уклонистом» отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ. А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.
Такова позиция управляющих.
А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения?
Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества. Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений. Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008) .
Иногда собственники нежилых помещений утверждают, что в управление компании передавались только жилые (а не встроенно-пристроенные) помещения многоквартирного дома. Однако это идет вразрез с положениями жилищного законодательства, поскольку в управление одной компании передается весь многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества (Постановление ФАС ПО от 17.08.2010 по делу N А55-13567/2009) .
Кроме того, действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома его отдельными объектами и обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (Постановление ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010) .
Решение общего собрания собственников помещений в доме об исключении из состава общего имущества встроенно-пристроенной офисной части дома не является документом, подтверждающим, что пристроенное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости вне связи с многоквартирным домом. Следовательно, собственнику помещения придется оплачивать расходы на содержание общего имущества дома (Постановление ФАС УО от 15.11.2010 N Ф09-8692/10-С5) .
В другой же ситуации суд признал, что фундамент, стены, перекрытия, кровля, наружные окна, система коммуникаций пристройки не являются общедомовым имуществом на основании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, и поэтому отказал управляющей организации в иске к собственнику пристройки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 N 09АП-17129/2009-ГК, оставленное без изменения Постановлением ФАС МО от 28.01.2010 N КГ-А40/14703-09).
Зачастую собственники помещений в доме обосновывают свои возражения тем, что самостоятельно следят за чистотой земельного участка около входа в свое помещение, заключают договор с мусоровывозящей компанией, нанимают подрядчиков для ремонта фасада здания, проведения противопожарных работ, техобслуживания газовых сетей и систем вентиляции.
Ссылаясь на эти обстоятельства, собственники нежилых помещений в доме полагают, что ничего не должны управляющей организации. Однако арбитры не всегда поддерживают такую точку зрения. Несение расходов на содержание и ремонт принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме не снимает с него обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества (Постановления ФАС ЦО от 20.07.2010 по делу N А68-2913/09, ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010).
Однако если будет выявлено, что собственник нежилого помещения произвел ремонт общего имущества (проведение которого входит в обязанности управляющего домом), его стоимость будет взыскана с управляющего. Так, Постановлением от 25.05.2010 по делу N А46-16598/2009 ФАС ЗСО удовлетворил встречный иск к ТСЖ индивидуального предпринимателя, оплатившего работы подрядчика по ликвидации последствий аварии на общедомовых сетях холодного водоснабжения, проходящих через помещение предпринимателя. Однако для такого исхода дела важно, чтобы работы были проведены не просто по желанию собственника. Например, в другом случае (см. Постановление ФАС ЗСО от 17.05.2010 по делу N А46-16599/2009 ) суд отказал собственнику нежилого помещения во взыскании с ТСЖ стоимости ремонта, поскольку не была доказана необходимость проведения работ вследствие неудовлетворительного состояния коммуникаций дома и неисполнения ТСЖ обязанности по содержанию и ремонту общего имущества.
Кроме того, нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление ФАС ДВО от 09.11.2010 N Ф03-7847/2010). Поэтому доводы собственника нежилого помещения о том, что он самостоятельно несет расходы на содержание части общего имущества, не принимаются во внимание.
Окончательно разрешить споры между управляющими компаниями и собственниками нежилых помещений, стремящимися сэкономить, должно Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10, размещенное на сайте ВАС РФ 18.12.2010. В рассмотренном в порядке надзора споре управляющая организация пыталась взыскать с собственника нежилого помещения в многоквартирном доме стоимость содержания и ремонта общего имущества в отсутствие заключенного между ними договора. Суды трех инстанций отказали компании в иске, посчитав факт оказания спорных услуг недоказанным, а методику расчета их стоимости — «непрозрачной» (Постановления ФАС УО от 26.02.2010 N Ф09-825/10-С5 , Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 N 17АП-11888/2009-ГК, Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.10.2009 N А71-9485/2009-Г3). Однако Президиум ВАС РФ рассудил иначе, отменив ранее принятые судебные акты и полностью удовлетворив требования компании.
В первую очередь суд выяснил, что управляющая организация была выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений были обязаны заключить с ней договор (п. 5 ст. 161 ЖК РФ) и исполнять его. Значит, стоимость услуг должна быть определена исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса.
Кроме того, высшие арбитры подтвердили правомерность подхода, изложенного выше: содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Последний немаловажный вывод: так как в силу правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Добавим, что сделанный вывод справедлив для всех управляющих организаций: как избранных по конкурсу, так и выбранных на общем собрании собственников помещений. Хотя во втором случае закон не обязывает собственника нежилого помещения подписать договор, он все равно должен вносить плату компании, осуществляющей управление домом.
В этой ситуации, полагаем, управляющая организация также не обязана подтверждать фактические расходы на управление конкретным домом, но должна доказать тот факт, что она осуществляет деятельность по управлению. Размер платы, исходя из которого производится взыскание, нужно определить на общем собрании собственников помещений как одно из условий договора управления многоквартирным домом. В отсутствие такого показателя традиционно применяется размер платы, устанавливаемый органом местного самоуправления (п. 3 ст. 156 ЖК РФ) .
