О взыскании имущества должника, находящегося в залоге. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество Как вернуть заложенное недвижимое имущество

В настоящий момент такое понятие, как закон о залоге, имеет условный характер. Подразумевается целый набор различных законодательных актов, которые так или иначе описывают этот способ обеспечения сделки. В последнее время произошло несколько важных изменений, и наиболее важные актуальные пункты закона описаны в этой статье.

Долгое время (более 22 лет) в российском законодательстве действовал собственно закон о залоге, который приняли в 1992 году. Однако с 1 июля 2014 года он был отменен, поэтому в данный момент при рассмотрении вопроса можно опираться только на те акты, где упоминается это понятие – т.е. на действующие нормы гражданского законодательства:

1. Гражданский кодекс.
2. Закон «Об ипотеке».
3. Закон «Об ООО».

При этом можно условно разделить сферу законодательного регулирования в зависимости от особенностей закладываемого имущества (подробнее – в таблице).

Исходя из этих и других актов, а также на основе судебной практики можно определить залог как один из способов исполнения обязательств, которые были прописаны в договоре между 2 сторонами:

• залогодателем (как физическое, так и юридическое лицо);
• залогодержателем (как физическое, так и юридическое лицо).

При этом он считается дополнительным обязательством, потому что если основной договор нарушается, то и залоговое обязательство может утратить силу.

Право или договор

Подобный вопрос имеет большое значение, причем не только в юридической теории, но и на практике. Можно привести два возможных ответа:

1. Если залоговое обязательство – это право, то его следует отнести к вещным правам, потому что оно непосредственно связано с движимым или недвижимым объектом.
2. Если обязательство представляет собой договор, то он всегда имеет обеспечительный характер, потому что всякий залог и является гарантом выполнения тех или иных обязательств, в соответствии с законом и конкретным договором.

В действующих нормах нет прямого ответа на этот вопрос, поэтому можно обратиться именно к судебной практике. Если исходить из позиции Высшего Арбитражного суда, то можно заключить, что залог – не договора, а право на ценность вещи (т.е. собственно вещное право). Например, если в залоге находится недостроенное здание, то когда оно уже было построено, все равно останется в залоговом обязательстве, хотя по сути этот объект стал гораздо дороже по стоимости. Таким образом, залоговое обязательство есть вещное право , и оно следует за основным договором.

Компенсация по залогу

Если вещь утрачена, изменена (подорожала или наоборот, упала в цене), она не перестает считаться заложенной. К тому же компенсация рисков залогодержателю полагается разными способами, в зависимости от того, что прописано в договоре:

1. Страховые выплаты.
2. Компенсация с предоставлением аналогичного движимого или недвижимого имущества.
3. Компенсация дохода, непосредственно связанного с использованием заложенного объекта.
4. Наконец, компенсация в форме предоставления заложенного объекта – это и есть наиболее распространенный случай. Например, если ипотечный кредит не будет погашен, недвижимость отходит банку, а должнику выплачиваются определенные компенсации и предоставляется другая квартира в зависимости от конкретных условий договора.

Практически все правоотношения, связанные с заложением недвижимости, регулируются ФЗ «Об ипотеке».

Если заложенный объект – недвижимость

В соответствии с актуальными актами заложить можно практически все виды недвижимости:

1. Квартиры и дома (и их части).
2. Дачи и садовые участки.
3. Земельные участки под ИЖС, сельскохозяйственную деятельность и иное назначение.
4. Помещения и части помещений.
5. Производственные помещения – цеха, фабрики, комплексы и т.п.
6. Гаражи, машиноместа.
7. Незавершенные объекты (недостроенные здания, отдельные сооружения, которые на введены в эксплуатацию).
8. Право аренды.
9. Право долевого участия в строительстве дома.
10. Крупногабаритные транспортные средства – имеются в виду корабли и самолеты, а также космические спутники.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если закладывается часть квартиры (дома или другого помещения), предполагается, что она должна быть оформлена как часть и в документах: т.е. комната в квартире принадлежит одному собственнику, а другие комнаты – другим людям.

Регистрация факта залога проходит обязательную процедуру нотариального заверения. В таких случаях всегда составляется договор, основная суть которого сводится к тому, что залогодатель не может распоряжаться своим имуществом (т.е. вступить в полное право собственности) до тех пор, пока он не выполнит свои финансовые обязательства перед залогодателем в полном объеме . Например, когда будет полностью погашен ипотечный кредит вместе со всеми процентами, возможными неустойками и комиссией, собственник вступает в полноценные права и может распоряжаться своей недвижимостью.

После этого стороны обращаются в местное отделение Росреестра, которое подтверждает факт регистрации сделки (и соответственно, факт передачи имущества в залог по закону). При этом сроки регистрации во многом зависят от особенностей недвижимости.

Регистрация

В Росреестре обязательно вносится запись, в которой отражается факт того, что имущество заложено. В записи приводятся такие данные:

1. Информация об обеих сторонах – залогодателе и залогодержателе.
2. Сведения о заложенном объекте.
3. Пометка о том, что была оформлена закладная.
4. Размер денежного обеспечения (например, ипотечного кредита).

Когда снимаются обременения

Представляет собой один из видов обременений, поскольку залогодатель лишается некоторых возможностей, связанных с распоряжением объектом (или же соответствующие операции нужно согласовать с залогодержателем):

• продажа;
• мена;
• передача в наследство по завещанию;
• дарение;
• конструктивные изменения в квартире или другом сооружении.

Вместе с тем обременения могут быть и сняты. Наряду с очевидным случаем, когда имущество теряет статус заложенного в связи с полным, своевременным исполнением обязательств должника по выплате кредита, есть еще такие ситуации, когда факт залога утрачивает силу:

1. Решение органа суда, которое прекращает действие договора ипотеки.
2. Распоряжение Администрации населенного пункта или другого органа исполнительной власти, фактически прекращающее действие договора ипотеки (например, в некоторых случаях военная ипотека гасится при содействии военных ведомств).

Если заложенный объект – движимый

В качестве движимых объектов можно заложить практически любое имущество. Наиболее часто закладывают транспортные средства (автомобили легковые и грузовые, мотоциклы, спецтехнику и т.п.). При этом с 2014 года и по настоящий момент гражданское законодательство допускает добровольную регистрацию сделки с внесением информации в единый реестр.

Цель такого нововведения очевидна – теперь залогодержатель не несет рисков в связи с тем, что закладываемое имущество уже было заложено до момента подписания договора. С другой стороны, потенциальный покупатель имущества тоже может быть уверен, что объект не обременен, поэтому ни одна сторона не предъявит претензий в связи с покупкой. По сути, для этих же целей уже давно существует ЕГРН (реестр по недвижимым объектам), и процедура регистрации документов при любой операции с недвижимостью обязательна.

Порядок регистрации

В различных нормах гражданских законов о залоге предполагается, что всю сделку можно совершить в присутствии нотариуса, которому предоставляется соответствующее уведомление (от любой стороны договора). О том, как это сделать, подробно рассказывается здесь.

Форма уведомления утверждена официально, в ней обязательно содержатся такие сведения:

1. О частных гражданах:

• дата рождения;
• данные паспорта;
• адрес регистрации;

1. О компании, общественном объединении, религиозной организации и других юридических лицах:

• официальное название, закрепленное в учредительных и других документах;
• номер регистрации юрлица;
• юридический адрес;
• контактные данные – по желанию.

1. Если юридическое лицо зарегистрировано за рубежом:

• название латиницей и на русском языке;
• название иностранного реестра, где было зарегистрировано юрлицо;
• ИНН и номер регистрации при наличии;
• юридический адрес латиницей и на русском языке;
• контакты – по желанию.

1. О заложенном имуществе – указываются сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать объект в ряду подобных ему. Например, госномер автомобиля, название марки и заводской номер оборудования, наименование модели и т.п.
2. Дата заключения договора, номер договора.

После регистрации сделки нотариус выдает свидетельство. Процедура является добровольной, однако совершить ее – в интересах, прежде всего, залогодержателя. Впоследствии можно будет документально доказать потенциальному покупателю, что объект действительно заложен, но только однажды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Допускаются и другие варианты оформления уведомлений с последующей проверкой имущественного объекта на предмет наличия/отсутствия залога. Например, можно обратиться в ПАО «Интерфакс» и внести сведения по тарифу 850 рублей за одну запись.

Как узнать, какое имущество заложено

Сделать это можно в режиме онлайн – для этого следует зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты. Причем здесь доступно сразу несколько функций:

1. Направить рассмотренное выше уведомление о том, что стороны желают получить свидетельство о залоге, в соответствии с законом.
2. Проверить статус уже отправленного уведомления (на какой стадии рассмотрения находится заявка, можно ли получить свидетельство в данный момент).
3. Выписки из реестра, в которых документально отражается, что объект был действительно заложен ранее (в случае отсутствия такого факта не зарегистрировано).

Это выражается в своевременном страховании, надлежащем содержании и охраны от посягательств третьих лиц объекта недвижимости.

• Любые сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, возможны только с согласия залогодержателя.

Имеет значение тип недвижимости: продажа самостоятельного строительного объекта предполагает включение в залоговый договор и земельного участка, на котором он расположен. Если залогом выступает помещение, эта мера не обязательна. Причем при составлении закладной на земельный участок все сооружения, возведенные на этом участке, становятся предметом залога по умолчанию. Множество споров вызывает положение ст. 446 ГПК РФ касательно единственного жилья должников. Между тем закон абсолютно однозначно определяет право кредитора на взыскание заложенного жилья, даже если оно является единственным, подходящим для проживания залогодателя и его семьи.

Этапы и особенности реализации залога

Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013), поддержана позиция (изложенная в Определении Верховного Суда РФ от 24.05.2011 N 5-В11-31), согласно которой определение начальной продажной цены заложенного имущества, не соответствующей ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом, нельзя признать правильным, поскольку основано на неправильном толковании норм материального права. Также выводы подтверждаются Постановлением ФАС Центрального округа от 14.02.2011 по делу N А36-5845/2009, Апелляционным определением Вологодского областного суда от 31.05.2013 N 33-2609/2013.

Порядок реализации заложенного имущества

Важно грамотно себя вести и обратиться к надежному юристу, который поможет оспорить залоговый кредит. Заемщикам не стоит забывать о том, что забрать ипотечное жилье финансово-кредитное учреждение можно только по решению суда. Поверьте, банки не заинтересованы в том, чтобы обращаться к законодательным органам власти.

Внимание

Не стоит паниковать, если звонят коллекторы и угрожают «завтра забрать квартиру». Иногда сами финансово-кредитные учреждения ведут себя неправомерно, взыскивая с неплатежеспособных по объективным причинам заемщиков огромные суммы. Однако ситуация усложняется тем. что если денег у заемщика на погашение кредита не появится, долг по ипотеке рано или поздно, через суд, возьмут именно квартирой.

Новая судебная практика по обращению взыскания на проданные залоговые авто

Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут? Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью. Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом.
Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение. Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено.

Наступление последствий при продаже заложенного имущества

Заемщик вправе оспорить начальную продажную цену заложенного имущества. Определение начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может привести к нарушению прав как кредитора, так и должника в ходе осуществления исполнительного производства. В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Как следует из положений ст.

Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя?

Важно

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов? ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора. В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.

Как оспорить залоговый кредит под единственное жилье

Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе.
При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной - в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Может ли кредитор оспорить следку о продаже имущества должником?

Жилье изымается и продается кредитором, чтобы покрыть расходы. Как происходит выселение? Процесс выселения заёмщика включает три основных этапа:

1. У заемщика копятся просрочки по платежам за ипотечную квартиру (примерно в течение 3 месяцев).
2. Банк обращается в суд: подает исковое заявление о взыскании долга по ипотечному кредиту. Финансово-кредитное учреждение обращает взыскание на залоговое имущество.
3. В случае, если заемщик действительно не оплачивал ежемесячные взносы по ипотеке, суд выносит решение об удовлетворении иска.

   Суд определяет способ продажи залоговой недвижимости. Как правило, выбираются общественные торги. Если же квартира не продается с торгов, она отдается в собственность банку.

Iii. определение начальной продажной ценызаложенного имущества

Может ли банк продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний? Многие граждане сознательно прописывают детей в залоговой квартире, ошибочно полагая, что банк не сможет забрать или продать жилье с прописанными несовершеннолетними детьми. На самом деле это суждение неверно. При выселении собственников из квартиры и выставлении ее на продажу, дети не служат помехой. В соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации № 229 кредитная организация забирает жилье и выставляет его на продажу.

Судебных приставов не будет заботить судьба детей. В пункте № 1 статьи № 46 Гражданско-процессуального Кодекса Российской Федерации, судебный пристав-исполнитель имеет право забрать объект недвижимости за ипотечные долги, даже если в нем прописаны несовершеннолетние дети.

Если же квартиру удалось продать с торгов и таким образом закрыть задолженность перед банком, новому хозяину недвижимости тоже придется обращаться в суд, чтобы признать бывшего владельца лицом, потерявшим право пользования жильем. Подобные манипуляции всегда происходят с участием сотрудника прокуратуры. Как банк забирает квартиру? Как мы уже говорили, в соответствии с законом «Об ипотеке», квартиру финансово-кредитная организация забирает через суд и выставляет на торгах.

Теоретически, существует возможность передать жилье банку в любое время: именно финансово-кредитная организация до момента выплаты ипотеки является собственником объекта недвижимости и в любой момент может распорядится им по своему усмотрению. При продаже квартиры на торгах банк неизбежно несет убытки: финансово-кредитной организации выгоднее вернуть объект в собственность.

Как обжаловать продажу заложенного имущества

Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли. Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27). Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Фото по теме

Что необходимо иметь - паспорт;
- договор;
- ликвидация договора;
- квитанции об оплате долговых обязательств.

Краткое пошаговое руководство

Шаг - 1
Чтобы забрать залог, обратитесь к кредитору. Внесите всю взятую сумму или предъявите все квитанции об оплате. Если вы брали ипотечный кредит, и в качестве залога оформлялась приобретенная недвижимость, то предъявите свой паспорт, кредитный договор, нотариальный договор залога. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 2
Все залоги в виде недвижимого имущества, приобретенного в долгосрочный кредит, оформляются нотариальным договором залога и регистрируются в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. В реестр вносят сведения, что квартира или иная недвижимость обременена залогом. Никаких юридически значимых сделок без разрешения кредитора с недвижимостью совершать нельзя, вплоть до погашения полной суммы задолженности и внесения записи в единый государственный реестр, что все обременения сняты. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 3
Поэтому вы обязаны переоформить регистрационные документы и подать пакет документов на регистрацию прав собственности. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 4
Если вы сдавали в залог ценное имущество, чтобы его вернуть вы обязаны выплатить всю взятую сумму, проценты и иные комиссии. Договор залога в этом случае оформляется в простой письменной форме для обеих сторон. Залог забирается обычным способом – вы отдаете долги, вам отдают залог, договор залога ликвидируется. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 5
Если вы выполнили все свои долговые обязательства, а залог вам не возвращают, то вы имеете право обратиться с заявлением в Арбитражный суд. Все спорные вопросы с внесением долгов, процентов и иных комиссий, а также с возвратом залога решаются исключительно в судебном порядке. Все другие методы решения спорных вопросов являются противозаконными и караются по законам РФ. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 6
Не забывайте, что вернуть залог – это недостаточная мера, необходимо ликвидировать договор залога и внести изменения во все официальные инстанции, которые фиксировали договор. Например, залог любой недвижимости регистрируется в ФУГРЦ, поэтому если вы оплатили все долговые обязательства, а регистрация залога по-прежнему присутствует в государственном центре, то вы не можете распоряжаться заложенным имуществом.
Надеемся ответ на вопрос - Как забрать залог - содержал полезные для Вас сведения. Удачи Вам!Чтобы найти ответ на интересующий Вас вопрос воспользуйтесь формой -

Реализация заложенного имущества регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Гражданским кодексом РФ, законом РФ №2872-1 «О залоге» от 29.05.1992 г., Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.

Основные положения

Статья 350 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что реализация заложенного недвижимого и движимого имущества регулируется законом об ипотеке и законом о залоге соответственно.

Если суммы от продажи предмета залога не хватает для покрытия требования залогодержателя, то в случае отсутствия иных указаний в законе или договоре он имеет право на получение недостающей суммы из прочего имущества должника, не используя преимущество, основанное на залоге.

Если сумма от реализации заложенной собственности больше размера требования залогодержателя, обеспеченного залогом, то разница подлежит возврату залогодателю.

В любой момент времени до продажи собственности должник и залогодатель могут прекратить обращение взыскания на него и его реализацию путем исполнения обязательства, которое обеспечено залогом, или его части, исполнение которой просрочено. Если торги объявлены несостоявшимися, то залогодержатель по договоренности с залогодателем может купить заложенное имущество и учесть в покупной цене свои требования, обеспеченные залогом. В данном случае применяются правила договора купли-продажи.

Если повторные торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель может оставить предмет залога с его оценкой в сумме не ниже 10% от начальной цены. Если залогодержатель не использует право оставить предмет залога в течение одного месяца со дня признания несостоявшимися повторных торгов, то договор прекращается.

В случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства залогодержатель имеет преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенной собственности перед другими кредиторами. Передача залога в собственность залогодержателя возможна лишь в виде исключения в строго определенных случаях и установленном порядке.

Порядок реализации залогового имущества предусматривает, что собственность должна быть продана по рыночной стоимости третьим лицам. Реализация заложенного имущества предусматривает гарантии интересов залогодателя в виде возврата разницы, в случае если сумма, вырученная после реализации, выше размера обеспеченного залогом требования.

Однако если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требования залогодержателя, то он может получить недостающую сумму из иной собственности должника.

Исполнительные документы для обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание в пользу залогодержателя, согласно статье 349 ГК РФ и статье 12 Закона об исполнительном производстве, может быть обращено следующими способами:

• по решению суда в рамках судебного порядка обращения взыскания;
• без обращения в суд в случае достижения согласия залогодержателя с залогодателем в рамках внесудебного порядка обращения взыскания.

Исполнительными документами взыскания на предмет залога являются:

• исполнительные листы, представляемые арбитражными судами и судами общей юрисдикции на основании принятых судебных решений;
• исполнительная надпись нотариуса в случае наличия соглашения о внесудебном порядке взыскания, который заключается в виде отдельного договора или дополнительно принятого в договор.

Обращение взыскания на имущество в судебном порядке допустимо только при принятии судебного акта в виде решения. Не допускается обращение по мировому соглашению.

Недопустимость обращения взыскания на предмет залога

Обращение взыскания не допускается в случае, если нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное должником, крайне незначительно, а размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного имущества.

Нарушение обеспеченного залогом обязательства считается крайне незначительным, и размер требований является несоразмерным стоимости собственности при одновременном выполнении следующих условий:

• размер неисполненного обязательства ниже 5% от оценки предмета залога согласно договору о залоге;
• срок просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства — менее трех месяцев.

Определение начальной продажной цены

Определение начальной продажной цены при судебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

Начальная продажная цена определяется исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания, независимо от соответствия данной цены рыночной стоимости залога.

Если в исполнительном листе отсутствует указание на начальную цену, судебный пристав-исполнитель должен обратиться в суд с заявлением о разъяснении судебного решения и определении начальной цены.

Согласно позиции Президиума Высшего арбитражного суда РФ, неустановление начальной продажной цены имущества квалифицируется в качестве нарушения норм материального права.

В случае признания первичных торгов несостоявшимися начальная продажная цена заложенного движимого или недвижимого имущества снижается на 15% на повторных торгах.

Определение начальной продажной цены при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

Начальная продажная цена определяется исходя из цены или способа определения цены в соглашении, исключая случаи обязательного привлечения оценщика.

В случае проведения повторных торгов начальная продажная цена снижается на 15 %. Необходимо учесть, что стороны могут предусмотреть иной порядок снижения цены.

Реализация заложенного недвижимого имущества

Продажа данного вида собственности производится согласно главе 10 Закона об ипотеке. Существует две формы реализации заложенного недвижимого имущества.

Реализация по решению суда путем продажи с публичных торгов

Публичные торги осуществляются Федеральной службой судебных приставов по месту нахождения предмета залога. Организатор извещает о проводимых публичных торгах не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до их проведения в официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ (печатном издании), по месту нахождения залога. Также соответствующая информация направляется для размещения в Интернете. В извещении указываются время, дата, место проведения торгов, основные характеристики реализуемой собственности, начальная продажная цена.

Желающие принять участие в торгах лица вносят задаток в размере, указанном в извещении о публичных торгах. Максимальный размер задатка не может быть выше 5% от начальной продажной цены.

Выигравшим публичные торги становится лицо, которое предложило максимальную цену за продаваемый предмет залога. Данным лицом и организатором торгов подписывается протокол о результатах публичных торгов.

Выигравшее лицо обязано внести покупную цену за вычетом внесенного задатка в течение пяти дней после окончания торгов. Далее в течение пяти дней с даты внесения покупной цены заключается договор купли-продажи. Основаниями для внесения записи в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о результатах.

Торги объявляются несостоявшимися в тех случаях, если:

• участвовало менее двух покупателей;
• не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества;
• выигравшее лицо в установленный срок не внесло покупную цену.

В случае выявления одного из указанных обстоятельств публичные торги объявляются несостоявшимися в течение следующего дня после их проведения.

В течение 10 дней после признания торгов несостоявшимися залогодержатель, по согласию с залогодателем, может приобрести имущество по его начальной цене и зачесть свои требования в счет покупной цены. Если собственность не удалось реализовать, то в течение месяца после первых торгов должны быть проведены повторные торги.

Если повторные публичные торги признаны несостоявшимися, то залогодержатель вправе купить заложенное имущество по цене не ниже чем 25% от его начальной цены и зачесть свои требования в счет покупной цены. Если залогодержатель не реализует право оставить за собой предмет ипотеки в течение одного месяца после признания несостоявшимися повторных торгов, то ипотека прекращается.

Реализация во внесудебном порядке посредством проведения открытого аукциона

Аукцион по реализации объекта залога проводится по месту его нахождения.

Принять участие в аукционе могут физические и юридические лица, вовремя подавшие заявку на участие в аукционе и представившие документы согласно перечню, указанному в извещении о проведении аукциона, и оплатившие задаток на счет организатора торгов в срок, указанный в извещении о проведении аукциона.

Участие иностранных юридических и физических лиц в аукционе возможно только при соблюдении всех требований, установленных законодательством РФ.

Организатор аукциона извещает об аукционе в периодическом издании, официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ, в срок не позднее 10 дней до дня проведения аукциона.

Во время участия в аукционе претенденты заявляют предложения по цене посредством поднятия карточки участника аукциона.

Аукцион признается несостоявшимся в случае, если после троекратного объявления начальной цены реализации никто из участников аукциона не поднял карточку,

Победителем в аукционе является участник, номер карточки которого и предложенная цена были названы последними. Аукцион считается состоявшимся, и предложение по цене, заявленное победителем в аукционе, вносится в протокол аукциона.

Победитель в аукционе и организатор торгов подписывают протокол о результатах аукциона в день проведения аукциона.

Реализация заложенного движимого имущества

1. Реализация на основании решения суда производится посредством продажи с публичных торгов согласно главе 9 ФЗ «Об исполнительном производстве».
2. Реализация во внесудебном порядке производится посредством продажи с торгов, которые проводятся согласно правилам, установленным статьями 447- 448 ГК РФ, Законом о залоге, соглашением сторон, также путем продажи по договору комиссии между комиссионером и залогодержателем.

Реализация движимого имущества может быть осуществлена в следующей форме:

• продажа на открытых (закрытых) торгах, которые организуются комиссионером на основании договора комиссии, заключенного с залогодержателем;
• продажа на открытых (закрытых) торгах залогодержателем;
• поступление объекта залога в собственность залогодержателя;
• реализация ценных бумаг на торгах;
• продажа комиссионером залога без проведения торгов третьему лицу;
• продажа залогодержателем залога третьему лицу без проведения торгов.

Оспаривание действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя

В ходе исполнительных производств судебным приставам-исполнителям рекомендовано руководствоваться позицией ВАС РФ о том, что в отношении приобретения заложенного движимого имущества третьим лицом применяются правила о добросовестном приобретении. Это исключает возможность взыскания на добросовестно приобретенное имущество.

В связи с этим при установлении факта приобретения имущества третьим лицом судебный пристав обязан после производства ареста имущества обратиться в арбитражный суд с ходатайством о привлечении в процесс залогодателя, залогодержателя и добросовестного приобретателя.

В результате рассмотрения арбитражным судом возможны следующие варианты действий:

• возобновление обращения взыскания на заложенное движимое имущество в случае, если арбитражным судом указана возможность обращения взыскания;
• вынесение постановления об окончании исполнительного производства в случае, если арбитражным судом отказано в разъяснении порядка и способа выполнения исполнительного документа или выявлена невозможность обращения взыскания.

Необходимо учесть, что переход права собственности не приводит к прекращению права залога, так как правопреемник залогодателя становится на его место. Законом не предусмотрено исключений, освобождающих лицо, которое приобрело заложенное имущество, от обязанностей из договора залога на основании неосведомленности о наложенном обременении.

По сложившейся практике судебные приставы после ареста имущества обращаются в суд с заявлением о замене стороны правопреемником. Это соответствует позиции ВС РФ и КС РФ о сохранении залога при переходе к другому лицу права на заложенное имущество.

В результате рассмотрения заявления возможны следующие варианты действий:

• замена должника лицом, приобретшим заложенное движимое имущество в случае, если заявление удовлетворено судом;
• вынесение постановления об окончании исполнительного производства в случае, если судом отказано в удовлетворении заявления.

Взыскание с должника недостающей суммы по неисполненному обязательству

В некоторых случаях удовлетворение требований взыскателя-залогодержателя невозможно из-за недостаточности средств, вырученных в результате обращения взыскания. Он обладает правом получить недостающую сумму за счет иного имущества должника.

Однако если исполнительный документ содержит только требование об обращении взыскания без указания суммы, подлежащей взысканию, то исполнительное производство подлежит окончанию после вне зависимости от способа реализации и суммы, полученной от реализации. В постановлении об окончании исполнительного производства должно быть разъяснено о праве взыскателя-залогодержателя на обращение в суд о взыскании с должника недостающей суммы по неисполненному обязательству.

Исполнительный документ вместе с требованием об обращении взыскания может содержать требование о взыскании долга в связи с неисполненным обязательством. В таком случае при недостаточности суммы, вырученной от обращения взыскания, судебный пристав-исполнитель продолжает исполнение данного документа в порядке, предусмотренном законодательством для исполнения исполнительных документов имущественного характера.

Принято Постановление Пленума ВАС РФ ОТ 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"

Общие положения
А) Изменение основного обязательства, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращение действия соглашения о залоге

В указанном Постановлении Пленум ВАС РФ отметил, что, несмотря на то, что залог имеет акцессорную (дополнительную) природу, его не всегда можно признать недействительным в автоматическом порядке, если основное обязательство изменилось.

В пункте 13 Постановления о залоге указано, что в случае изменения срока действия или размера обеспеченного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, которые были установлены при его заключении. Можно говорить о том, что увеличение основного обязательства залоговому обеспечению не требуется дополнительного согласования для продолжения обеспечения части, которая имелась в виду во время заключения соглашения о залоге. Кроме того, увеличение срока действия обеспеченного обязательства приведет к тому, что требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительным только до окончания срока исковой давности, который был изначально согласован при обеспечении основного обязательства.

В Постановлении о залоге также отмечено, что отсутствие в соглашении о залоге указания на тот факт, что обеспечение распространяется и на проценты по кредиту, говорит о том, что залог обеспечивает только обязательство по уплате основной суммы долга.

Помимо этого, Постановление ВАС о залоге разъясняет, что, если в соглашении о залоге отсутствует указание на то, что обеспечение распространяется на проценты по кредиту, то следует учесть, что залог обеспечивает только обязательство, которое касается уплаты основной суммы долга.

Помимо этого, в пункте 14 данного Постановления Пленум ВАС РФ отметил, что уступка основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, может привести к переходу к новому кредитору всех существующих прав по ипотеке. Но до тех пор, пока государственная регистрация перехода права собственности не будет проведена (если она необходима), в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), требования нового залогодержателя не могут быть удовлетворены. Необходимо изначально отразить смену залогодержателя в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Также в Постановлении о залоге говорится о том, что указанное правило не распространяется на отношения, которые обеспечиваются закладной.

Б) Расторжение договора, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращения соглашения о залоге

Пленум ВАС РФ также отметил, что расторжение договора залога еще не означает, что залоговые правоотношения будут прекращены. В пункте 26 Постановления о залоге поясняется, что залог продолжает обеспечивать обязательства, которые не прекращаются при расторжении договора, обеспеченного залогом. Это касается, например, любых неисполненных денежных обязательств.

Судебная практика по залогу ранее пришла к подобным выводам, рассматривая споры по договору поручительства. Расторжение такого соглашения приводит к прекращению обязательств на будущее время, но не лишает кредитора права требовать сумму основного долга с должника, если она образовалась до момента расторжения договора. Также кредитор может применить имущественные санкции в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением договора, если из соглашения сторон не следует иное.

Важно заметить, что указанная позиция использовалась при рассмотрении договора залога, поскольку залог точно так же, как и поручительство, является способом обеспечения обязательств. Но сейчас указанный подход закреплен именно в соответствующем Постановлении Пленума ВАС РФ. Кроме того, в соответствии с пояснениями, которые дал Пленум, положения статьи 337 ГК РФ свидетельствуют о том, что договор залога также обеспечивает требования о возврате полученного залога при признании основного договора недействительным.

В) По общему правилу при отчуждении залогодателем предмета залога третьему лицу залогодержатель не может требовать признания такой сделки недействительной

Пункт 23 Постановления о залоге содержит информацию по поводу того, что продажа или любое другое отчуждение заложенного имущества со стороны залогодателя без согласия на это залогодержателя не признаются недействительными по исковому заявлению, поданному залогодержателем. Для таких случаев, согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ, предусматриваются другие специальные последствия. Так залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства. Также он может обратить взыскание на предмет залога.

Но нельзя не отметить ряд исключений. Пленум ВАС РФ установил, что по инициативе залогодержателя следующий ипотечный договор, заключенный в отношении заложенного объекта недвижимости может быть признан недействительным в том случае, если залогодержателю удастся доказать, что последующая ипотека приводит к нарушению его прав. Такой договор будет признан недействительным вне зависимости от того, насколько осведомленным о существовании первоначального соглашения будет последующий залогодержатель.

Внесудебный порядок взыскания
А) Если на отчуждение заложенного имущества требуется согласие третьих лиц, то внесудебный порядок обращения на него взыскания невозможен

Пункт 2 Постановления о залоге предусматривает наличие случаев, в которых внесудебные порядок обращения взыскания на заложенное имущество является недопустимым. Так условие о внесудебном порядке всегда можно включить в договор залога части доли или доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, который был заключен одним из участников общества с залогодержателем, который не является таким участником. Помимо этого, данное условие не может предусматриваться в вопросах по правам аренды земельного участка, который не занят строениями, зданиями и сооружениями. Указанные ограничения были установлены со стороны Пленума ВАС РФ по той причине, что распоряжение этими предметами залога становится возможным только после получения согласия, данного третьими лицами - другими участниками общества, а также арендодателем земельного участка.

Также в пункте 3 Постановления о залоге разъяснен тот факт, что залогодержатель не должен разыскивать фактическое местонахождение залогодателя для того, чтобы убедиться в возможности проведения внесудебного порядка в области взыскания на заложенное имущество (подпункт 3 пункт 6 статьи 349 ГК РФ).

Б) Форма соглашения (согласия) на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

В пункте 4 Постановления о залоге указано, что соглашение залогодержателя с залогодателем, которое касается внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, может быть заключено в любой момент - как одновременно с оформлением договора о залоге, так и уже после того, как он будет заключен. Именно такое соглашение может представлять собой отдельный документ, но его также можно фиксировать в самом договоре о залоге как одно из его условий.

Также установлено, что соглашение залогодержателя и залогодателя о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, которое является предметом залога, которое содержится в отдельном документе, должно быть заключено в той же форме, в какой был составлен сам договор о залоге. Так исполнение соглашения о внесудебном порядке взыскания в отношении предмета ипотеки подлежит исполнению только после проведения его государственной регистрации (согласно пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Данное соглашение можно квалифицировать как двустороннюю сделку. Но его нужно отличать от одностороннего согласия на внесудебный порядок отчуждения предмета залога со стороны физического лица, которое обязательно необходимо нотариально оформить (согласно пункту 4 статьи 349 ГК РФ и пункту 1 статьи 55 Закона об ипотеке). Согласие необязательно получать только, если соглашение о внесудебном порядке осуществления взыскания было точно так же оформлено у нотариуса (согласно пункту 5 Постановления о залоге). Такое согласие залогодатель не может отозвать и оспорить в суде отдельно от всего соглашения о внесудебном порядке взыскания на предмет залога.

Также в пункте 7 Постановления о залоге указывается, что такое соглашение могут оспорить его стороны, а также любые лица, права которых нарушаются при реализации предмета залога. Отдельно отмечено, что к ним не относятся лица, чьи права сохранятся в отношении заложенного имущества в процессе обращения на него взыскания.

В) При неправомерном отчуждении залогодержателем предмета залога залогодатель вправе предъявить виндикационный иск, чтобы изъять это имущество из чужого незаконного владения

При отчуждении предмета залога залогодержателем, который не имеет права на внесудебный порядок обращения взыскания, собственник (залогодатель) может виндицировать данное имущество. Точно так же залогодатель может выступить с требованием вернуть предмет залога в том случае, если залогодержатель неправомерно оставляет его в своем распоряжении.

Согласно положениям пункта 5 Постановления о залоге, в вышеуказанных случаях виндикация заложенного имущества не избавляет залогодержателя от обязанности по возмещению залогодателю всех дополнительных расходов, которые были связаны с восстановлением нарушенного права, и прочих убытков.

В случае если заложенное имущество у добросовестного приобретателя не может быть виндицировано (согласно статье 302 ГК РФ), или же сам залогодатель не воспользовался правом на виндикацию, он может выступить с требованием о полном возмещении залогодержателем причиненных убытков, в которые также включена и стоимость предмета залога.

Ипотека (залог недвижимости)
А) При разделе земельного участка, находящегося в залоге, ипотека сохраняется в отношении каждого из этих участков

Пункт 10 Постановления о залоге содержит ответ на вопрос от ВАС РФ по поводу того, сохраняется ли ипотека при изменении или непосредственном образовании земельных участков. Как обременение ипотека может сохраняться в отношении любого земельного участка, образованного при объединении, разделе, перераспределении или выделе земельных участков, если иное не предусматривается в соглашении, заключенном между залогодержателем и залогодателем.

Б) При залоге здания, строения и сооружения требуется одновременный залог прав на земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости, а при залоге помещения - не требуется

Пленум ВАС РФ указал в пункте 11 Постановления на тот факт, что залог нежилого помещения в нежилом здании (например, в многоквартирном доме) не требует передачи в залог и земельного участка, на котором данное здание располагается. То же самое касается права аренды участка - оно не передается. Этот вывод основывается на том, что приобретатель заложенного помещения приобретает право на долю в общем имуществе здания, принадлежащее залогодателю.

Таким образом, происходит упрощение процедуры оформления прав за участки земли, которые находятся под многоквартирными домами:
1. Собственникам помещений в таких постройках земельный участок, на котором располагается дом, а также элементы озеленения и благоустройства принадлежат на правах общей долевой собственности.
2. Земельный участок под многоквартирным домом может бесплатно перейти в общую долевую собственность владельцев помещений. Акты органов власти о возникновении права общей долевой собственности у владельцев помещений в доме не нужны. То же самое касается государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок - она также не требуется.
3. По заявлению лица, которое уполномочено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти могут формировать земельный участок, который находится под постройкой.

Указанные разъяснения могут быть применены и к нежилым помещениям. Но при этом в пункте 12 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что ипотека сооружения или здания (при залоге его целиком, а не частично) может быть проведена только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение. Альтернативой договору может стать право аренды участка, принадлежащее залогодателю.

Помимо этого, в анализируемом Постановлении указано, что запрет или ограничения ипотеки или права аренды земельного участка, которые содержатся в законе, не влекут недействительности договоров ипотеки сооружений и зданий на данных участках. Это не касается случаев, когда из закона следуют запреты или ограничения на ипотеку сооружений или зданий. Указанное разъяснения направлено на урегулирование вопросов, когда ипотека земельного участка, на котором размещены постройки, не является возможной. Например, залогодатель может обладать краткосрочным правом аренды участка земли (на срок менее 1 года), или договор аренды земельного участка заключается на неопределенный срок. Права арендатора, которые следуют из договора аренды недвижимости, не подлежат процедуре государственной регистрации и не могут выступать в качестве предмета договора об ипотеке.

Помимо этого, пункт 12 Постановления о залоге можно применить к ситуации, в которой договор, на котором основываются права залогодателя на участок земли, признается незаключенным или недействительным. Исходя из этого, можно говорить о том, что договор ипотеки строения или здания останется недействительным.

Г) Залогодержателю необходимо представить доказательства уведомления всех лиц, имеющих права пользования в отношении предмета залога, чтобы иметь возможность получить заложенное имущество без обременений

В пункте 2 статьи 40 Закона об ипотеке указано, что при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущества все права, связанные с пользованием и арендой в отношении этого имущества должны быть прекращены. Для того чтобы арендаторы и другие лица, обладающие правами пользования, могли защитить свои права и интересы, Пленумом ВАС РФ были предусмотрены следующие правила, которые были отражены в пункте 22 Постановления о залоге.

В процессе судебного порядка обращения взыскания все вышеперечисленные лица должны быть привлечены к участию в деле. В случае внесудебного порядка залогодержателю необходимо письменно их уведомить об этом. Если доказательства подобных уведомлений отсутствуют, залогодержатель может получить отказ в погашении записей о правах пользования в отношении недвижимого имущества соответствующего типа.

Обращение взыскания на предмет залога
А) Право на обращение взыскания на предмет залога возникает в день неисполнения обеспеченного обязательства

В пункте 17 Постановления о залоге содержится информация касательно определения момента времени, который залогодержатель наделяется правом обратить взыскание на предмет залога. Такое право может появиться в тот день, когда лицо не исполнит обеспеченное обязательство, если договор или закон не предусматривают иное.

Обязательство до востребования или бессрочное обязательство считаются нарушенными в семидневный срок, исчисление которого производится с момента предъявления кредитором требования соответствующего характера. Само же право на взыскание заложенного имущества, которым обеспечивается обязательство, исполняемое посредством периодических платежей, может возникнуть в том случае, если в течение 12 месяцев более трех раз будут нарушены сроки внесения платежей. Данные нарушения должны быть допущены к общему списку фактов до непосредственного обращения кредитора в суд либо направления уведомления об обращении во внесудебном порядке взыскания на предмет залога.

Б) Незначительность нарушения обязательства, обеспеченного залогом, должен доказывать залогодатель

Положения пункта 19 Постановления устанавливают, что информация о незначительности нарушения основного обязательства, обеспеченного залогом, указанная в пункте 2 статьи 348 ГК РФ, может быть применена и к залоговым отношениям, которые возникают в силу закона. Это правило означает, что незначительным можно считать нарушение основного обязательства, не превышающего 5% от рыночной стоимости предмета залога. Именно на залогодателя в этом случае возлагается бремя доказывания.

В) Допускается общая оценка нескольких вещей (прав), являющихся предметом залога

В пункте 27 Постановления о залоге предусмотрено, что договор о залоге может содержать общую оценку нескольких имущественных прав (движимых вещей) либо недвижимых вещей, которые выступают в качестве предмета залога. В соответствии с этой позицией, ни статья 9 Закона об ипотеке, ни статья 339 ГК РФ не содержат никаких указаний на тот факт, что в договоре об ипотеке, предметом которого выступают несколько объектов недвижимого имущества, должна быть определена отдельно оценка каждого объекта недвижимости. Именно поэтому, определение в договоре залога (и в договоре залога недвижимости) общей стоимости заложенного имущества можно считать достаточным для того, чтобы считать согласованным условие об оценке залога.

Реализация предмета залога
А) Способ реализации предмета залога при ипотеке является существенным условием соглашения о залоге, а при залоге движимого имущества - не является таковым.

В пунктах 28-29 Постановления о залоге Пленумом ВАС РФ были определены основные особенности и перечислены все способы, посредством которых осуществляется реализация заложенного имущества. Так в отношении недвижимости могут использоваться следующие способы:

2. Покупка заложенного имущества залогодержателем для третьих лиц или для себя в счет покупной цены требований, обеспеченных ипотекой по отношению к должнику.

Что касается движимого имущества, то к нему применяются несколько другие способы:
1. Продажа на закрытом или открытом аукционе.
2. Продажа на закрытых или открытых торгах, которые организовываются комиссионером.
3. Реализация ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке ценных бумаг, а также на торгах лица, выступившего в качестве организатора торговли.
4. Продажа предмета залога залогодержателем третьему лицу без проведения торгов.
5. Продажа предмета залога третьему лицу комиссионером, который действует на основании договора комиссии, который заключается с залогодержателем без проведения торгов.
6. Поступление предмета залога в собственность залогодержателя.

Пленум ВАС РФ также отметил, что способ реализации залога недвижимости можно считать существенным условием договора, но для залога движимого имущества он таковым не является. Если в договоре ипотеки не отмечен способ реализации заложенного имущества, либо указывается несколько способов такой реализации, то этот документ нельзя считать заключенным. Если в договоре залога движимого имущества отсутствует условие о способе реализации, то реализация заложенного имущества будет осуществляться посредством продажи на открытых торгах предмета залога. Что касается ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке, то они будут проданы на торгах, инициированных организатором торговли на рынке ценных бумаг.

Б) Пропуск установленного в соглашении срока на реализацию предмета залога не влечет лишения права на реализацию заложенного имущества

В пункте 30 указанного Постановления о залоге отмечается, что реализация предмета залога по прошествии срока, отведенного на его реализацию, не означает то, что последующее обращение взыскания на заложенное имущество невозможно. Залогодатель при этом имеет право потребовать возмещение убытков, вызванных задержкой, со стороны залогодержателя.

Также Пленум ВАС РФ указал, что убытками можно считать разницу между вырученной суммой от продажи заложенного имущества и ценой предмета залога, если его продажа осуществлялась в надлежащий срок.

В) Залогодатель вправе оставить предмет залога за собой, только если он владеет этим имуществом

В пункте 33 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что залогодержатель может оставить за собой заложенное имущество в том случае, если на момент обращения взыскания он им владеет. Если же предмет залога пребывает в собственности залогодателя либо третьего лица, то право собственности на него может появиться только с момента приобретения владения. Также пункт 36 Постановления о залоге содержит информацию о том, что заложенное имущественное право может перейти к залогодержателю в тот момент, когда залогодатель получает заявление о переводе такого права на свое имя. При этом залогодержателю необходимо уведомить должника по обязательству, имущественное право по которому выступает в качестве предмета залога. Если должник не будет уведомлен, новый кредитор принимает на себя все риски, которые касаются исполнения обязательств первоначального кредитора.

Процессуальные вопросы
А) Допускается отдельное предъявление в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства

Постановление о залоге также содержит информацию о том, что наличие соглашения о внесудебном порядке взыскания не является исключением того, что залогодержатель может обратиться в суд, изъявив требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Но все судебные расходы в этом случае будут возложены на истца, который стал инициатором судебного разбирательства, если он не представит доказательства безрезультативности обращения взыскания во внесудебном порядке (согласно пункту 8 Постановления о залоге).

В своем разъяснении Пленум ВАС РФ указал, что по своему выбору залогодержатель может потребовать:
1. Обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном для его реализации, на который обращено взыскание.
2. Передачи ему заложенной вещи для ее последующей продажи в рамках условий соглашения, заключенного с залогодателем.

Кроме того, в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ о залоге допускается возможность предъявления требования об обращении взыскания на предмет залога и исполнении обязательства, которое посредством залога может быть обеспечено. Если же в качестве залогодателя выступает не должник по основному обязательству, а им является третье лицо, то к делу об обращении взыскания на заложенное имущество привлекают должника по обеспеченному обязательству.

Также Пленум ВАС РФ уточнил, что если в суд одновременно предъявляются требования касательно обращения взыскания на заложенное имущество и исполнения обязательства, обеспеченного залогом, то требование об обращении взыскания должно быть оплачено государственной пошлиной как заявление, которому присущ неимущественный характер. Если же это требование предъявляется отдельно, то выплата государственной пошлины производится в соответствии с размером и порядком, которые предусмотрены для заявлений имущественного характера.

Б) Иск о пресечении действий по реализации предмета залога

В пункте 20 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ разъяснил, что если залогодержатель незаконно обращает взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке. То залогодатель, опираясь на положения абзаца 3 статьи 12 ГК РФ, может обратиться с исковым заявлением в суд, потребовав пресечения действий, которые касаются реализации предмета залога.

В) При внесудебном порядке обращения взыскания залогодержатель вправе осуществить взыскание в порядке исполнительного производства, если залогодатель отказался от исполнения своих обязательств

В пункте 21 Постановления о залоге предусматривается ситуация, в которой залогодатель выражает отказ в исполнении собственных обязательств по предоставлению предмета залога во внесудебном порядке. В этом случае залогодатель всегда может обратиться к нотариусу, который поставит исполнительную надпись на закладной или договоре залога. После этого он может обратиться за принудительным изъятием предмета залога или его принудительной продажей, руководствуясь правилами, указанными в Федеральном законе от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Однако важно помнить о том, что такая надпись должна совершаться в бесспорном порядке. Если залогодатель возразит на совершение исполнительной надписи, то сделать это будет невозможно.