Организация работы регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор? Может ли специальный счет ТСЖ быть депозитным

- Что такое фонд капитального ремонта общего имущества?

Фонд капитального ремонта - аккумулируемые в специальном порядке финансовые средства, которые формируются из взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Хорошие менеджеры по недвижимости хранят отличные отчеты о застройке, строительстве и обслуживании объектов. Это позволяет менеджеру предвидеть надвигающиеся потребности и связанные с этим затраты. Благодаря знанию освобождения арендаторов и естественных циклов бюджет с целью восстановления и модернизации может быть создан с большей определенностью. До тех пор, пока общие затраты не превысят требования к ежегодным резервным запасам; комплекс не должен будет окунаться в операционные фонды для оплаты этих замен.

Преимущества специальных счетов

В целом, это ключ к созданию двух разных бюджетов для комплекса. В одном бюджете рассматривается использование запасных запасов, в то время как другое касается регулярного обслуживания. Ниже приведена простая таблица, которая разделяет два типа операций свойств.

- Виды способов формирования фонда капитального ремонта?

Жилищный Кодекс Российской Федерации еще в декабре 2013 года возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность формирования фондов капитального ремонта общего имущества. Сейчас в Челябинской области началась активная фаза реализации этого положения кодекса.
При этом Жилищный Кодекс в статье 170, часть 3 определил, что собственники могут сформировать фонд капитального ремонта многоквартирного дома всего двумя способами.
Первый из них, - это перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
Второй предусмотренный способ, - это перечисление взносов на капитальный ремонт на счет Регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении Регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора).
А выбирать их надо потому, что право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит исключительно собственникам помещений в многоквартирном доме. Так трактует Жилищный Кодекс РФ.

Это включает внутренний труд для управления и проведения регулярного технического обслуживания. Естественно, интенсивный и последовательный график обслуживания сокращает долгосрочные затраты на замещение капитальных затрат. Эти комплексы с трудолюбивым, хорошо осведомленным обслуживающим персоналом могут легко поддерживать общие затраты на единицу вниз по сравнению с комплексами, использующими внешние ресурсы. Большие комплексы имеют экономию в масштабе, чтобы снизить стоимость единицы.

Это делает математический смысл. Основными элементами для замены являются ковер и винил каждые пять лет и приборы каждые 10 лет. Независимо от того, что, даже если комплекс не использует все резервные резервные фонды, это не означает, что комплекс отказался от своих прав на средства. Это просто увеличивает баланс резервного фонда резерва, удерживаемый залогодателем. Это верно, потому что выручка проводится в пользу комплекса.

- Что такое специальный счет?

Специальный счет - счет, открытый в кредитной организации, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами, находящимися на счете, и предназначенный для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Он проводится в форме наличных денег. Большинство операций по аренде жилья сообщают о наличии отдельного текущего актива, называемого целевыми фондами. Организационная структура выглядит так. Все средства, удерживаемые залогодателем, хранятся в интересах комплекса. Это ничем не отличается от тех средств, которыми располагает комплекс в интересах арендаторов. Первоначальная запись в основном является дебетом для замещающих резервов и кредитом либо наличными, либо долговременной ипотечной запиской в зависимости от источника средств.

- Счет у Регионального оператора или «общий котел»?

Это аккумулирование взносов собственников на капитальный ремонт на счете Регионального оператора. На счет Регионального оператора поступают средства со всех домов Челябинской, которые решили накапливать средства в «общем котле». С общего счета, деньги, накопленные всеми домами, Региональный оператор тратит на капитальный ремонт этих домов, согласно очередности, но в рамках одного муниципального образования. Это значит, что например, средства накопленные собственниками города Златоуста, не могут быть потрачены на капремонты в городе Челябинске и т.д.
Общий котел подходит для всех домов, но прежде всего старых, ремонт которым требуется в первую очередь, а жители не в состоянии собрать сразу крупную сумму или привлечь заемные средства.

По мере того как каждый платеж по кредиту производится, резервы замещения увеличиваются с дебетовой записью на сумму, связанную с этим элементом платежа по кредиту. Чтобы узнать стоимость платежа по кредиту для соответствующих частей, залогодатель обычно предоставляет разбивку с купоном на оплату кредита.

Запланированный платеж разрешен для расходов, связанных с поддержанием или улучшением капитала, как указано в условиях займа. Помните, что большинство владельцев залогодержателей возмещают только один раз в год. Большинство операций по аренде жилья используют модифицированный отчет о прибылях и убытках для определения денежных средств и расходов по начислению для всех сложных операций, включая капитальные затраты.

- Кто контролирует расход средств из «общего котла»?

За расходованием средств из «общего котла», за прозрачностью деятельности Регионального оператора следит попечительский совет Регионального оператора, куда входят представители органов власти, законодательного собрания, общественности. Закон защищает деньги от нецелевого использования и возможных злоупотреблений.
Но даже если вдруг подобное случится, субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение Региональным оператором обязательств перед собственниками несет Правительство Челябинской области.

Последний раздел области расходов отчета о прибылях и убытках называется стоимостью капитала и включает в себя следующие позиции. Это относится к тем издержкам, которые допускаются условиями замены резерва. Это позволяет руководству понять, сколько наличных средств использовалось на сегодняшний день для поддержания недвижимости в ее первоначальном состоянии.

До подготовки окончательных отчетов на конец года эти расходы на содержание капитала переносятся в основные фонды в качестве улучшений в недвижимость. График завершен за год, а также составлены графики амортизации. для этих расходов на содержание капитала рассчитывается и вводится в качестве заключительной записи на конец года.

- В чем разница между способами формирования фонда капитального ремонта?

Если деньги будут копиться на счете Регионального оператора, то обязанность сбора средств и проведения капремонта ложатся на Регионального оператора, а это начисление платы, выставление квитанций, сбор средств, контроль перечислений взносов собственниками каждой квартиры, заказ и подготовка проектно-сметной документации, выбор подрядчиков по конкурсу, заключение с ними договоров, уведомление собственников за шесть месяцев до начала капремонта и контроль самого капремонта.
Если собственники выбирают специальный счет дома, всей организацией процесса им нужно заниматься самостоятельно либо с привлечением профильных организаций.

Документы для пунктов обслуживания капитала отправляются в ипотечную компанию для утверждения. Итак, что произойдет, если комплекс не получит все свои деньги? Как указывалось ранее, средства находятся в доверительном управлении в интересах комплекса. В терминах примечания определяются различные возможные результаты. Большинство примечаний требуют минимального баланса для защиты ипотечного кредитора в случае дефолта; по сути, у них были бы средства для ремонта.

Любые излишки средств переносятся на следующий период времени и могут быть использованы для возмещения в то время. Для некоторых условий требуется постоянно увеличивающийся минимальный баланс в каждом текущем году, обычно 2-5% в год. В принципе, предложение о инфляционной защите.

- Может ли быть владельцем спец. счета управляющая организация?

Если дом находится в управлении Управляющей компании собственники жилья могут выбрать способ накопления средств на капитальный ремонт - специальный счет. В этом случае владельцем спецсчета, до конца 2014 года, будет Региональный оператор. Соответственно и открывать данный специальный счет будет Региональный оператор. Управляющая организация согласно законодательству не может быть владельцем специального счета для накопления средств на капремонт дома. А значит – открывать спецсчет не имеет права. Совет дома также не может быть владельцем специального счета. Это не юридическое лицо.
С 1 января 2015 года в силу вступают поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым в случае управления многоквартирным домом Управляющей организацией собственники помещений могут выбрать владельцем спецсчета Управляющую компанию, но не ранее 1 января 2015 года. В данном случае собственники МКД, желающие сменить владельца спецсчета, должны собрать собрание собственников, на котором примут решение о смене владельца, отдадут протокол собрания Региональному оператору и в течении 1 месяца владелец спецсчета будет изменен.

Запасные резервы - это финансовый инструмент, используемый для поддержания, ремонта и модернизации основных фондов в отрасли аренды жилья. Деньги выделяются каждый месяц в качестве части ипотечного платежа и удерживаются в доверительном управлении в пользу единиц аренды недвижимости. Комплексные операции направлены на возмещение фактических затрат, понесенных для объектов поддержания капитала.

Условия займа с владельцем ипотеки требуют минимального остатка в доверительном управлении от имени комплекса. Целевой фонд увеличивается в стоимости с каждым сделанным ипотечным платежом. Любой доступный остаток используется для возмещения фактических понесенных расходов.

- Кто может быть владельцем специального счета?

Владелец специального счета – юридическое лицо, на имя которого открыт специальный счет:
1. Товарищества собственников жилья (ТСЖ);
2. Жилищные кооперативы (ЖК, ЖСК);
3. Специализированные потребительские кооперативы;
4. Региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе Регионального оператора в качестве владельца специального счета:
5. С 1 января 2015 года владельцем специального счета могут быть Управляющие организации.

Кнопка пожертвования находится прямо вправо. Их называют обычными расходами на строительство и потому, что они «обычны» для всего консорциума. Зарплаты менеджеров, включая социальные сборы. Чистящие элементы и изделия. Расходы на электроэнергию, воду и газ здания.

Техническое обслуживание лифтов и водяного насоса. Другие расходы, такие как наблюдение, кабельное, обслуживание пула. Обычный и периодический. Плата администратора. Платежи за социальное страхование для персонала здания. Затраты на топливо и электроэнергию.

Техническое обслуживание или «обслуживание» лифтов и другого оборудования. Чистящие и осветительные элементы. Расходы на ремонт, которые не могут быть отремонтированы на ежемесячной основе в зданиях, если они не заменяют материалы или элементы, составляющие активы консорциума.

Может ли быть владельцем специального счета на капитальный ремонт Жилищный кооператив, управляющий не одним, а тремя многоквартирными домами? ЖК РФ на этот счет не дает конкретных указаний, как по ТСЖ.

В ЖК РФ не установлены ограничения для жилищного кооператива в части открытия специальных счетов нескольким МКД, управление которыми осуществляется таким ЖК.
При этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капремонта только на одном спецсчете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капремонта только в одном многоквартирном доме.
Таким образом, в случае принятия собственниками решения о формировании фонда капремонта на специальном счете и выборе в качестве владельца такого счета жилищного кооператива, то жилищный кооператив открывает отдельный специальный счет для каждого многоквартирного дома.

Как следует из названия, представляют собой расходы, направленные на инновации или улучшение общего здания, адаптацию его к юридическим изменениям, замену машин или структурных элементов, которые стали неэкономичными или устаревшими. Они включают в себя окраску имущества или внутренний или внешний ремонт полностью или частично, а также ремонт больших перерывов, которые превышают обычные расходы на техническое обслуживание. Ваш платеж должен быть разрешен собранием владельцев с большинством голосов, которое требует в каждом случае регулирования совместного владения зданием.

- Какой банк может открыть спецсчет для конкретного дома? Как и где это можно узнать?

Не каждое кредитное учреждение в стране может открывать спецсчета для формирования фонда капремонта. Согласно Жилищного кодекса РФ Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, на своем официальном сайте в сети «Интернет».

Могут также быть расходы, которые не устанавливаются каждый месяц и могут быть экстраординарными в какой-то момент, но не считаются экстраординарными как прецеденты, например, изменение газопровода. Администратор не обязан собирать их дифференцированным образом и считается общим.

Принимая во внимание вышеизложенные определения, любые расходы на техническое обслуживание являются обычными, которые не могут быть урегулированы как экстраординарные. Прецедентное право это понимало. Выражение общих расходов означает затраты всех, то есть необходимые расходы на содержание здания, аранжировки и т.д. подобно тому, как есть общие части, есть общие расходы, и это слово понимается как относящееся к консорцистам. Теперь чрезвычайные расходы также являются общими расходами, и они противоречат обычным расходам.

- Может ли банк предложить собственникам дополнительный доход от накоплений на спецсчете?

Банки могут предлагать собственникам жилья дополнительный источник формирования фонда капитального ремонта за счет начисления процентов на остатки денежных средств на специальном счете, например:
- начисление процентов на неснижаемый остаток средств на счете (в дополнительном соглашении фиксируются сумма, срок размещения, процентная ставка, периодичность выплаты процентов – ежемесячно или в конце срока);
- начисление процентов на среднемесячные остатки на счете (в дополнительном соглашении фиксируется минимальный среднемесячный остаток, процентная ставка зависит от суммы фактического среднемесячного остатка, периодичность выплаты процентов – ежемесячно).

Судебное решение обжаловало частично отклоненное исполнение за присвоение общего значения обычного. Но это не значит закон. Прихожая или лифт являются общими частями, и если вам нужно их исправить, будут общие расходы. То, что они являются обычными или постоянными, разрешает только сказать, что они являются экстраординарными, но не отрицать их характера общих расходов и отрицать их исполнение.

Установив различия, контракты, которые владельцы заключают с третьими сторонами, полностью чужды консорциуму, единица является той, которая должна, то есть безразлична, кто занимает подразделение, или что говорится в контракте о том, кто должен оплачивать расходы.

Будет ли списание комиссионного вознаграждения осуществляться за счет средств фонда капитального ремонта? Если нет – то из каких средств?

Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету могут совершаться, в том числе операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.
Уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например, средства фонда капремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами

Администратор помещает их в коллекцию, и кто бы он ни был, он должен заплатить то, что помещено в коллекцию. Речь идет об арендодателе с арендатором, о том, как они установили пропорции, подлежащие выплате. В городах есть здания, которые имеют автобиографическую ценность, потому что даже когда они больше не присутствуют, они выживают в коллективной памяти. И дело в том, что есть работы, которые, не обладая большими архитектурными ценностями, со временем приобретают культурную ценность.

Это не было ссылкой на современные здания, и если проанализировать их с классическими эстетическими категориями или рационализмом, то оставим достаточно, чтобы желать объемно. На исчезнувшем здании Аляски на углу 23 и М, соседи сказали, наполовину шутя, наполовину серьезно, что он не разваливается, а куски.

- Какие нужны документы для перечисления средств со специального счета?

Статьей 177 Жилищного кодекса РФ установлено, что:
Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту, при предоставлении:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
2) договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
3) акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса в размере не более чем 30 % от стоимости услуг и (или) работ по договору.
Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о заключении кредитного договора, договора займа с банком, займодавцем с указанием банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;
2) кредитного договора, договора займа.

Здание Аляски с эклектичной архитектурой имело пять этажей и более 50 квартир с четырьмя или пятью комнатами. Некоторые из них стали кварталами. В течение десятилетия 90 года снова упоминался предмет бюджета, а некоторые соседи были переданы в сторону Гаваны Востока. Половина здания была занята, ожидая решения в будущем, которое было встревожено заинтересованным делегатом от избирательного округа.

У всех есть время, когда можно это исправить. Если время будет разрешено, то его экономически не стоит восстанавливать, - предупредил архитектор Марио Коюла, который выиграл Национальную премию за культурное наследие за всю жизнь, незадолго до своего смерть.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве владельца специального счета Регионального оператора, то кто будет выбирать банк, в котором будет открыт данный счет? Собственники смогут иметь влияние на выбор банка (процент ставки и т.д.) или все решит за них Региональный оператор?

Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Если владельцем спецсчета определен Региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет, или эта кредитная организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение Регионального оператора.

Также Национальная премия архитектуры Хосе Энрике Форнес Бонавиа выразила свою озабоченность уникальным свидетелем собственности на досовременном этапе Рампа. Я бы сделал невыразимое, потому что здание Аляски не было разрушено. Разумеется, меры должны были быть приняты 40 лет назад, когда они начали ухудшаться. Фактически, здание не было чем-то ярким, но оно создало рамку, которая придавала атмосфере место.

В упомянутых статьях архитекторов Изабель Риголь и Анджела Рохас говорится, что в этом случае можно было бы оставить знак, память, возможно, знак. Что-то, какое бы оно ни было, послужило бы свидетелем того, что означало Аляска. В этом смысле вклад профессора Форнеса основывается на Аляске нужно было сохранить. Не только фасад, как это было сделано в других случаях, но и здание, которое было бы более экономичным. Он, должно быть, изменил свое использование, найдя альтернативы на определенных этажах на основе серьезного анализа.

Может ли собственник помещения в многоквартирном доме получить информацию о состоянии фонда капитального ремонта, сформированного на счете Регионального оператора?

По запросу собственника помещений в многоквартирном доме, лица, ответственного за управление этим многоквартирным домом (ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, управляющей организации), и лица, наделенного соответствующими полномочиями при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме, Региональный оператор предоставляет сведения о:
размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов;
размере средств, направленных Региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
размере задолженности за оказанные услуги и (или)выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

- Как будет производиться учет фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора?

Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Также формируется и адресный баланс дома.

- Может ли специальный счет ТСЖ быть депозитным?

Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по за¬числению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества соб¬ственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно к спецсчетам Жилищным кодексом РФ предъявляются особые требования по сохранности средств, расходованию средств, предоставлению информации по счету, поэтому взносы на капитальный ремонт не могут размещаться на банковских счетах с иным назначением.

- Можно ли изменить способ накопления взносов на капитальный ремонт?

Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о прекращении формирования фонда капремонта на счете Регионального оператора и формировании этого фонда на специальном счете вступает в силу через два года после его направления Региональному оператору.
В свою очередь решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда на счете Регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления этого решения владельцу специального счета.
Договор специального счета с кредитной организацией (банком) может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
При этом остаток денежных средств, при закрытии специального счета, перечисляется по заявлению владельца специального счета:
на счет Регионального оператора, в случае, изменения способа формирования фонда капремонта;
на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем МКД.
Владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств, в течение десяти дней после получения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если в этот срок, владельцем специального счета, не расторгнут договор специального счета, либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, любой собственник помещения в многоквартирном доме, или Региональный оператор (в случае, если собственниками принято решение об уплате взносов на счет Регионального оператора), вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет Регионального оператора.

Если собственники сначала решили копить деньги на капремонт на счете Регоператора, а со временем захотели перейти на спецсчет, сохранятся ли их средства?

Деньги сохранятся. Допустим, в 2017 г. собственники приняли решение перейти на спецсчет, до этого два года копили на счете Регионального оператора. Все деньги, которые перечислили собственники, вернут, - переведут на спецсчет. При смене счета Регионального оператора на специальный счет, Региональный оператор перечислит накопленные средства через два года. Отсрочка предусмотрена законом для того, чтобы не возникло проблем с финансированием капремонта других домов, у Регоператора счет коллективный, и деньги работают, а не лежат в банке. Кроме средств, Регоператор также передаст собственникам реестр собственников с «историей платежей» сформированной в отношении каждого собственника.

- Обратный вариант: со специального счета к Региональному оператору?

Если организация, которую наняли собственники, не ведет должным образом претензионную работу, т.е. не предпринимает попыток взыскать накопившуюся задолженность, это не понравится добросовестным собственникам. Они будут понимать, что деньги на капремонт не копятся в тех объемах, в которых должны. Можно заключить договор с другой компанией. Но есть еще один путь: со специального счета можно перейти к Региональному оператору. Причиной также может стать большое количество должников. Может возникнуть ситуация, при которой ими просто некому будет заниматься. Региональный оператор выполняет эту задачу. В данном случае перевод средств осуществляется в течение месяца со дня оформления всех необходимых документов.

- Можно ли менять владельца специального счета?

Такой вариант тоже предусмотрен. Если организация, которую выбрали собственники изначально, в качестве владельца счета не устраивает, можно изменить свое решение. Причины могут быть разные. Например, ТСЖ или ЖСК ликвидируется. Или другой пример: с 1 января 2015 года владельцем специального счета может быть управляющая компания. Если она осуществляет формирование фонда капитального ремонта: начисление взносов, формирование и доставку квитанций, претензионную работу, то конечно логично и удобно, чтобы она осуществляла и взаимодействие с банком.
Необходимо учитывать обстоятельства:
Первое: все рассматриваемые варианты оформляются протоколом общего собрания собственников.
Второе: они реализуемы в случае отсутствия задолженности перед подрядчиком за произведенные работы или перед банком за кредиты, которые собственники привлекали для производства работ.

А если люди выбрали специальный счет, владельцем которой будет управляющая компания или ТСЖ, кто будет доплачивать этим организациям за дополнительную нагрузку?

Главная особенность специального счета, это то, что собственность владельцев помещения – фонд капитального ремонта, никому не доверяется. Фонд капремонта принадлежит собственникам! А свою собственность мы всегда содержим сами. Для Управляющих организаций это будет дополнительная нагрузка, им придется нанимать отдельного бухгалтера, так как надо будет печатать и распространять квитанции, данная услуга стоит дополнительных денег. Плюс еще нужна сформированная база данных. Но для Управляющих компаний это знакомая работа. Оцениваются эти услуги в размере 6-8% от суммы уплаченных взносов. А для ТСЖ или ЖСК этот вопрос вообще не стоит, - они давно на самообеспечении.

Каким образом средства фонда капитального ремонта, формирующегося на специальном счете, защищены в случае банкротства банка, отзыва у банка лицензии?

В соответствии с частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.
Данной нормой законодатель минимизировал риски потери средств фонда капитального ремонта, формирующегося на специальных счетах.

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

сумму ежемесячного взноса
список услуг и/или работ
сроки проведения
владельца специального счета
банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы . В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ . Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ . А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону , которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!