Как выкупить земельные участки в собственность. Порядок и процедура выкупа земельных участков из муниципальной собственности

Кажется, что нет ничего проще, как обратиться в соответствующий госорган за предоставлением земельного участка в собственность или аренду, ведь собственник здания имеет бесспорное право на земельный участок, на котором расположено здание, находящиеся у него в собственности. Какие могут быть проблемы.

Но вдруг выясняется, что участок не сформирован и границ участка нет на местности; утвержден проект планировки и участок пересекают красные линии; участок ограничен в обороте, так как находится в охранной зоне источника питьевого водоснабжения, а бывает, что участок изъят для государственных нужд и на нем планируют строительство дороги; много спорных участков попавших в лесной фонд.

Это далеко на полный спектр задач, решаемый нашими экспертами. Оформление земли является одним из приоритетных направлений нашей деятельности. Обратитесь к нам, мы будем рады оказать помощь в самых, казалось бы, неразрешимых делах.

Оформление договоров аренды земельных участков собственниками зданий в Московской области

Не всегда собственник здания может оформить в собственность земельный участок на котором расположено это здание, могут быть установлены ограничения в обороте земельных участков. Типичная ситуация в Московской области: ограничены в обороте земли в первом и втором поясах санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы.

Комплекс услуг:

• Сбор и анализ необходимого пакета документов, выявление рисков отказа
• Кадастровые работы: уточнение границ участка, разработка схемы расположения участка на кадастровой карте территории; постановка на Кадастр;
• Сопровождение заключения договора аренды
• Сопровождение внесения изменений в действующий договор аренды;
• Сопровождение регистрации договора аренды или изменений к нему в ЕГРН
• Оспаривание в предоставлении госуслуги по предоставлению участка в аренду в суде.

Сопровождение выкупа земельных участков собственниками зданий в Московской области

В Московской области пока действует льготный выкуп земельных участков для собственников зданий/сооружений, расположенных на этих участках, так собственники жилого дома на землях ИЖС и ЛПХ могут выкупить земельный участок за 3% от кадастровой стоимости, а собственники объектов коммерческого назначения - за 15%. Поспешите воспользоваться этой льготой - переоформить аренду в собственность.

Комплекс услуг:

• Сбор и анализ необходимого пакета документов, выявление рисков отказа в приеме документов или рассмотрении документов, исключение рисков;
• Кадастровые работы: уточнение границ участка, разработка схемы расположения участка на кадастровом плане территории; постановка на Кадастр;
• Сопровождение получение распорядительного акта о предоставлении участка в собственность;
• Сопровождение заключения договора купли-продажи;
• Сопровождение регистрации договора в ЕГРН
• Оспаривание в предоставлении госуслуги по предоставлению участка в собственность в суде.

Наша компания имеет многолетний опыт по оформлению земельно-правовых отношений, в том числе, оказываем профессиональные услуги по сопровождению выкупа земельных участков собственниками зданий и сооружений или оформлению земельных участков в аренду.

Мы возьмем на себя формирование земельного участка, постановки на кадастровый учет, уточнение границ, формирование пакета документов, его подачу и отслеживание прохождения госуслуги.

Найдем оптимальное решение сложных вопросов формирования участка если не проведено межевание территории, если участок пересекают красные линии, выявлены самострои (пристройки, надстройки), возник спор с лесхозом, а так же поможем в решении иных вопросов, с которыми сталкиваются собственники зданий.

Достаточно распространенный вариант приобретения участков в собственность. Чаще всего он встречается тогда, когда на арендованных участках уже возведено какое-либо капитальное строение.

Такой вариант является выгодным и с экономической точки зрения (в таком случае земля покупается по стоимости, равной 3% от ), и с точки зрения знакомства с конкретным наделом (когда уже после нескольких лет эксплуатации конкретного участка известно, где и какие нюансы в его использовании могут встретиться).

Однако, процедура выкупа является достаточно сложной. О чем нельзя забывать, приняв решение перевести в собственность тот участок, который до этого находился в аренде?

И Земельный Кодекс РФ, и Гражданский (который регулирует вопросы как аренды, так и последующей купли- того или иного имущества) утверждают, что выкупить участок после его пребывания в аренде вполне возможно.

Для этого достаточно первоначально оговорить в возможность последующего выкупа арендуемого имущества (в конкретном случае - земельного участка), а по истечении трех лет с момента - обратиться с к собственнику с просьбой осуществить выкуп имущества.

В том случае, если речь идет о выкупе , здесь необходимо знать, что в большинстве случае процедура будет проходить (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).

Однако, в том случае, если на участке капитальных строений нет, то потенциальному покупателю придется поучаствовать в процедуре , в которых выкуп земли будет осуществляться по всем правилам аукциона - кто предложит максимальную стоимость.

Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или , даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого на конкретный участок.

Таким образом, возможность выкуп земельного участка из аренды осуществить возможно .

Для этого достаточно в договоре аренды указать, что такой выкуп впоследствии будет произведен. Законодательно этот вопрос достаточно подробно регулируется.

Какие участки выкупить удастся, а какие нет?

Ответ на этот вопрос также содержится в Земельном Кодексе. Подробно о тех категориях земель, которые могут быть приобретены в собственность после заключения договора аренды, говорит этот нормативный акт в статье 27, посвященной ограничениям оборотоспобности земель.

Аналогичные положения содержатся также и в законе о приватизации земель.

Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе ) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.

К таким землям относятся:

• Участки, занятые государственными заповедниками и заказниками, а также сооружениями, используемыми для их обслуживания (в случае необходимости расположения таких сооружений отдельно от заповедников или заказников);
• Земли, находящиеся в распоряжении Министерства Обороны, Министерства Внутренних дел, а также специальных служб, в чьи обязанности входит обеспечение безопасности государства и его границ;
• Земельные территории, на которых расположены объекты, связанные с атомной энергетикой, а также переработкой ядерных отходов;
• Территории полигонов ликвидации твердых отходов (как бытового, так и промышленного производства);
• Земли отчуждения вдоль инженерных коммуникаций, линий электропередач, очистных сооружений, дорог и узлов транспортного сообщения (порты, различные виды вокзалов и транспортных терминалов);
• Территории, которые определены как охранные зоны для водозаборов (вместе с прилегающими к ним водными притоками, например, специальными каналами, выведенными от рек);
• Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов, а также проведения работ по использованию атомных ресурсов;
• Земельные участки, выведенные в резерв для государственных проектов, а также различных проектов муниципального значения (например, для строительства газопроводов разного уровня подчиненности);
• Участки, находящиеся в (они могут быть взяты только в аренду, а вот выкуп их запрещен);
• Земли, на которых расположены объекты космического строительства.

Все остальные участки, которые были взяты в аренду, выкуплены могут быть при соблюдении требований к оформлению всех необходимых документов.

В том случае, если земли не были перечислены в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного Кодекса, ограничений на их оборот, в том числе и на выкуп, нет.

Как осуществить выкуп?

Процесс выкупа земли из аренды в частную собственность (независимо от того, юридическое лицо осуществляет его или физическое) является достаточно сложным и трудоемким.

Он состоит из нескольких обязательных шагов, на каждом из которых предстоит оформить достаточно большой пакет документов.

Всего этапов будет пять.

К ним относятся:

1. Обращение к собственнику земельного участка с заявлением о выкупе такового на основании ранее заключенного договора аренды и возникшего права приоритетного приобретения надела;
2. Осуществление кадастрового исследования участка (с целью установления его кадастровой стоимости с учетом возможного изменения границ в силу особенностей эксплуатации);
3. Постановка участка на кадастровый учет с целью получения , подтверждающих существование его и возможность осуществления с ним каких-либо действий юридического характера;
4. Заключение договора купли-продажи на участок (в случае положительного ответа на вопрос о соглашении о передаче имущества);
5. Осуществление регистрации вновь открывшегося права собственности (в случае заключения ).

Каждый из перечисленных этапов подразумевает подготовку достаточно большого пакета документов, начиная от заявления на осуществление того или иного действия и заканчивая теми бумагами, которые будут подтверждать правомерность осуществления всех юридически значимых действий.

Какие документы потребуются для осуществления выкупа?

Как уже говорилось выше, вся процедура выкупа будет осуществляться в пять крупномасштабных шагов. На каждом из них будет готовиться пакет документов, подтверждающих правомерность осуществления всего процесса.

Ключевыми из них будут:

• Заявление к собственнику участка о возможности выкупа (в нем должны быть указаны как физические, так и кадастровые характеристики участка, основания для осуществления процедуры, а также та сумма денежных средств, которые будут внесены в качестве залога для осуществления всей процедуры и гарантированного выкупа;
• Последний раздел будет обязательным для тех случаев, когда арендатор участка имеет право , например, является собственником построенного на участке дома, бани или гаража);
• Договор аренды на участок со всеми имеющимися приложениями (например, дополнительное соглашение, по условиям которого зафиксирована возможность осуществления выкупа);
• Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт, копии кадастрового плана в заверенном виде);
• Документы, подтверждающие возможность осуществления сделки (например, Постановление Главы администрации о возможности совершения купли-продажи, с собственником земельного участка, если речь идет о приобретении земли у частного лица);
• Квитанции об оплате государственных пошлин на каждом этапе оформления нового права собственности.

Кроме перечисленных документов при регистрации новой сделки могут потребоваться дополнительные, которые смогут подтвердить правомерность заключаемого соглашения.

К ним будут относиться:

• Правоустанавливающие документы, выданные собственнику участка (например, свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие правомерность его получения - договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство);
• (для физического лица) на совершение сделки (оно может потребоваться в том случае, если осуществление купли-продажи может оказать существенное влияние на бюджет семьи);
• Документально подтвержденное согласие органов опеки и попечительства (в том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи);
• Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо задолженностей и обременений на конкретном участке (например, налоговых задолженностей или ограничений на эксплуатацию участка или на его оборот - ограничение купли-продажи).

В том случае, если все документы подготовлены правильно, то происходит заключение договора купли-продажи с последующим оформлением права собственности.

Что должно быть в договоре?

Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора - в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.

Основные разделы, которые должны быть включены в этот документ, строго регламентированы Гражданским Кодексом (а именно главой 30 со статьями с 454 по 464, а также статьями 485-488).

Среди таковых указываются:

Наименования сторон-участниц договора

Кроме полных наименований лиц, участвующих в договоре, необходимо также указать сведения о представителях и документах, которые дают им право заключать подобное соглашение.

В качестве таковых могут выступать доверенности, выданные на имя представителя и заверенные руководителем организации или учреждения, выписки из Уставов, в которых зафиксировано право подписи договоров различной направленности.

Для физических лиц, в том случае, если они действуют от имени другого физического лица, необходимо предоставить нотариально заверенную , а в случае, если покупку совершает родитель, опекун или законный представитель недееспособного, например, из-за недостижения возраста частичной дееспособности, лица - документы, подтверждающие право представлять интересы такого лица).

Предмет договора

В этом разделе должны быть подробно перечислены все характеристики конкретного участка (в том числе и кадастровые сведения), которые помогут идентифицировать его при оформлении перехода права собственности.

Так, придется указать не только адрес приобретаемого участка, но и его площадь, расположение, а также те значимые особенности ориентирования на местности, которые необходимы для точного определения границ (например, расположение на участке строений, которые могут служить ориентирами для определения границ).

Основание для заключения договора

Стоимость покупки

В данном разделе (его название может различаться в зависимости от того, с кем происходит заключение договора, а также от желания составителя) необходимо не только указать ту сумму, которую покупатель обязан выплатить продавцу, но и разъяснить порядок взаиморасчетов за покупку, а также отразить возможность внесения за исполнение договора (например, чтобы покупатель был уверен, что участок достанется именно ему, он может внести до тридцати процентов от цены надела в качестве аванса продавцу. После заключения договора он перечисляет оставшиеся семьдесят).

Права и обязанности сторон договора

Данный раздел заключаемого соглашения фиксирует права и обязанности не только продавца, но и покупателя участка, в том числе, в случае наличия каких-либо обременений на нем (например, в том случае, если на участке возможно нахождение каких-либо археологических памятников - остатки древнего поселения или старинного кладбища, о которых продавец догадывается, но не знает точно, возведение на этой земле капитального строения возможно только после проведения соответствующих археологических раскопок, а допуск на территорию участка рабочих становится прямой обязанностью покупателя).

Возможные форс-мажорные обстоятельства

Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.

Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить характер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.

Полные реквизиты сторон-участниц

В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.

Последним, но также немаловажным разделом, которым договор должен быть завершен, будет информация о времени и месте подписания сторон, а также о тех лицах, которые соглашение подписали.

Важность этого раздела заключается в том, что только в том случае, если все графы его подписаны, в случае возникновения спорных ситуаций, основания появления которых были зафиксированы еще до подписания текста документа, его можно будет оспорить и, даже, признать недействительным.

Составление договора купли-продажи на участок, находящийся предварительно в аренде, является очень сложным и хлопотным делом, поэтому лучше всего, если его будет разрабатывать профессиональный юрист.

Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.

Как узнать стоимость

Так как цена приобретаемого участка является одним из определяющих факторов, которые могут оказать влияние на возможность осуществления покупки, необходимо определить, как именно она формируется.

Для современного рынка недвижимости, существующего в Российской Федерации, существуют два механизма определения стоимости имущества:

1. Путем расчета процента от кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости (он, например, будет применяться при использовании приоритетного права выкупа участка собственником капитального строения на нем).
2. Путем анализа рынка аналогичной недвижимости и расчета стоимости конкретного участка на основании полученных данных.

И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:

• в конкретном регионе, исходя из физических особенностей данной группы участков;
• рыночная - из расчета цены одного квадратного метра подобного объекта недвижимости).

То есть, механизмы расчета цены носят схожий характер, однако кадастровая стоимость является более усредненным вариантом.

Какие сложности могут возникнуть?

Так как выкуп земли из аренды является достаточно длительным и сложным процессом, потенциальному покупателю необходимо быть готовым к тому, что в процессе оформления документов и совершения сделки могут возникнуть определенные сложности.

Их условно можно разделить на несколько групп:

1. Затруднения в оформлении кадастровых документов на участок. Сюда можно отнести не только технические сложности с подготовкой и оформление документов, но и трудности, которые возникают при работе кадастрового инженера на участке (например, невозможность точного определения границ участка из-за его «оползания» в овраг или нарушения границ, установленных ранее, недобросовестными соседями).
2. Сложности в согласовании права перехода земли. Эта группа формируется из таких примеров, как противодействие заключению сделки органами опеки и попечительства, если ее осуществление может негативно сказаться на положении несовершеннолетних членов семьи лица, участвующего в ней. Сюда можно отнести также возникновение препятствий в согласовании заключаемой сделки со стороны представителей администрации (если выкуп происходит у муниципального образования).
3. Необходимость подготовки дополнительных документов. Этот вид нюансов возникает чаще всего в том случае, если участок приобретается с использованием материнского капитала или заемных средств в банке.

Приобретение в собственность участка, находящегося прежде в аренде, является достаточно распространенным видом перехода права собственности в сфере оборота земель. Однако, несмотря на это, сложностей в осуществлении процедуры на данный момент еще достаточно много.

Но, несмотря на кажущуюся трудность осуществления процедуры, ее итогом становится получение в собственность земельного надела, использовать который в будущем новый владелец может по своему усмотрению.

Перед подачей заявления арендатору нужно подготовить комплект документов, включающий договор аренды, выписку из ЕГРН из Росреестра, паспорт.

Заявление будет рассматриваться в течение 30 дней. Далее возможно три варианта развития событий:

1. Заявителю откажут в покупке участка (например, если он был изъят из оборота, заявитель предоставил неполный комплект документов или допустил фактические ошибки, в отношении него ведется процедура банкротства).
2. Участок выставят на торги, в которых сможет участвовать арендатор. Если участок будет выставлен на торги арендатору нужно зарегистрироваться на электронной площадке, которая будет отвечать за проведение . Если он предложит наиболее высокую цену, либо будет единственным участником, тогда арендатор получит статус победителя и сможет переходить к следующему этапу.
3. При наличии оснований для продажи участка без торгов заявителю предоставят постановление с положительным решением администрации о передаче участка на возмездной основе с указанием выкупной цены.

Этап 3. Подписать договор купли-продажи

После вынесения положительного решения представители администрации приступают к подготовке договора. У арендатора будет 30 дней на ознакомление с условиями документа и его подписание.

Договор имеет стандартную структуру и включает в себя:

• данные продавца/покупателя;
• сведения о предмете договора-земельном участке: расположение, площадь, кадастровый номер;
• цена договора;
• порядок и дата на участок;
• права и обязанности сторон;
• дополнительные условия;
• дата составления и подписи сторон.

Договор имеет простую письменную форму и не подлежит обязательному нотариальному заверению.

Этап 4. Зарегистрировать права собственности

После одобрения покупки земли у администрации и подписания прежний арендатор должен внести оплату на указанные в нем реквизиты. После чего остается перерегистрировать земельный участок на нового собственника.

Перерегистрацией прав собственности в России занимается Росреестр. Для этого требуется предоставить:

• заявление на ;
• правоустанавливающий документ: в данном случае это договор купли продажи;
• квитанция с оплаченной госпошлиной (не обязательна, но поможет ускорить время оказания госуслуги);
• постановление/ , которое подтверждает передачу земли в собственность.

После приема документов собственнику предоставят расписку с указанной в ней датой получения выписки из ЕГРН.

Особенности если выкупается участок под объектом недвижимости

При выкупе земельного участка у государства, на котором располагаются принадлежащие арендатору объекты недвижимости, есть свои особенности. В 2015 году утратила силу 36 ст. Земельного кодекса, которая указывала на преимущественное право покупки земель из государственной/муниципальной собственности, на которых есть здания и строения.