Почему жители дома должны оплачивать общедомовые нужды. Обязаны ли мы оплачивать общедомовые нужды

С 1 января 2017 года в России изменился способ расчета за общедомовые нужды (ОДН). Теперь жильцы многоквартирных домов не будут платить за ОДН больше, чем положено по нормативу, даже если они потратят на содержание мест общего пользования сверх нормы. За перерасход в таком случае заплатит управляющая компания (УК). Уже в феврале жильцы получат квитанции, которые будут отличаться от предыдущих как минимум названием статей расхода. По словам экспертов, будут ли собственники платить больше или меньше по сравнению с прошлым годом, зависит от конкретного дома.

Инфографика

Общедомовые нужды - статья расхода, которая есть в квитанциях жильцов всех многоквартирных домов. Плата за ОДН - это плата за содержание лифтов, лестниц, коридоров, подъездов, тамбуров, подвалов, чердаков, придомовых территорий. Она зависит в основном от площади вышеперечисленных мест общего пользования, которая отличается в зависимости от типа и этажности каждого дома. В ОДН входят вода, свет и отопление, счета выставляет ресурсоснабжающая организация.

До 2017 года оплачивать ОДН можно было двумя способами - по нормативу или по счетчику, если в доме были установлены общедомовые приборы учета. Те, кто платил по счетчику, экономили. В то время как платить по нормативу было невыгодно - управляющие компании распределяли счет за ОДН на всех собственников дома. При этом в квитанцию они могли включить перерасход, а вот откуда взялся этот перерасход, не всегда можно выяснить.

В прошлом году я платила за свет по своей квартире 945 рублей и 150 рублей -за ОДН, - рассказала «Приморской газете» жительница дома № 70 по Океанскому проспекту Надежда Морозова (имя изменено - «ПГ»). - Я и еще несколько жильцов посчитали, что плата за ОДН завышена, поэтому мы обратились в прокуратуру. Хотим выяснить, как управляющая компания рассчитывает ОДН по нашему дому.

Сейчас власти стараются решить проблему «непрозрачных» квитанций - с 1 января 2017 года оплата за общедомовые нужды производится по-новому. Теперь по умолчанию ОДН оплачивают по нормативам, которые устанавливают региональные власти. При этом ресурсоснабжающие организации по-прежнему будут выставлять счета дому, но за все ресурсы, потребленные сверх нормы, будут платить УК, а не жильцы.

Соответствующие правила закреплены в постановлении правительства РФ от 26.12.2016 года № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». В Приморье нормативы должен утвердить краевой департамент по тарифам, срок ему дан до 1 июня 2017 года. До тех пор коммунальные услуги за содержание мест общего пользования необходимо оплачивать, исходя из нормативов, действующих на 1 ноября 2016 года. Квитанции с новыми расчетами приморцы получат уже в феврале. Строку «Плата за ОДН» в них перенесут из раздела «Коммунальные услуги» в раздел «Содержание и ремонт жилого помещения».

Если раньше в каком-то доме собственники платили за перерасход ресурсов, то теперь они от этого защищены, отмечают специалисты.

Управляющая компания теперь не вправе выставлять жильцам счет, который превышает расчет по нормативу потребления, - объяснила «Приморской газете» начальник управления по сбыту КГУП «Приморский водоканал» Яна Загудаева. - Даже если дом за месяц потратит, допустим, 120 кубометров воды, а по нормативу на него положено 100 кубометров, то эту разницу в 20 кубов управляющая компания обязана заплатить из собственных средств.

Что же касается тех домов, где стоят общедомовые приборы учета и расход на ОДН в них меньше, чем по нормативу, то теперь им придется доказать свое право платить меньше. Для этого они должны провести собрание всех собственников дома и решить на нем, что необходимо сделать корректировку расчета размера платы за общедомовые нужды. Корректировку нужно проводить ежемесячно или ежеквартально, поэтому здесь все будет зависеть от активности жильцов. Скорректированные данные необходимо предоставить в ресурсоснабжающую организацию. Отметим, что право корректировать размер платы за коммунальные услуги на ОДН решением всех собственников закреплены за жильцами Жилищным кодексом РФ (статья 156. Размер платы за жилое помещение).

Сами управляющие компании не в восторге от перспективы оплачивать перерасход жильцов. Участники рынка опасаются, что придется ежемесячно терпеть убытки и ругаться с собственниками. Ведь в среднем собираемость коммунальных платежей - порядка 60 %. И если раньше с должниками мучались ресурсоснабжающие организации, то теперь это - обязанность УК.

Сейчас в нашем ведении есть дома, где жильцы платят за общедомовые нужды по счетчику. С февраля нам придется выставлять собственникам домов ОДН по нормативу, он будет выше существующего тарифа. Естественно, жильцы будут недовольны, придется им объяснять, что так решило правительство, - сообщил «Приморской газете» замдиректора по работе с населением УК «Эгершельд-ДВ» Дмитрий Казарцев. - Жильцы могут отказаться платить по повышенному тарифу, и мы будем оплачивать перерасход из своих средств. По сути ресурсоснабжающие организации создали себе комфортные условия работы: вместо того, чтобы работать с миллионом абонентов, которые не платят за ОДН, они будут судиться с парой тысяч управляющих компаний.

Александра Заскалето

Обязаны ли мы оплачивать общедомовые нужды?

Как опротестовать непомерно высокие суммы, указанные в квитанциях

В последнее время во многих регионах жители стали получать счета по квартире с запредельными суммами, якобы потраченными жилконторами на содержание общедомовых помещений. В квитанциях по квартплате имеется такая строка расходов – общедомовые нужды (ОДН). Как и откуда они берутся - абсолютно непрозрачно. Вообще, эти деньги вроде как тратятся на оплату услуг управляющих компаний или ТСЖ, на ремонт и содержание всего дома, на отведение сточных вод.

Кроме того, в ОДН включаются платежи за воду, электричество, тепло, которые не учитываются индивидуальными квартирными счетчиками, и требуются для обслуживания всего дома (чтобы лифт работал, подъезды были теплые, вымытые и освещенные). Как управляющие компании считают суммы ОДН? Вопрос очень актуальный, поскольку иногда в квитанциях размер ОДН зашкаливает за 3 тысячи рублей!

Управляющие компании высчитывают разницу между тем, сколько энергии потратили жители индивидуально и сколько накапало на общедомовом счетчике. А затем результат несовпадения радостно «вешают» на жильцов, и не важно, что суммы при этом получаются колоссальные (считают их в зависимости от занимаемой площади). Целые цистерны потерянной горячей и холодной воды, якобы освещенные днем и ночью все общие помещения дома - и все это должны оплачивать мы. Вывод - или управляющая компания «химичит», или есть неучтенное потребление по дому, которое по непонятным причинам якобы должны платить жильцы.

Ситуация парадоксальная. Представим, Вы стоите в очереди за хлебом, и тут кто-то хватает несколько буханок и убегает, охрана не успевает среагировать и остановить. И тогда кассир сообщает всей очереди - раз такое дело, придется всем раскошелиться и оплатить украденные пару буханок - вы ж все рядом стояли, в одной очереди! А кто не хочет скидываться – пусть поскорее сам отыщет вора, приведет его в магазин и заставить оплатить хлеб, и только тогда мы ни с кого не потребуем оплаты украденного. Вопрос: почему на нас вешают чужое незаконное потребление энергии, сломанные счетчики, «левые» подключения, и предлагают отлавливать нарушителей? Кто этим должен заниматься? Точно не законопослушные граждане, своевременно оплачивающие свои платежи по квартире. А если ЖСК или УК ненадлежащим образом работает и не следит за состоянием сетей – почему на жителей должна ложиться оплата затопленных подвалов?

Общее правило определено в Постановлении Правительства РФ № 344 от 16.04.2013: распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, не может превышать нормативов потребления ОДН.

Это означает, что платить мы обязаны только сумму ОДН, которая по дому не превышает установленные в каждом регионе нормативы. Например, в том же Курске – не более 15,62 руб. за квадратный метр. В Москве - не более 25,51 руб. (зависит от типа дома). При этом разницу (при превышении) между нормативом и реальным показателем общедомового счетчика оплачивает исполнитель (то есть управляющая компания) за счет собственных средств. Никак не жители!

Другой вопрос – что нормативы за содержание могут быть в регионе сознательно завышены (которые лоббируется в большинстве субъектов РФ). А в некоторых субъектах – нормативов просто нет. При этом, по квитанциям не проверишь – был на самом деле или не был перерасход воды или электричества (ведь выставляется общая сумма). Но если в доме не предусмотрено конструктивно общих кранов на воду (вне квартир) – то ясно без дальнейших обсуждений: потери по водоснабжению перекидываются на жителей незаконно.

Как объяснить гражданам, которые всегда выключают дома свет, воду и по максимуму экономят энергию, почему они обязаны оплачивать неизвестно что? Суммы по той же воде или электричеству по ОДН за месяц очень часто превышают индивидуальные траты по квартире. Мы экономим, и зачем, спрашивается?!

Где можно проверить нормативы потребления?

Предельные нормативы на оплату общедомовых нужд по видам услуг устанавливаются органами местного самоуправления и должны быть опубликованы на сайте управляющей компании.

Очевидно, жители не обязаны оплачивать произвольно придуманные затраты. Наиболее результативно обжаловать счета на ОДН по следующему алгоритму.

Что делать, если сумма в квитанции по ОДН необоснованно завышена:

1. Поскольку информация, как правило, в платежке не расшифрована (какие затраты были включены и за что), то, получив неадекватный счет - первым делом вручаем письменный запрос в управляющую компанию с требованием разъяснить, из каких сумм и на каком основании получен такой размер ОДН. Если УК предоставит расчет - сравниваем начисленную сумму по воде и по электричеству и сумму потреблений по всем квартирам (эта информация должна содержаться в расчете).

Если результат расходится в несколько раз – требуем немедленного перерасчета и подробного перечисления, на что ушла остальная часть суммы. Должностные лица Жилищных инспекций неоднократно разъясняли, что жильцы не обязаны платить за других неустановленных неплательщиков. Есть ряд судебных решений на эту тему.

Это обязанность УК - обеспечить, чтобы не было протечек и безучетного потребления в доме. Ответ жилищная контора обязана выдать в течение 10 дней (включая ответ на запрос, присланный по электронной почте) – согласно Постановлению Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

2. Если в УК не ответили или отказали – готовим жалобу в управление Роспотребнадзора по Вашему субъекту РФ. К заявлению нужно приложить копии квитанции об оплате и письменный ответ жилконторы, если он имел место.

3. Если Роспотребназдор не торопится защитить наши права - подключаем региональную прокуратуру (с жалобой) и суд (подаем заявление).

Обращения эти вполне эффективны. Так, недавно в Новосибирске после вмешательства правозащитников управляющая компания вернула дому 52 тыс. рублей на общедомовые нужды за электричество и 20 тыс. рублей за воду. Завышенные платежки коммунальщики объяснили ошибкой в начислениях. И такие ошибки носят массовый характер.

ВАЖНО!
С 1 апреля 2016 года вводятся существенные изменения по платежам на общедомовые нужды. Из платежек исключат общее потребление воды и электричества (по общедомовому счетчику) – теперь это назовут общими затратами на ремонт и содержание дома (а не коммунальными платежами).

Что это означает?

А то, что управляющие компании сами будут оплачивать счета на ОДН (но собирать на эти цели деньги с жителей общей квитанцией за ремонт и содержание жилья, следовательно, эта статья расходов повысится). На настоящий момент обслуживающие УК произвольно включают ОДН по воде и электричеству в раздел коммунальных платежей жителей. После 1 апреля - уже так не получится. И тогда сами собственники жилья на общем собрании будут устанавливать предельный размер платы за содержание жилья (а также, кто отвечает за разницу по общедомовым счетчикам и суммой затрат по квартирам).

Вполне вероятно, что жители большого числа многоэтажек на общих собраниях проголосуют за вариант, когда именно управляющая компания несет ответственность за превышение тарифов и безучетное потребление, и финансово оплачивает их за свой счет (а не перекладывает это бремя на жителей). Однако 9 февраля 2016 Госдума единогласно проголосовала о переносе срока вступления в силу этих изменений с 1 апреля 2016 года на 1 января 2017 (пока только в первом чтении). А это означает, что на 9 месяцев может быть отложен новый порядок расчетов.

Если углубиться в юридические дебри, то по-хорошему, вообще любую сумму ОДН нет оснований с жителей взыскивать. Особенно это актуально для тех субъектов РФ, в которых нормативы установили запредельные, и люди по объективным причинам не способны их оплатить. Как можно аргументировать в суде отказ? Так, Жилищный кодекс с его положениями про собственников не должен применяться в случае с з ОДН. Поясним - почему. Обязанность оплаты услуг управляющих компаний по управлению, содержанию и ремонту имущества, включая ОДН по электричеству, воде, теплу возлагается на собственников.

Кто признается собственником долевой недвижимости (в том числе общедовомой)? Тот, кто оформил соответствующее право и зарегистрировал его. Только после регистрации права на недвижимость - возникает обязанность его содержания. А Вы слышали, чтобы кто-либо из жителей в настоящее время оформлял право собственности на общедомовое имущество? Где эти свидетельства с указанием конкретной доли каждого собственника в общедомовом имуществе? Какие же мы тогда собственники? У настоящих собственников должен быть документ, зарегистрированный в Росреестре, в котором установлено право общей долевой собственности в многоквартирном доме. Жильцы, владеющие квартирами, имеют право на общедомовое имущество согласно Гражданскому кодексу. Право-то есть, но собственниками мы станем после его юридического оформления. А пока ничего не оформлено – то сами УК должны разыскивать, у кого на балансе находится дом, и с него взыскивать все траты по ОДН. Эта правовая коллизия поможет, если кто-то захочет при наказать Вас за неуплату ОДН. Для особо упрямых жильцов – вполне вероятна перспектива дойти до Конституционного Суда, поскольку придется серьезно побороться. Ведь общая позиция исполнительных органов и жилконтор – ОДН должны платить все! А они, разумеется, позаботятся, чтоб суммы в счетах были немалые.

ПОМНИТЕ!
Никакой суд не заставит нас платить за чужие нарушения и долги. Нельзя позволять жилищным конторам решать свои проблемы за счет добропорядочных плательщиков. Внимательность к счетам и оперативное обжалование взятых «с потолка» затрат - помогут сэкономить существенные суммы по квартплате.

Кудымкарская пенсионерка Любовь Бразгина живет в малосемейке по улице Лихачева, 52. У нее в собственности в этом доме находятся две квартиры. В одной она живет сама, вторая квартира пока пустует. Но при этом платежи за ОДН на воду приходят ей с обеих квартир. И Любовь Бразгина их оплачивает.

— А мне совесть не позволяет — не платить, — объясняет она.

К тому же, как замечает пенсионерка, в Водоканале ей как-то сказали: «Если не будете платить, мы на вас в суд будем подавать, и все равно через суд будем взыскивать. А еще вы за судебные издержки будете платить».

Любовь Бразгина говорит, чтоза ОДН на воду она платит одна со всего дома. В доме – 59 квартир.

Соседка Любови Бразгиной, не пожелавшая открыто назвать свое имя в газете, честно признается, что за два года не платила за ОДН ни разу. Она считает, что эту плату нужно отменить.

— Мы же воду только по счетчику держим в своих квартирах, — приводит довод женщина. С ней полностью согласен кудымкарский правозащитник Игорь Старцев. Он считает, что за ОДН ни на воду, ни на электроэнергию «не то, что не можно, а не нужно платить».

Директор Кудымкарского водоканала Павел Жуков от каких-либо комментариев по этому поводу отказывается.

Кудымкарский адвокат Владимир Голев говорит, что начисления жителям за водоснабжение производится в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, которые утверждены Постановлением правительства РФ от 23.05.2006 № 307, и с учетом сложившейся судебной практики. Согласно этим Правилам, нераспределенные объемы коммунальных ресурсов, а в нашем случае это и есть ОДН на воду, должны распределяться на потребителей.

Разберем для примера две ситуации. В первой ситуации многоквартирный дом оборудован общедомовым счетчиком. Половина квартир имеет счетчики на воду в квартирах. Они платят за воду по счетчикам. Вторая половина платит за воду по нормативу.

Показания всех счетчиков первой половины дома плюсуются. К ним прибавляются нормативы потребления на воду второй половины дома. В результате получается общедомовой расход воды. Если эта цифра не совпадает с цифрой на общедомовом приборе учета, получившаяся разница в этом случае называется общедомовыми нуждами. Эта разница, то есть ОДН, по закону должна делиться пропорционально на всех пользователей. Тут возникает вопрос. А на кого именно должны делиться ОДН? Если в квартире есть счетчик, то итак понято, сколько воды потребил определенный человек. По сути, в этой ситуации сумма ОДН должна делиться только на тех, в чьих квартирах нет счетчиков на воду. А в судебной практике по этому вопросу точка не поставлена до сих пор — разбирательства дошли уже до Верховного суда России.

В такой ситуации, когда в доме есть общедомовой счетчик, в одних квартирах есть счетчики, а в других нет, есть четыре плюса. Первый — лишний раз возникает необходимость поставить счетчики для тех, у кого их нет. Второй – это точность распределения расчетов. Третий – это удобство расчетов. И четвертый – у пользователей не возникает никаких претензий, потому что, к примеру, по сумме квартирных счетчиков условно 120 кубов, а по общедомовому счетчику 100, то нужно искать, куда деваются 20 кубов воды. Это либо протечки, либо воровство.

Получается, что если во всех квартирах будут счетчики, ОДН вообще быть не должно. Это при условии отсутствия протечек и воровства. Когда делают промывку системы, а это бывает один раз в год, эта сумма распределяется на всех, как ОДН, но это «копейки».

По логике ОДН должны распределять на тех, у кого нет счетчиков, но сейчас их распределяют на всех. Вот и получается, что, например, баба Маша потребила два куба воды, а ОДН у нее три куба. А как именно должно быть по закону, до сих пор непонятно – на сегодня двоякая судебная практика.

Рассмотрим вторую ситуацию. В доме вообще нет общедомового счетчика. При этом в половине квартир есть счетчики, в другой половине их нет. Если в доме нет общедомового счетчика, на потребление воды всем домом дается норматив,который рассчитывается по формуле и при этом выводится ОДН. В этом случае можно просто демонтировать квартирный счетчик и платить по нормативу,потому что невозможно ничего подсчитать в этом случае.

Если есть общедомовой счетчик, то есть смысл вести подсчет и, если есть сомнения в правильности предъявляемых сумм, с чем-то не соглашаться и доказывать это в суде. Если у вас счета за ОДН заоблачные – не платите. А ждите, когда вас вызовут в суд. Поэтому платить за ОДН на воду или нет, сегодня каждый должен решить для себя сам. Однако, как замечает адвокат Владимир Голев, если суммы платежей за ОДН на воду выросли в разы, тогда не нужно платить, а нужно обращаться в суд.

По словам бывшего начальника управления ЖКХ горадминистрации Вячеслава Засухина, бывает, что платежи ОДН на воду резко растут. По его мнению, это происходит потому, что Водоканал включает в ОДН и долги тех людей, которые за воду не платят регулярно.

— Водоканал ищет легкий путь. Вместо того, чтобы судиться с неплательщиками, он навешивает их долги на тех, кто платит за коммунальные услуги, — предполагает бывший чиновник.

Как можно меньше платить за воду

Выберите с соседями уполномоченного представителя от дома, который будет совместно с представителями управляющей организации снимать показания общедомовых приборов учета.

Получите в управляющей компании информацию, сколько в доме квартир с индивидуальными приборами учета и каков их объем потребления, а также сколько квартир не оборудовано счетчиками и их объем потребления.

Вместе с представителями управляющей компании один раз в 6 месяцев проверяйте показания индивидуальных приборов учета в квартирах жильцов дома.

Фиксируйте временно проживающих в доме людей.

Установите общедомовые приборы учета.

Общедомовые нужды платят в обязательном порядке все жильцы, собственники жилья в многоквартирных домах. Основные положения по этому платежу, а также способы и виды оплаты, подробно расписаны в Постановлении Правительства №354 от 2011 года.

Каждый из тех, кто живет в многоквартирном доме понимает, что платить за коммунальные услуги нужно обязательно. По Гражданскому и Жилищному Кодексу собственники квартир должны не только заботиться о личном имуществе, но и содержать общедомовое.

В платежный перечень включены следующие взносы:

• регулярная уборка в подъездах и около дома;
• своевременный ремонт крыши, чердачных помещений, подвала, лифта;
• для лестничных клеток предусмотрено поддержание их в исправном виде, замена окон при необходимости.

С этим приходится мириться, но каждая новая графа вызывает у жильцов недоумение и вопрос: откуда берутся новые услуги. Например, за содержание общедомового имущества. Согласно статье 36 Жилищного Кодекса к нему можно отнести:

• земельный участок, на котором расположен дом;
• инженерные системы и коммуникации;
• лестничные пролеты и площадки;
• чердаки;
• крыши;
• коридоры;
• подвалы;
• технические этажи;
• помещения, которые приспособлены для обслуживания жильцов, их социальных или бытовых потребностей;
• все техническое оборудование, которое обслуживает больше одной квартиры.

Эта оплата за то, что жильцы пользуются таким имуществом вместе, значит и расходы распределяются пропорционально.

Постановление № 354

В 2011 году Постановлением Правительства было принято решение о включении в оплату жилья в многоквартирном доме нового платежа - ОДН. Аббревиатура расшифровывается как общедомовые нужды. Это положение сформулировано в этом же Постановлении. Что оно включает в себя?

ОДН состоит из разницы между тем, что израсходовал весь многоквартирный дом по счетчику и частными показателями квартирных счетчиков. В ОДН входят затраты:

• расход на домофон, точнее, на электричество, которое он потребил;
• расходы электричества на освещение территорий, которыми пользуются все жильцы: коридор, подъезд, земельные участки около подъездов, лестничные площадки;
• потери технологического плана, расход на оборудование: насосы, автоматика для регулирования тепла и другое;
• электрическая энергия, которая потребляется лифтовыми установками;
• расходы холодной воды: на промывку коммуникаций, потери в общедомовых водопроводных сетях, на полив газонов около дома, мытье лестничных площадок и т. д.;
• расходы горячей воды по ОДН: затраты горячей воды на опрессовку отопительных систем, неизбежные потери горячей воды в водосетях, затраты на сброс воды, когда выполняется ремонт или монтаж новых батарей, при подготовке к отопительному сезону, когда идет технологический пролив всей системы.

Вычисление ОДН, порядок оплаты по предоставленным услугам определяется Постановлением № 354. Также там подробно расписано, как и по какому принципу происходит оплата различных общедомовых расходов.

Вычисление ОДН

Подсчет ОДН начинается с выяснения, есть ли в многоквартирном доме прибор учета. Если есть, то вычисляется разница между показателями прибора и счетчиков жильцов. Затем они пропорционально распределяются между собственниками жилья. Пропорция эта определяется с помощью площади квартир.

Там, где приборов нет, пользуются нормативами. Берут в расчет нормативы объема потребления электричества, горячей и холодной воды. Умножают на площадь всего общедомового имущества, указанного в документах. Нормативы утверждаются региональными властями в каждом субъекте федерации.

Нормативы по всем видам услуг можно запросить в офисе управляющей компании либо найти на их сайте.

В любом случае, даже если вы не согласны с показателями, это не дает повода не платить ОДН. Оплата обслуживания общедомовой собственности - обязанность каждого собственника жилплощади в многоквартирном доме.

Основания для этого содержатся в Жилищном и Гражданском Кодексах РФ. В соответствии с законом, на каждого владельца возложена обязанность внесения своевременной оплаты на общее имущество пропорционально доле в общей собственности.

Есть нюансы в оплате ОДН арендаторами нежилых помещений. Они тоже должны выплачивать ОДН независимо от того, пользуются они общей собственностью или нет. Конечно, у арендаторов, владельцев магазинов, могут возникать вопросы по поводу оплаты. Но, несмотря на это, они должны вносить оплату на общих основаниях, исходя из занимаемой площади.

На видео об общедомовых нуждах

Неоплата ОДН влечет за собой применение наказаний в виде штрафа. Возможное наказание - отключение электричества и прочих ресурсов.