Средства на капитальный ремонт в тсж. Бухгалтерский учет операций капитального ремонта в тсж, жск и управляющих организациях

Начиная с 2013 года законодатели внесли немало изменений в Жилищный кодекс, которые касаются уплаты взносов в фонд капитального ремонта. До внесения изменений капитальный ремонт производился силами ЖКУ, а теперь это обязанность собственников квартир. На интернет-форумах, страницах газет и в соцсетях немало дискуссий по теме «взносы на капитальный ремонт – платить или нет». Ответ однозначен – платить! А вот кому и сколько – давайте разбираться.

По нормам статьи 210 Гражданского кодекса и статьи 158 Жилищного кодекса жильё содержится за счёт собственников. То есть, если вам принадлежит квартира в доме, принадлежит и доля общего имущества дома, к которому относится и крыша, и лифты, и фасады, и инженерные коммуникации, и подъезды. А имущество это нужно ремонтировать.

Исключение предусмотрено только для нанимателей муниципальных квартир, потому что они не собственники.

Отсюда и вывод – если вы – не наниматель муниципального жилья, за капремонт платить обязаны.

Если ваш дом отнесён к аварийному жилью или земельный участок под домом изымается для государственных нужд, то есть ваш дом подлежит расселению, в соответствии с частью 2 статьи 169 Жилищного кодекса от взносов вы также освобождены. Поэтому, если вы услышите от кого-то: «а я не плачу взносы на капитальный ремонт», знайте – это либо наниматель, либо житель аварийного дома.

Взносы на капремонт статьёй 165 Жилищного кодекса отнесены к обязательным платежам и их неуплата влечёт начисление пеней за просрочку. Долги по взносам с неплательщика можно взыскать только в суде.

Капитальному ремонту многоквартирных домов посвящён 9 раздел Жилищного кодекса. По определению в капитальный (статья 166 ЖК) включается ремонт:

внутридомовых инженерных систем (электрических, тепловых, газовых, канализационных и водопроводных);
ремонт или замена лифтов и шахт;
крыши;
подвалов;
фасада;
фундамента.

Этот перечень может быть дополнен и другими работами. Например, утеплением фасада, переустройством крыши, установкой счётчиков.

Для обеспечения своевременного капремонта областные власти издают и ежегодно обновляют нормативные акты, в которых:

устанавливают минимальный размер платы за капремонт (например, в 2014 году в Нижегородской области плата была установлена в размере 6,3 рубля за 1 кв.м. площади квартиры или нежилого помещения. То есть за стандартную 60-метровую «трёшку» ежемесячно платится 378 рублей на капремонт);
устанавливают порядок проверки состояния домов и их нуждаемость в ремонте (мониторинг);
утверждаются программы государственной поддержки на проведение капремонта (в том числе и поручительство по кредитам, если таковые понадобятся);
утверждаются региональные программы капремонта (какие дома и в какие сроки должны быть отремонтированы);
утверждается порядок контроля за движением средств, собираемых на капремонт.

Важное примечание : если ваш дом должен быть отремонтирован в конкретный срок, перенести этот срок на более поздний нельзя (часть 4 статьи 168 ЖК). То есть, если, например, по программе лифты в вашем доме должны отремонтировать в 2015 году, откладывать ремонт на более поздний срок – незаконно! Исключением может являться разве что решение общего собрания собственников по вопросу переноса ремонта.

Такие нормативные акты публикуются открыто на сайтах субъектов РФ.

Что такое фонд капитального ремонта многоквартирных домов

Это материальная база, направленная на проведение в будущем капитального ремонта. Складывается она из взносов. Взносы платятся каждым собственником квартир и нежилых помещений в доме, а минимальный размер устанавливает областная законодательная власть. Меньше установленного размера платить нельзя, а вот больше – пожалуйста, если так решило общее собрание ТСЖ или ЖСК (ЖСПК).

Взносы обязаны платить все собственники помещений в доме по истечении 8 месяцев со дня официальной публикации региональной программы капремонта, в которую включён ваш дом. Если решение о проведении ремонта принималось на общем собрании, то со дня, указанного в решении.

Важно!
Формировать фонд капремонта конкретного ТСЖ (или кооператива) можно двумя путями (статья 170 ЖК):

перечислять взносы региональному оператору, с которым необходимо заключить договор (это некоммерческое юридическое лицо, созданное областной администрацией);
перечислять взносы на собственный специальный счёт (деньги с него пойдут только на ремонт вашего дома и никуда более).

Если до вступления в силу изменений в Жилищный кодекс (до конца 2013 года) спецсчёт ТСЖ не был создан, средства на капремонт автоматически стали направляться как раз региональному оператору.

Платим региональному оператору

Региональный оператор – это организация, которая собирает деньги на ремонт и проводит его. А очерёдность устанавливается администрацией субъекта РФ, которая и создаёт регионального оператора. В одном конкретном субъекте РФ может быть создано несколько операторов, например, по районам области.

Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов – это денежная масса, поступающая от собственников квартир на капремонт региональному оператору. Логически рассуждая, можно сделать вывод о противоречии такого сбора средств законодательству РФ. Вы ведь обязаны содержать свой дом, а не чей-то чужой! А в фонд регионального оператора поступают средства со всего региона или района.

По общему правилу чиновники разрешили использовать средства вашего ТСЖ на ремонт другого дома, ведь график утверждён программой.

А тогда как не платить взносы на капитальный ремонт? Судебной практикой показаны расхождения в законодательстве, чему яркий пример:

Истец потребовал признать незаконным начисление взносов на капитальный ремонт и взыскать с управляющей компании (УК) деньги, уплаченные им в качестве таких взносов. Суд признал правоту истца и присудил вернуть все уплаченные взносы на капремонт.

Основания у судьи такие:

решение общего собрания о проведении капремонта не принималось и размер взносов не устанавливался, хотя согласно статьи 44 ЖК, решение о проведении ремонта относится к компетенции общего собрания;
управляющая компания не предлагала провести капремонт в конкретный срок;
в договоре с УК прописано, что срок проведения капитального ремонта и размер платежей устанавливается дополнительным соглашением на основании решения общего собрания, которое фактически не подписывалось;
представитель УК утверждал, что произведён капитальный ремонт крыши, но расходы на ремонт крыши отнесены судом к расходам на содержание жилья, так как не было соглашения о проведении капремонта, а за содержание жилья жильцы платят отдельно.

Случаев взыскания незаконно выплаченных средств много, здесь представлен один из таких и аналогией не является. Ведь каждый случай индивидуален.

Кстати – найдите на сайте областной администрации нормативы взносов на капремонт и сравните с теми цифрами, что указаны в квитанции. Нашли расхождение в бо́льшую сторону? Обращайтесь в суд!

Платим на свой счёт

Этот вариант формирования фонда капремонта предпочтительнее для ТСЖ или кооператива, ведь капремонт теперь не привязан к плану чиновников, а, следовательно, отремонтировать дом можно куда раньше. Ремонт может выполняться управляющей компанией или любой другой организацией, по решению общего собрания.

Кроме того, банк только тогда заплатит подрядчикам за работы, когда ему предоставят акт приёмки выполненных работ.

Следует отметить, что ТСЖ, перечислявшее деньги на капремонт региональному оператору, может выйти из него в любое время и открыть собственный спецсчёт. Если дом ещё не отремонтирован, деньги переведутся на спецсчёт, а если ремонт произведён и денег не хватило, то ТСЖ сначала обязан погасить долг перед региональным фондом, а потом уже выходить.

Специальный счёт может быть открыт только на основании протокола решения общего собрания (статья 175 Жилищного кодекса) на имя:

ТСЖ (или кооператива);
управляющей компании.

Размер взносов на капремонт не должен быть меньше установленного областной законодательной властью.

В фонд капремонта можно перечислять деньги, полученные ТСЖ в качестве доходов, например, от сдачи в аренду помещений (4 часть 169 статьи Жилищного кодекса), тем самым можно уменьшить взносы жильцов. Но делать это можно, опять таки, на основании решения общего собрания.

Если законодательной властью установлен минимальный размер фонда капремонта, а он уже достигнут, решением общего собрания может быть приостановлена выплата взносов (ч.8 статьи 170 Жилищного кодекса).

Поддержка капитального ремонта государством

Программы государственной поддержки на проведение капремонта публикуются открыто на сайтах областных администраций. В соответствии со статьёй 191 Жилищного кодекса финансовая поддержка может быть оказана:

ТСЖ (кооперативам);
управляющим организациям;
региональным операторам.

Поддержка предоставляется вне зависимости от того, каким образом формируется фонд капремонта – перечислением региональному оператору или на собственный специальный счёт.

Илья ФЕЛЬДМАН

Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ и ЖСК, для формирования фонда капитального ремонта могут использовать один из двух способов:

Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. При этом владельцами специального счета, как правило, становятся сами ТСЖ и ЖСК;

Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

В домах, управляемых управляющими организациями, используется только второй способ.

В табл. 1 приведены бухгалтерские операции, которые могут совершаться при использовании специального счета.

В табл. 2 приведены бухгалтерские операции при использовании счета регионального оператора.

Таблица 1.

Использование специального счета

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит	Норма ЖК РФ
	76-1	86-1	ст. 169, ч. 1
2. Начислены собственникам проценты (пени) в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов	76-1	86-1	ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 5
3. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли		76-1	ст. 169, ч. 4
4. На специальный счет перечислена часть прибыли в соответствии с п. 3			ст. 169, ч. 4
5. Взносы собственников поступили на специальный счет		76-1
6. На специальный счет поступили проценты (пени), начисленные в п. 2		76-1
7. В фонд капитального ремонта поступили проценты банка за пользование средствами специального счета		86-1	ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 6
8. Поступили средства из бюджета в качестве меры государственной поддержки капитального ремонта		86-2	ст. 191
9. Получен кредит (заем) в связи с недостатком средств в фонде капитального ремонта		66, 67	ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2
10. За счет будущих взносов собственников увеличен фонд капитального ремонта для покрытия кредита (займа)	76-2	86-3	ст. 177, ч. 1, п. 2
11. Образован резерв для финансирования капитального ремонта в соответствии со сметой на ремонт	86-1, 86-2, 86-3
12. Начислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта			ст. 177, ч. 1, п. 1
13. Перечислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта			ст. 177, ч. 1, п. 1
14. На специальный счет поступили взносы собственников, достаточные для покрытия долга по п. 9		76-2
15. Со специального счета уплачен долг по кредиту (займу)	66, 67		ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2
16. Перечислены денежные средства на счет регионального оператора при изменении способа формирования фонда капитального ремонта	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 4
17. Зачислены на специальный счет денежные средства, поступившие от регионального оператора, при изменении способа формирования фонда капитального ремонта		86-1	ст. 177, ч. 1, п. 4
18. Списано комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 6
19. Со специального счета перечислены денежные средства в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 7

В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ средства, поступающие товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу на формирование резерва на проведение капитального ремонта общего имущества, представляют собой целевые поступления. Поэтому в табл. 1 указанные средства отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» по видам поступлений.

Движение денежных средств на специальном счете отражается с использованием счета 55 «Специальные счета в банках».

Счет 76-2 (операция 10) используется для увеличения фонда капитального ремонта, отражаемого по кредиту счета 86-3, за счет дебиторской задолженности - будущих взносов собственников в случае получения кредита (займа), необходимого для производства капитального ремонта.

Сумма средств, предназначенных для финансирования конкретного капитального ремонта согласно смете по договору подряда, аккумулируется по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов» путем дебетования каждого из субсчетов счета 86 «Целевое финансирование» пропорционально остаткам на указанных субсчетах.

В соответствии с нормой ч. 2 ст. 177 поступления, отраженные в п.п. 6 и 7 табл. 1, не образуют объекта налогообложения.

Если ТСЖ создано в нескольких многоквартирных домах, то, согласно ч. 4 ст. 175 ЖК РФ, для каждого дома в банке надо открыть отдельный специальный счет, а в бухгалтерском учете к счету 55 «Специальные счета в банках» - отдельный субсчет.

Таблица 2.

Операции в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) и управляющей организации при использовании счета регионального оператора

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит	Норма ЖК РФ
1. Начислены собственникам ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта	76-1	76-2	ст. 169, ч. 1
2. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли ТСЖ (ЖСК)		76-1	ст. 169, ч. 4
3. Отражено перечисление собственниками взносов региональному оператору	76-2	76-1
4. Региональному оператору перечислена часть прибыли для случая п. 2	76-2

При использовании счета регионального оператора ежемесячные взносы на капитальный ремонт поступают от собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно на счет регионального оператора (минуя счета ТСЖ, ЖСК, управляющей организации). По этой причине в табл. 2 отсутствуют операции, аналогичные операции 5 в табл. 1. Но ТСЖ, ЖСК, управляющие организации должны контролировать процессы начисления и уплаты взносов собственниками помещений домов, находящихся в их управлении. Для этой цели в бухгалтерии ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций должны поступать сведения о начислении и фактической уплате взносов (операции 1 и 3 табл. 2). Кредитовое сальдо по счету 76-2 отражает задолженность собственников по уплате взносов. Операции 2 и 4 появляются при наличии у ТСЖ, ЖСК или управляющей организации возможности покрыть часть долга собственников за счет имеющихся доходов от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме или иных доходов.

Номера субсчетов в таблицах являются условными. Бухгалтер вправе устанавливать номера субсчетов согласно рабочему плану счетов, принятому в учетной политике организации.

Материалы