Внесение платы за нежилое помещение и коммунальные услуги. Нежилое помещение в многоквартирном доме. Договорные отношения между собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме ТСЖ
СОБСТВЕННИК НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ УЧАСТВУЕТ В СОДЕРЖАНИИ
ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества. Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 ?
Важная причина для рассмотрения резолюций Ассамблеи владельцев единиц
При толковании фразы «важная причина», используемой в цитированном положении, поэтому можно извлечь из определения понятия «важный вопрос», который стал установившейся практикой в применении раздела 11 (3) третьего закона о собственности на жилища и вывел, что важно причина рассмотрения резолюции, принятой Ассамблеей, дается, если решение, о котором идет речь, вынес решение по вопросу, непосредственно затрагивающему либо юридический статус самих владельцев единиц, либо сущность объекта их имущества с точки зрения цели его использования.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения). Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.
Вопрос о привлечении средств к Фонду фундаментальных средств не может рассматриваться как вопрос, непосредственно затрагивающий юридический статус владельцев паев или сущность предмета их собственности с точки зрения цели его использования, если только в конкретном случае это увеличение не является экстремальным.
Наложение обязанности на проведение собрания собственников
Если бы сообщество не могло навязывать обязательство провести конгрегацию, тем более вероятно, что суд не смог бы определить своим решением, что важно обсуждать или даже решать на таком собрании. При изменении здания, расположенного в заповедной зоне, необходимо соблюдать обязательное мнение государственного органа по охране памятников. Если владелец изменяет здание, вина за административное правонарушение автоматически не может быть отнесена к ассоциации владельцев устройств просто потому, что изменение здания коснулось общих частей здания.
Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом). В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-“уклонистом» отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ. А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.
Заявление о признании недействительным решения собрания собственников
Его происхождение - это когда владелец подразделения узнал или узнал о решении собрания. В это время, когда решение принимается владельцем, присутствующим на собрании, это момент, когда решение было принято Ассамблеей, поскольку заявитель узнал о решении Ассамблеи на эту дату. Поэтому срок подачи ходатайства суда начинается с даты проведения Собрания, а не до даты, на которую были поданы протоколы Ассамблеи.
Проблема безвозмездного обогащения, полученная с использованием общих частей дома
Общие суды нарушают право на защиту имущественного права и справедливое судебное разбирательство в соответствии со статьей 36 (1) в сочетании со статьей 11 (1) Устава основных прав и свобод, если добросовестность приобретателя имущества не рассматривается владельцем соответствующая недвижимость зарегистрирована лицом, передавшим право собственности. Такая процедура противоречит статье 89 (2) Конституции Чешской Республики в свете устоявшегося юридического заключения Конституционного суда, в соответствии с которым вопрос о конфликте имущественных прав и праве собственности учитывается при оценке спора о праве собственности на недвижимое имущество, полученное от несанкционированного имущества. защита добросовестности в правовых отношениях; в противном случае общая судебная процедура противоречит требованию защиты таких конституционных ценностей, как уважение прав и свобод других юридических лиц или, в более общем смысле, ценность общественного порядка.
Такова позиция управляющих.
А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения?
Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества. Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений. Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008) .
Поэтому в отношении положений статьи 4 в сочетании со статьями 83 и 89 (2) Конституции Чешской Республики разрешается обжаловать любое решение апелляционного суда о прекращении апелляционного производства, если оспариваемое решение зависит от решения материальной или процедурной проблемы права, связанные с защитой основных прав и свобод, в которых Апелляционный суд отступил от установленной практики принятия решений апелляционного суда, Конституционный суд является либо вопросом, который не был разрешен Апелляционным судом или Конституционным судом, либо решен апелляционным судом по-другому или решен апелляционным судом в порядке отступления от решения Конституционного суда, либо если юридический вопрос касающихся защиты основных прав и свобод, если иное не предусмотрено решением Конституционного суда, подлежащим исполнению.
Иногда собственники нежилых помещений утверждают, что в управление компании передавались только жилые (а не встроенно-пристроенные) помещения многоквартирного дома. Однако это идет вразрез с положениями жилищного законодательства, поскольку в управление одной компании передается весь многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества (Постановление ФАС ПО от 17.08.2010 по делу N А55-13567/2009) .
Недопустимо, чтобы общие суды не учитывали существование другого юридического мнения Конституционного суда с учетом статуса Конституционного суда в качестве судебного органа по защите конституционности в соответствии со статьей 83 Конституции Чешской Республики. свободы по смыслу статьи 4 Конституции Чешской Республики, а также обязательные для исполнения решения Конституционного суда в соответствии со статьей 89 (2) Конституции Чешской Республики.
Решение об увеличении авансов в фонд ремонтщиков влияет на имущество владельцев единиц в том смысле, что они будут платить за этот титул больше, чем в прежние времена; однако нельзя упускать из виду, что это просто «увеличение» авансов и возможных расходов из таких средств будет иметь возможность влиять на владельцев жилищных единиц путем голосования по конкретным событиям, связанным с домом, которые будут обсуждаться на будущих заседаниях и которые не могут даже исключить важные вопросы. Автор согласен с тем, что противоположное толкование неизбежно приведет к тому, что практически любое решение Ассамблеи будет важным вопросом, содержание которого будет обязанностью владельца жилищной единицы пользоваться обществом.
Кроме того, действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома его отдельными объектами и обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (Постановление ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010) .
Решение общего собрания собственников помещений в доме об исключении из состава общего имущества встроенно-пристроенной офисной части дома не является документом, подтверждающим, что пристроенное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости вне связи с многоквартирным домом. Следовательно, собственнику помещения придется оплачивать расходы на содержание общего имущества дома (Постановление ФАС УО от 15.11.2010 N Ф09-8692/10-С5) .
Решение по важному вопросу в соответствии с разделом 11 (3) Закона о собственности на жилье
Поэтому, если резолюция затрагивает финансовую сферу владельцев единиц, это, по сути, резолюция, связанная с обычной администрацией дома. Судимое решение собрания владельцев жилищных единиц, которое решило провести общую ревитализацию дома и его финансирование в форме получения кредита от денежного учреждения на сумму 4, 7 млн. Чешских крон.
Вышеприведенные выводы будут сделаны, несмотря на то, что внесение декларации владельца, а также внесение имущественных прав заявителей в оспариваемое жилье произошло до января. В пользу арендатора квартира обеспечена защитой в форме преимущественного права на единицу при ее первой передаче, которая прекратится, если арендатор не примет предложение в течение шести месяцев с даты его вступления в силу. Законодатель настоящим устанавливает в условиях преимущественного права право материального сохранения преимущественного права на покупателя, даже если вещь была приобретена кем-то другим.
В другой же ситуации суд признал, что фундамент, стены, перекрытия, кровля, наружные окна, система коммуникаций пристройки не являются общедомовым имуществом на основании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, и поэтому отказал управляющей организации в иске к собственнику пристройки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 N 09АП-17129/2009-ГК, оставленное без изменения Постановлением ФАС МО от 28.01.2010 N КГ-А40/14703-09).
Причина приобретения не является существенной, так как право покупателя существует как в том случае, если третье лицо приобретает товар для покупки или таким образом, который приравнивается к преимущественному праву. В этом контексте покупатель может потребовать, чтобы владелец передал ему товар для соответствующего рассмотрения.
Обязательное преобразование жилого помещения в случае дефектного заявления владельца
Жилищный кооператив несет ответственность за состояние своего имущества и, следовательно, за то, что он только вставляет в регистр недвижимости такое заявление владельца, которое соответствует действительности. Несоблюдение этого обязательства жилищным кооперативом не может быть причиной того, что жилищный кооператив будет лишен обязанности заключить договор о передаче жилого помещения в соответствии с разделом 2 (2) Закона о собственности на жилье. Таким образом, выражение воли подлежащего лица передать жилую единицу может быть заменено, даже если декларация владельца содержит ошибки, согласно которым совместное владение в общих частях дома и земли было зарегистрировано в кадастре.
Зачастую собственники помещений в доме обосновывают свои возражения тем, что самостоятельно следят за чистотой земельного участка около входа в свое помещение, заключают договор с мусоровывозящей компанией, нанимают подрядчиков для ремонта фасада здания, проведения противопожарных работ, техобслуживания газовых сетей и систем вентиляции.
Владелец, являющийся членом ассоциации владельцев единиц, не может считаться владельцем, который воздерживается от голосования по решению собрания владельцев объектов. Если владелец, присутствующий на собрании, не голосует против решения, он не дает ему права подать в суд в соответствии с разделом 11 (3) Закона о собственности на жилье. Не важно, был ли владелец лично присутствовать на собрании или был представлен третьим лицом, а также причина, по которой владелец не голосовал против более позднего оспариваемого решения.
Согласие на изгиб балки без нагрузки в жилом блоке
Если владелец подразделения не модифицирует устройство, осуществляя владение каким-либо из владельцев других подразделений в доме, а также не меняет внешний вид дома, он может вносить коррективы здания - с учетом условий, установленных Законом о строительстве, - без согласия других владельцев или владельцев объектов, ед. Ограничение владельца на внутренние изменения его подразделения, которые не угрожают осуществлению права собственности другого владельца единицы и не изменяет внешний вид дома, также противоречит конституционному принципу защиты прав собственности.
Ссылаясь на эти обстоятельства, собственники нежилых помещений в доме полагают, что ничего не должны управляющей организации. Однако арбитры не всегда поддерживают такую точку зрения. Несение расходов на содержание и ремонт принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме не снимает с него обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества (Постановления ФАС ЦО от 20.07.2010 по делу N А68-2913/09, ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010).
Поэтому ответчик, чтобы изменить квартирный блок, построив барьер без нагрузки между комнатой, согласился с другими владельцами подразделений или не нуждался в согласии собрания. Такая модификация, состоящая исключительно из изменения внутренней компоновки подразделения, не влияет на других владельцев единиц, не влияет на их права, защищенные законом, и в смысле значения и цели заявления не является такой изменением важности.
Жилье как общая часть здания
Части главных вертикальных и горизонтальных структур здания - лишь некоторые строительные блоки лоджии. Тот же вывод пришел к судам, как к окнам, доступным только из одного блока и балкона. Контракт на строительство согласно Закону о собственности на жилые помещения должен иметь письменную форму, а в Разделе 18 (1) Закона его основные требования демонстративно перечислены. Контракт на строительство должен включать, среди прочего, способ управления домом и землей, в частности определение того, какие вопросы будут зарезервированы для совместного принятия решений, что со-владельцы дома представляют извне, как назначается представитель и на какое время.
Однако если будет выявлено, что собственник нежилого помещения произвел ремонт общего имущества (проведение которого входит в обязанности управляющего домом), его стоимость будет взыскана с управляющего. Так, Постановлением от 25.05.2010 по делу N А46-16598/2009 ФАС ЗСО удовлетворил встречный иск к ТСЖ индивидуального предпринимателя, оплатившего работы подрядчика по ликвидации последствий аварии на общедомовых сетях холодного водоснабжения, проходящих через помещение предпринимателя. Однако для такого исхода дела важно, чтобы работы были проведены не просто по желанию собственника. Например, в другом случае (см. Постановление ФАС ЗСО от 17.05.2010 по делу N А46-16599/2009 ) суд отказал собственнику нежилого помещения во взыскании с ТСЖ стоимости ремонта, поскольку не была доказана необходимость проведения работ вследствие неудовлетворительного состояния коммуникаций дома и неисполнения ТСЖ обязанности по содержанию и ремонту общего имущества.
Цель требования о согласовании этого требования договора строительства заключается в изменении правил совместного принятия решения совладельцем дома в течение всего строительства и их представительства извне. Однако в этом случае новый жилищный блок должен был быть построен надстройкой, на момент заключения контракта здание уже существовало и было зарегистрировано в реестре недвижимости. Его единственным владельцем был истец, и нет необходимости регулировать правила, регулирующие принятие решений и представительство совместного предприятия за его пределами, поскольку нет необходимости регулировать эти правила для разработчиков, поскольку по контракту единственным подрядчиком был ответчик.
Кроме того, нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление ФАС ДВО от 09.11.2010 N Ф03-7847/2010). Поэтому доводы собственника нежилого помещения о том, что он самостоятельно несет расходы на содержание части общего имущества, не принимаются во внимание.
Окончательно разрешить споры между управляющими компаниями и собственниками нежилых помещений, стремящимися сэкономить, должно Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10, размещенное на сайте ВАС РФ 18.12.2010. В рассмотренном в порядке надзора споре управляющая организация пыталась взыскать с собственника нежилого помещения в многоквартирном доме стоимость содержания и ремонта общего имущества в отсутствие заключенного между ними договора. Суды трех инстанций отказали компании в иске, посчитав факт оказания спорных услуг недоказанным, а методику расчета их стоимости — «непрозрачной» (Постановления ФАС УО от 26.02.2010 N Ф09-825/10-С5 , Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 N 17АП-11888/2009-ГК, Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.10.2009 N А71-9485/2009-Г3). Однако Президиум ВАС РФ рассудил иначе, отменив ранее принятые судебные акты и полностью удовлетворив требования компании.
В первую очередь суд выяснил, что управляющая организация была выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений были обязаны заключить с ней договор (п. 5 ст. 161 ЖК РФ) и исполнять его. Значит, стоимость услуг должна быть определена исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса.
Кроме того, высшие арбитры подтвердили правомерность подхода, изложенного выше: содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Последний немаловажный вывод: так как в силу правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Добавим, что сделанный вывод справедлив для всех управляющих организаций: как избранных по конкурсу, так и выбранных на общем собрании собственников помещений. Хотя во втором случае закон не обязывает собственника нежилого помещения подписать договор, он все равно должен вносить плату компании, осуществляющей управление домом.
В этой ситуации, полагаем, управляющая организация также не обязана подтверждать фактические расходы на управление конкретным домом, но должна доказать тот факт, что она осуществляет деятельность по управлению. Размер платы, исходя из которого производится взыскание, нужно определить на общем собрании собственников помещений как одно из условий договора управления многоквартирным домом. В отсутствие такого показателя традиционно применяется размер платы, устанавливаемый органом местного самоуправления (п. 3 ст. 156 ЖК РФ) .
Я, предприниматель, имею в собственности нежилое помещение в жилом доме. Водоканал предлагает заключить договор на водоснабжение как предпринимателю, хотя право собственности оформлено на меня как на физлицо и я не сообщал этой организации, что являюсь предпринимателем. Оформлять договор считаю нецелесообразным, поскольку не исключаю прекращения предпринимательской деятельности. Каким нормативным актом регулируется порядок предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, не являющимся индивидуальными предпринимателями?
Порядок водоснабжения хозяйствующих субъектов (организаций и индивидуальных предпринимателей) и граждан, не являющихся предпринимателями, регулируется разными нормативными актами. Это Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 12.02.99 № 167 (далее — постановление № 167), и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (далее - постановление № 307).
Согласно п. 1 постановления № 167 абонентом признается юридическое лицо, а также предприниматели без образования юридического лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод. Из этого же пункта следует, что указанной организацией признается предприятие, осуществляющее отпуск воды из системы водоснабжения и (или) прием сточных вод в систему канализации и эксплуатирующее эти системы.
В пункте 2 постановления № 307 сказано, что его действие распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов.
Можно предположить, что Водоканал предложил заключить договор, не зная вашего статуса, исходя из наличия у вас на праве собственности нежилого помещения. Скорее всего он считает, что это исключает регулирование правоотношений с вами постановлением № 307. По его мнению, в этом случае договор следует заключать напрямую.
Между тем из других норм постановления № 307 следует, что оно применяется и к правоотношениям, связанным с пользованием нежилыми помещениями. Так, в п. 20 предусмотрено, что при отсутствии индивидуальных приборов учета холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нем рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным согласно законодательству РФ.
Существует точка зрения, что организации и ИП, владеющие нежилыми помещениями в жилых домах, могут оформлять отношения по пользованию коммунальными услугами на основании постановления № 307. Это допустимо, когда коммунальные платежи уплачиваются не прямым поставщикам коммунальных услуг, а субъектам, управляющим жилыми домами (ТСЖ, управляющим организациям). Ее сторонники ссылаются на упоминание в постановлении № 307 нежилых помещений, но при этом отмечают, что эти хозяйствующие субъекты в любом случае должны оплачивать коммунальные услуги по тарифам, установленным для данной группы потребителей и отличным от тарифов коммунальных услуг для населения.
Мы считаем, что хозяйствующие субъекты, имеющие нежилые помещения в жилых домах, могут оформлять договорные отношения по пользованию коммунальными услугами как напрямую с их поставщиками, так и через посредников (ТСЖ, управляющие организации). Исключение - оплата ими потребляемой электроэнергии в силу прямого предписания п. 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530.
В то же время заинтересованные лица вправе настоять на заключении соответствующих договоров организациями и индивидуальными предпринимателями с непосредственными поставщиками коммунальных услуг. Приведем аргументы, которые они могут использовать при возникновении спора.
Если речь идет о водоснабжении, базовым правовым актом в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей является постановление № 167, прямо указывающее, что его положения распространяются на данные хозяйствующие субъекты. При этом правовой акт, предписывающий абонентам заключать прямые договоры с водопроводно-канализационной организацией, не предусматривает каких-либо особенностей установления договорных отношений собственниками нежилых помещений в жилых домах.
Теперь об оплате коммунальных услуг физическими лицами - собственниками нежилых помещений в жилых домах, не являющимися индивидуальными предпринимателями.
Действующее законодательство не предусматривает для данной категории лиц особого порядка установления договорных отношений и отдельных тарифов. При этом в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам упоминаются нежилые помещения. Данные обстоятельства позволяют сделать вывод, что порядок предоставления коммунальных услуг указанной категории лиц регулируется названным правовым актом.
